Анатомия здания: Архитектурный блокбастер

На момент, когда стройка завершилась, «Дон-строя» Блажко и Зеленина уже не было, им на смену пришел новый финансовый партнер – ВТБ, а у руля компании «Дон-строй инвест» встала бывший топ-менеджер ВТБ Алена Дерябина.

Идея «Дома на Мосфильмовской» возникла у руководства компании «Дон-строй» еще в 2004 г., тогда же был представлен первый эскизный проект. Кто его делал, в компании уже не помнят, помнят, что он оказался «достаточно посредственным». На площадке на самой высокой точке бывшего муниципального округа Мосфильмовский менеджмент хотел видеть что-то действительно уникальное. Поэтому было решено пригласить архитектора Сергея Скуратова.

Мания высоты

«Соавтором проекта можно назвать Максима Блажко (на 2004 г. владел активами «Дон-строя» наравне с партнером Дмитрием Зелениным. – «Ведомости»)», – признается сам Сергей Скуратов. «В первую очередь меня вдохновила задача – строительство московского небоскреба, новые пластические и композиционные возможности, сложный градостроительный и типологический вызов», – вспоминает архитектор. По его словам, важную роль сыграло и сильное желание Максима Блажко заниматься не просто квадратными метрами жилья, а современной архитектурой.

Процесс строительства шел не быстро и сопровождался трудностями и конфликтами. «Заказчик к этому времени уже построил псевдосталинский небоскреб, пережил период увлеченных игр в эклектику и имитации архитектуры прошлой эпохи и, к счастью, довольно легко внял моим аргументам по поводу нелепости исторических подражаний и мистификаций», – делится Сергей Скуратов.

Предыдущее руководство компании не смогло договориться по поводу высотности здания с бывшим мэром Москвы Юрием Лужковым, и летом 2010 г. стройка была приостановлена. Власти требовали «урезать» одну из башен с 213 до 192 м. Сергей Скуратов рассказывал в своем блоге на сайте «Сноб», что сам Блажко велел ему прибавить 11 м (см. «Ведомости», «Крыша не подвела», 5.07.2012).

Впрочем, автор проекта объяснил, что этажность здания – это не чья-то прихоть, а «механизм решения проблемы пропорций, важный элемент композиции». «В процессе работы проект менялся. В конце 2006 г. заказчик по ряду соображений, прежде всего экономических, отказался от проекта 2005 г., в котором основная башня была решена в виде скрученного вокруг своей оси параллелепипеда высотой 155 м. В 2007 г. мы сделали новый вариант башни с фасадными диагоналями на основе ромбического плана. Эта новая форма сохраняла тему поворота, но делала башню более необычной и элегантной», – вспоминает архитектор. Новое решение повлекло за собой и пересмотр параметров всего комплекса. Высота главной башни увеличилась до 213 м, а корпус пониже получил отметку в 130 м. Второй вариант был согласован в Москомархитектуре и передан на согласование в экспертизу. «Я уверен, что природа произошедшего в 2010 г. конфликта связана не с архитектурой, а с осложнившимися в результате экономического кризиса отношениями заказчика с предыдущей московской властью», – говорит Сергей Скуратов.

Новое руководство компании смогло договориться с мэрией Сергея Собянина, и башни решили не трогать. На сегодняшний день высота секции А составляет 213,3 м (47 этажей), секции Б – 132 м (32 этажа). Здания стоят на едином стилобате. «Дом на Мосфильмовской» после завершения строительства вошел в пятерку лучших высотных зданий Европы премии STBUH Awards Всемирного совета по высотным зданиям и городской среде.

Помимо квартир комплекс общей площадью 194 532 кв. м включает трехуровневый паркинг на 1155 машино-мест, бизнес-центр общей площадью 15 871 кв. м и торговый центр общей площадью 14 808 кв. м, которые строятся на продажу, сообщили в компании. На верхних этажах секции А расположен двухуровневый пентхаус.

В древнерусской гамме

Вся композиция выглядит мрачновато, но величественно, особенно в облачную погоду, когда вершины башен теряются в тумане. Цвет зданий напоминает и тоном, и отливом кинопленку, а ограда внутреннего двора даже отделана по краям зубчатым рельефом.

Цвет здания, по мнению архитектора, говорит о его связи с древнерусской архитектурой. «В поисках возможной исторической преемственности я задумался о структуре ансамбля колокольни Ивана Великого. Он – единое целое, состоящее из трех зданий различной архитектуры, построенных в разное время и соединенных в общую композицию. Сама колокольня всегда оставалась доминантой. Если вы внимательно присмотритесь к этому памятнику, то увидите между ним и нашим небоскребом черты композиционного сходства, общую идею постепенного роста, когда стремление вверх, вертикальный рывок поддержан группой объемов» – так архитектор описывает прототип, который его вдохновил на создание данного проекта.

