Точка зрения: Ненужные магазины

Крупные розничные сети не жалуют торговые помещения в спальных районах и новостройках «в чистом поле» за МКАД. Но застройщики продолжают упорно проектировать такие объекты, ориентируясь на спрос со стороны малого бизнеса, который далеко не резиновый.

Несколько лет назад на крупной отраслевой конференции по недвижимости и розничной торговле в кулуарах завязалась дискуссия о том, нужны ли торговые площади в микрорайонах, возводимых на большом удалении от метро, станций электричек и прочих точек притяжения. Кто-то тогда доказывал, что ритейлеры с радостью пойдут в эти микрорайоны, так как там они найдут по-настоящему платежеспособную публику, которая покупала квартиры на свои кровные, а не получала их по наследству или договору социального найма. Скептики же объясняли, что для существования сетевого магазина нужно нечто больше, чем просто жители, которые утром уезжают на работу в Москву, а вечером возвращаются домой.

В последние годы в пригородах Москвы крупные застройщики чуть ли не каждую неделю объявляют о запуске новых проектов на 5000, 10 000, 20 000 и более жителей. Практически повсеместно первые этажи отдаются под торговые площади. Но они вакантны более чем на 50%, если считать предложения на первичном и вторичном рынках. Например, много предложений на продажу и в аренду в проектах «новой Москвы», где из-за столичного статуса выросла стоимость объектов, но нужного торговцам трафика не прибавилось.

По нашим подсчетам, только в Московской области сейчас предлагается не менее 5 млн кв. м торговых площадей в новых микрорайонах, а цены на помещения колеблются от 50 000 до 200 000 руб. за 1 кв. м в зависимости от площади, местоположения и жадности собственников.

Кому поторговать?

Первыми покупают или арендуют площади в новых микрорайонах сетевые операторы продуктового ритейла – им опасаться низкой выручки не приходится, люди не будут везти продукты из центра, предпочтут купить их у дома после работы. Зачастую в микрорайоне могут открыться 2–3 оператора, работающих в одном ценовом сегменте, но это оправданно. Бесконечные «Пятерочки», «Дикси», «Верные», «Биллы» и «Перекрестки» постоянно рапортуют об открытии магазинов в спальных районах за МКАД. Также интерес проявляют сетевые фитнес-центры, иногда аптеки и Сбербанк.

Игрокам рынка non-food ритейла такие помещения в большинстве своем не интересны, если, конечно, речь не идет про «микрогорода» у метро и с огромным количеством жилья. В остальных случаях площади арендуют или покупают частные компании под магазины «у дома», аптеки, салоны красоты а-ля экономпарикмахерская, магазины разливного пива, маленькие зоомагазины и т. д. Спрос со стороны таких покупателей не безграничный, а формирующаяся таким образом инфраструктура не всегда удовлетворяет потребности жителей микрорайона. Магазины и салоны со временем закрываются, освободившиеся помещения выставляются на рынок, но не находят спроса. В микрорайоне на 10 000 жителей, где уже есть пять продуктовых магазинов, три аптеки и четыре салона красоты, инвестору делать нечего.

Сомнительный интерес

Причин, по которым новые микрорайоны неинтересны сетевому ритейлу, несколько. Первая и основная – в том, что в таких проектах жизнь кипит два раза в сутки: утром, когда местные обитатели выезжают на работу, и вечером, когда все возвращаются домой. В остальное время магазины, кафе и салоны стоят без клиентов. К тому же многие жители столичных окраин ориентированы на поездки в крупные торговые центры на выходных, поэтому все, кроме продуктов, лекарств и некоторых услуг, они будут получать за пределами своего «спальника».

Другая причина – застройщики сами не заинтересованы серьезно заниматься развитием торговых помещений. По сравнению с выручкой от продажи квартир эти площади приносят слишком мало денег, управление ими требует грамотного подхода, все вместе увеличивает сроки окупаемости проектов. В то же время большинство сетевых операторов (кроме продуктовых сетей) предпочитают помещения не покупать, а арендовать. Но лишь несколько крупных компаний готовы предоставлять помещения в аренду: «Крост», «Мортон», Ross Group, «Домостроитель», «Сити – ХХI век» и некоторые другие.

Еще одна проблема – это планировки и расположение торговых объектов. Мало того что многие имеют входы со двора дома, расположены на второй или третьей линии домов и выходят фасадом на лес или поле, так помещения еще и спроектированы таким образом, что никак не подходят под нормальную торговлю. Особенно это касается панельных новостроек, где планировка представляет собой лабиринт из стен и перегородок, которые практически нельзя сносить. В совокупности все это приводит к затовариванию рынка предложения торговых площадей в «спальниках».

Нельзя сказать, что все районы новостроек совсем неинтересны сетевым ритейлерам. Учитывая масштабные планы по строительству метро, число перспективных мест уже скоро возрастет, примеры Митина, Реутова (после открытия ст. м. «Новокосино») это подтверждают. Также ритейлерам интересны удаленные от метро проекты застройки от 1 млн кв. м, находящиеся в высокой стадии готовности. Пример – Павшинская пойма, где сейчас открывается довольно много сетевых магазинов, однако и там много переоцененных и неликвидных помещений.

Выход есть!

Что же делать девелоперам, для того чтобы избежать проблем с реализацией нежилых площадей? Если жилой комплекс строится в оживленном месте, где магазины будут работать не только на жителей микрорайона, но и на сторонний трафик, имеет смысл сделать торговыми не только первые, но и вторые этажи, а то и вовсе соорудить в стилобатной части здания мини-ТЦ. Если объект находится в «чистом поле» и жить там будет 5000 человек, лучше существенно ограничить количество торговых площадей и сделать первые этажи жилыми или передать их под размещение детских центров и т. п.

Политику реализации первых этажей стоит пересмотреть и переориентироваться с продажи на аренду. Это позволит обеспечить максимальную представленность в районе необходимых будущим жильцам операторов и не допустить ненужной конкуренции между ними. А уже после заполнения помещений арендаторами их можно продать как арендный бизнес – либо по отдельности, либо пулом одному стратегическому инвестору, что выгоднее, чем продавать объекты без арендаторов на начальной стадии строительства. Управление же брокериджем и последующую продажу можно доверить профессиональным брокерам. Такую концепцию пытается реализовать группа ПИК, но пока девелопер продолжает просто предлагать площади в своих проектах на продажу частным инвесторам.

Неплохим вариантом развития торговли и инфраструктуры может стать строительство на территории крупных жилых комплексов небольших (до 10 000 кв. м) ТЦ. Появление таких объектов с большей вероятностью привлечет в районы массовой застройки сетевых операторов. Примеры уже есть: концерн «Крост» строит торговый центр в Сходне, а «Сити – XXI век» реализует аналогичные проекты сразу в нескольких жилых комплексах в Подмосковье (сдает площади в аренду). Подобную идею пытается воплотить и концерн ЮИТ в Раменском, но площади в строящемся ТЦ девелопер выставил на продажу, что скорее всего приведет к образованию полупустого рынка-«шанхая», а не профессионального торгового объекта.

Также хорошим вариантом может стать передача под торговлю первых и цокольных этажей гаражных комплексов внутри жилых районов, что сейчас делает группа компаний «Пионер».

Пожалуй, этим список вариантов исчерпывается. Если у застройщика в уже спроектированном микрорайоне зависли большие объемы торговых площадей, то единственным решением может стать реализация их по сниженным ценам.