Точка зрения: Отбеливатель для рынка

Более 133 000 случаев нелегальной сдачи квартир в аренду выявлено за IV квартал 2012 г. в Москве – такие цифры были озвучены 25 января 2013 г. на совместном совещании департамента экономической политики и развития города, ГУ МВД по Москве, УФНС по Москве, а также представителей департамента финансов и префектур города. В то же время общее количество поданных деклараций по уплате НДФЛ за аренду квартир увеличилось почти на 200%. А сумма уплаченного налога за тот же период выросла более чем на 400% (с 116,2 млн до 473,2 млн руб.).

Мэр города Сергей Собянин дал следующую оценку ситуации: «В аренду сдается не менее 300 000 московских квартир, абсолютное большинство из них – нелегально. Налоги с этого бизнеса платит всего лишь 5000 человек». Далее мэр подчеркнул, что правительство Москвы не против аренды частных квартир. Наоборот, она важна и как источник дохода для семей владельцев квартир, и как механизм обеспечения жильем тех, кто в нем нуждается.

Оставляя в стороне дискуссию о доказательствах факта нелегальной сдачи квартиры, ответим на вопрос, что грозит владельцу квартиры, в случае если налоговое правонарушение будет выявлено. Налоговый орган предъявит к взысканию всю неуплаченную сумму налогов (исчислят по ставке 13%). Будут доначислены пени за просрочку уплаты налога (от 20 до 40% от неуплаченной суммы налога). Налоговая служба может провести проверку «глубиной» в три года. По самой скромной оценке, тот, кто сдавал квартиру за 30 000 руб. в месяц в течение трех лет и не платил НДФЛ, может быть наказан на сумму, превышающую 170 000 руб. Экономия на налогах окажется весьма сомнительной.

Одна из легальных схем сдачи собственной недвижимости внаем или в аренду – применение упрощенной системы налогообложения, где объектом налогообложения являются доходы. Вторая – деятельность на основании патентной системы налогообложения. Первая схема универсальна для всей России, вторая рассмотрена в законе Москвы от 31.10.2012 № 53 «О патентной системе налогообложения», который вступил в силу с 1 января 2013 г. (ПСН на территории субъектов РФ применяется согласно законам этих субъектов). Обе схемы могут применяться гражданами, зарегистрированными в качестве индивидуального предпринимателя (ИП).

Сдавать вбелую квартиру без оформления ИП – это роскошь, которую не позволяют себе даже богатые люди. Согласитесь, платить налог в 13%, когда есть возможность платить всего 6%, может только откровенный мот.

Регистрация ИП занимает около недели. Если открывать ИП самостоятельно, расходы составят примерно 2200 руб. (800 руб. – госпошлина, около 1400 руб. стоит заверение нотариусом заявления о регистрации). После подачи документов в налоговую установленный законом срок регистрации – не более пяти дней. Услуги посредника обходятся в 3000–7000 руб., но можно сэкономить время и сократить количество поездок в налоговую. ИП имеет право выбирать из разных систем налогообложения.

Схема работы ИП «доходы, 6%» используется многими арендодателями. Весь доход от сдачи квартиры облагается налогом по ставке 6%. У индивидуального предпринимателя есть обязанность платить страховые взносы. В 2013 г. общая (годовая) сумма страховых взносов выросла почти в 2 раза и составила 35 664,66 руб. Однако если ИП не имеет наемных сотрудников, то при схеме «доходы, 6%» он имеет право уменьшить сумму уплаченного налога на полную сумму страховых взносов. Иными словами, если общая сумма налогов превысит сумму страховых платежей, предприниматель может считать свою налоговую нагрузку просто как 6% от суммы доходов за год.

В Налоговом кодексе с 2013 г. патентная система заменила упрощенную систему налогообложения на основе патента. ПСН позволяет оплатить налог в 6% с фиксированной, заранее определенный суммы. Стоимость патента определяется как 6% от потенциально возможного к получению готового дохода по конкретному виду деятельности (определяется законами субъектов РФ). В этом году определяемый законом потенциальный доход от сдачи в аренду жилых помещений составит 1 млн руб.

До 2013 г. потенциальный доход определялся без привязки к конкретному объекту недвижимости. В законе № 53 появилась оговорка: «размер потенциально возможного к получению дохода на один обособленный объект».

К сожалению, используя ПСН, невозможно уменьшить налог на сумму страховых взносов, оплачиваемых ИП. Их придется записать в издержки бизнеса. ИП может заранее рассчитать налоговую нагрузку при ПСН на каждый «обособленный объект недвижимости». Она составит 95 664,66 руб. (60 000,00 руб. налог + 35 664,66 руб. страховые взносы).

Вторая схема имеет дополнительные преимущества: у ИП нет обязанности сдавать налоговую декларацию по своему виду деятельности. Обязательным остается лишь ведение книги учета доходов.

Кроме того, оплата патента (если он получен на срок от шести месяцев) производится двумя частями. 1/3 суммы налога должна быть оплачена в срок не позднее 25 календарных дней после начала действия патента. Оставшиеся 2/3 налога – в срок не позднее 30 календарных дней до дня окончания налогового периода. Под налоговым периодом понимается срок действия патента (от 1 до 12 месяцев в пределах календарного года).

В заключение хотелось бы дать практическую рекомендацию: если квартира или иной объект недвижимости, сдаваемый вами в аренду, приносит от 133 000 руб. и более ежемесячно, можно использовать режим ПСН. Выгода использования ПСН особо ощущается при сдаче в аренду более дорогих объектов. Предположим, сдаваемый объект приносит 300 000 руб. ежемесячно. В таком случае налоговая нагрузка составит менее 2,7%. В случае если ежемесячный доход от сдачи внаем меньше 133 000 руб., логично использовать УСН с налоговой ставкой 6%.