На западную архитектуру Сергей Скуратов почти не оглядывался, хотя признается, что внимательно изучил все главные мировые высотки. «Большинство архитекторов (моей мастерской) были хорошо знакомы с лучшими западными технологическими решениями в этой области и уже неоднократно применяли их на практике. Но этого нам было мало. Мы попытались придумать и сделать то, что еще никто в России, а может быть, и в мире не делал», – с уверенностью в голосе заявляет архитектор.

Фасады отделаны плитами искусственного камня – от угольно-серого у колонн основания до мраморно-белого на вершине, использовано много стекла, вставки из нержавеющей стали, в офисном здании – стекло с шелкографией, добавляет Антон Таборко, гендиректор компании «ДС эксплуатация», которая была создана для управления всеми проектами «Дон-строя».

Сады на стилобатах

Дворовая территория находится на стилобатной части, там и детская площадка, и аллеи со скамейками, и зоны отдыха. Каменные скамейки вдоль дорожек подогреваются – отопление включается в холодное время года. Что пейзаж мрачноват, застройщик и сам понимает и планирует исправить ситуацию. «Мы будем заниматься озеленением территории, в этом у нас богатый опыт. Например, мы умеем строить сады на стилобатах с высотой земляного покрова всего 30 см», – рассказывает Антон Таборко.

Высоких глухих заборов вокруг дома нет, поскольку по периметру комплекса и внутри установлено 256 камер, есть служба охраны и система контроля въезда на территорию. Парковка также разделена по зонам: отдельно – для жильцов, отдельно – для их гостей, и свой паркинг у торгового центра. «Въезд на парковку может осуществляться не только по карточкам, но и с помощью системы сканирования госномера», – уточняет Таборко. Эта система позволяет быстро получить все необходимые данные об автомобиле: принадлежит ли он кому-то из жильцов, их гостей, был ли тут когда-либо, и затем охранник принимает решение, на какую стоянку его направить.

Помимо этого парковка оборудована специальным полимерным покрытием с напылением, предназначенным для того, чтобы «удержать» в гололед тяжелые бронированные автомобили. По словам Антона Таборко, до середины 2000-х гг. на подземных паркингах большинства крупных торговых центров зимой все стены были обиты, поскольку тяжелые машины скользят от реагентов на дорогах. Приходится учитывать даже такие мелочи, когда работаешь с покупателями элитного рынка, говорит Таборко.

Дело техники

Один из самых сложных этапов работ – конструирование и строительство фундаментов, вспоминает Скуратов. «Каждый отдельный элемент композиции комплекса – башня, пластина, два параллельных корпуса, соединяющих пластину и башню, – имеет собственный фундамент», – говорит он. Это было сделано потому, что каждый из этих трех элементов имеет собственный вес и, соответственно, усадку. «Сейчас, когда смотришь на дом, он выглядит как единое целое. Это результат превосходной работы инженеров, конструкторов и строителей», – доволен Скуратов.

Если архитектор гордится смелой идеей и концепцией, то заказчик в восторге от технической начинки здания. В частности, все инженерные системы управляются из единой диспетчерской ЦТП (центральный тепловой пункт). «Управляет всем автоматика фирмы Honeywell, которая используется в космической отрасли», – намекает на сложность оборудования Антон Таборко. Это позволяет всем системам (кондиционирования, вентиляции и проч.) реагировать на самые незначительные изменения. Например, отслеживать, как часто в торговом центре открывается дверь и как это влияет на температуру внутри здания.

Помимо этого инженерия помогает организовать, что называется, коммунальный рай для жителей дома. Так, давление в местной водопроводной сети достигает 30 атмосфер, в то время как в московской водопроводной сети этот показатель равен всего 6. В доме оборудовано 10 насосных станций, где установлено 32 специальных насоса с высотой водяного столба 250 м. «Вы можете себе представить, какая это мощность!» – с гордостью восклицает управляющий.

Противопожарная система – это еще одна дорогостоящая инженерная система. Поскольку «Дом на Мосфильмовской» – жилой небоскреб, то балконов там не предполагается в соответствии с противопожарными нормами. Окна открываются примерно до середины дома, а на верхних этажах даже фрамуги отсутствуют. Поэтому основной упор противопожарной системы сделан на быструю откачку дыма (по статистике, становится главной причиной всех трагедий во время пожара). Совокупный объем инвестиций в нее составляет до 5% от стоимости строительства, а затраты на инженерную и техническую части – минимум 40%, оценивает Антон Таборко.

Не менее важен был подбор качественных лифтов – высотное здание зависит от них целиком и полностью. Всего в доме 15 лифтов в жилой части, 6 – в офисной и 5 – в торговой, все – фирмы Sigma (премиальная линия компании LG), с автоматическим замедлением и надежной системой безопасности. «Они в принципе упасть не могут», – обнадеживает Антон Таборко.

Подсчет приблизительный

Об инвестициях и затратах на строительство представители компании говорят неохотно. Причина в том, что стройка начиналась при одном владельце, а завершилась при другом и найти концы новой администрации сложно. Совокупный объем инвестиций оценивают примерно в $300 млн, но это без учета «влияния кризиса» и возведения верхних этажей, включая и пентхаус.

Более понятная арифметика со стоимостью услуг управляющей компании. По словам Антона Таборко, их тарифы ниже существующего рынка за счет внушительных объемов жилых активов «Дон-строя». «Например, если в среднем по Москве класс de luxe обслуживается по цене 250–450 руб. за 1 кв. м жилья, то у нас этот показатель – максимум 150 руб. за 1 кв. м. Этот дом относится к классу премиум, обслуживание в нем стоит около 100 руб. за 1 кв. м», – добавляет Таборко.

В настоящее время цена предложения 1 кв. м в «Доме на Мосфильмовской» стартует от 319 000 руб. в зависимости от высоты этажа, наличия панорамного вида и высоты потолков (стандартная высота – 3,15 м, на верхних этажах – 5 м). Пентхаус выставлен на продажу за 1,4 млрд руб., или $20 000 за 1 кв. м. По словам представителя консалтинговой компании, пожелавшего остаться неназванным, эта сумма завышена и в реальности должна составлять $15 000–18 000 за 1 кв. м, ведь дом стоит за пределами ТТК в окружении хрущевок и брежневок. К тому же большие площади традиционно продаются дешевле. Средняя площадь пентхаусов в Москве не превышает 300–500 м.

Несмотря на то что здание, безусловно, является сложным и ярким авторским проектом, не все жители города считают его уместным, тем более в окружении 5–9-этажных домов. «На мой взгляд, расположение «Дома на Мосфильмовской» уродует архитектурный и градостроительный облик Москвы. Все дело в неуместности здесь и данного объема, и данной архитектуры. Этого здания здесь вообще не должно было быть, а его появление – это вопрос к прошлой администрации города и компании «Дон-строй», – категорична гендиректор агентства Tweed Ирина Могилатова.

Алексей Сидоров, заместитель генерального директора Kalinka Real Estate Consulting Group, тем не менее считает, что Сергею Скуратову удалось создать успешный и с коммерческой, и с эстетической точки зрения проект: «Высокое здание не выглядит тяжеловесным. За счет сложной пластики и углов поворота фасадов архитектору удалось отойти от простых геометрических форм, что отличает проект от большинства небоскребов. Можно по-разному относиться к архитектурному стилю здания, но нельзя не согласиться с тем, что «Дом на Мосфильмовской» – яркий и необычный жилой объект на западе Москвы».

Царь горы

К пентхаусу «Дома на Мосфильмовской» изначально было повышенное внимание, поскольку он предназначался для одного из владельцев компании – Максима Блажко, уверяют игроки рынка. Помещение площадью 2069 кв. м расположено на высоте около 200 м. «Далеко не для каждого пентхауса в Москве оборудуют отдельную входную группу, отдельный ресепшн с консьержем и отдельный лифт (со скоростью 6 м в секунду)», – считает Полина Меделяновская, руководитель отдела Kalinka Real Estate Consulting Group. Сейчас пентхаус выставлен на продажу за 1,4 млрд руб., или $20 000 за 1 кв. м. По словам представителя консалтинговой компании, пожелавшего остаться неназванным, цена завышена и в реальности должна составлять $15 000–18 000 за 1 кв. м, ведь дом стоит за пределами ТТК в окружении хрущевок и брежневок. К тому же большие площади традиционно продаются дешевле. По мнению Меделяновской, общая площадь великовата, более уместной она считает 800–1000 кв. м, но цена в $20 000 за 1 кв. м – средняя по рынку: «По стоимости пентхаус «Дома на Мосфильмовской» сопоставим с аналогичным товаром в «Москва-сити», однако в «Сити» нет ни бассейнов, ни открытых террас».