Доходное место: Где на всех гостей найти

Гостиница в составе МФК в «Москва-сити» на участке 11 на 270 номеров входит как в число строящихся, так и «без ГПЗУ». Участок 16а в «Сити» – проект «Око» Capital Group. Согласно схеме там должно быть 523 номера, компания обещает построить 160. Такая же путаница с количеством номеров по многим проектам, в числе которых гостиница «Москва»: Four Seasons обещает 180 номеров, указано 500. В отеле «Пекин» «Галс девелопмент» сделает не более 200 номеров и 300 апартаментов, сообщил представитель компании. Но никак не указанные в проекте схемы 783 номера.

Сейчас в городе 328 гостиниц на 97852 места. Из них большая часть номеров (около 23000) была введена в период с 2006 по 2011 г., во время инвестиционного бума (данные Knight Frank). По планам правительства Москвы до 2025 г. в городе появится еще 343 гостиницы на 92700 номеров. То есть число отелей, по ожиданиям чиновников, удвоится.

Из них к 2016 г. согласно отраслевой схеме размещения гостиниц на территории Москвы (см. «Ведомости от 14.06.2012 «Номер для инвестора») должно появиться 146 гостиниц на 30100 номеров. 53 объекта в настоящее время уже имеют градостроительный план земельного участка (ГПЗУ), на стадии строительства находится 32 объекта. Больше всего отелей – 17% от общего количества – будет размещено в ЦАО, где сейчас уже действует 133 гостиницы.

Эксперты считают эти планы реалистичными – в теории. В среднем на разработку проекта уходит до 12 месяцев, собственно стройка занимает еще 18–24 месяца, сроки согласования документации непредсказуемы, это может быть и два месяца, и два года, говорит гендиректор Azimut Hotels Ремко Герритсен.

Теория вероятности

Данная программа (схема) разрабатывалась без привлечения консультантов или застройщиков. В Azimut Hotels, в AFI Development про проект знают, но к его разработке не привлекались. В Rose Group (RGI International) также с программой знакомы, в него вошел один из проектов компании – гостиница на ул. Земляной Вал, вл. 70, стр. 1, рассказал Андрей Нестеренко, гендиректор Rose Group. По словам одного из представителей консалтинговой компании, они предлагали свои услуги чиновникам на безвозмездной основе, чтобы только разработать грамотную гостиничную программу. Их предложением не воспользовались.

Станислав Ивашкевич из отдела стратегического консалтинга и оценки CBRE считает планы делать по 30 отелей в год «несколько оптимистичными». «В настоящее время в Москве открывается в среднем не более 10 отелей в год», – объясняет он. Гендиректору Accor Group в России Алексису Деларофф также кажется «маловероятным», что до 2016 г. в Москве откроют более 100 отелей. «Предыдущие планы провалились, поскольку правительство Москвы декларирует стройки, но не является инвестором», – объясняет он. Предыдущий состав московского правительства обещал к 2010 г. довести количество мест в гостиницах города до 170000–200000.

Туристы помогут

Впервые за последние пять лет спрос на проживание в отелях начал повышаться во всем мире согласно индексу гостиничных цен hotels.com за первое полугодие 2012 г. Он составил 108 пунктов, что сравнимо с пиковым уровнем 2007 г. в119 пунктов.

На московском рынке складывается не менее оптимистичная ситуация. Показатель RevPAR (доходность на номер) и загрузка в 2012 г. росли для всех сегментов. Аналитики Cushman & Wakefield (C&W) объясняют это общей экономической ситуацией в мире и стабильным спросом со стороны туристов и бизнес-туристов.

Доходность на номер в самых дорогих отелях города по сравнению с прошлым годом возросла почти на 30%. В отелях верхней ценовой категории рост составил 13%, в наиболее востребованных гостиницах средней ценовой категории этот показатель вырос на 8%, а в среднем ценовом сегменте – на 13%, подсчитали аналитики C&W.

Чиновники уверены, что рост спроса связан с повышением интереса к городу со стороны туристов. Гостиничная программа построена именно на ожиданиях, что турпотоки будут только расти. Так, к 2016 г. комитет по туризму и гостиничному хозяйству Москвы прогнозирует увеличение турпотока до 7,1 млн человек, а к 2025 г. – до 14,8 млн (отражено в проекте схемы). В 2011 г. в Москву въехало 5 млн человек.

Москва не является туристическим направлением, в большинстве столичных гостиниц доля туристов составляет менее 20%, 80% приходится на деловой сегмент, отмечают консультанты. «При строительстве новой гостиницы нужно прежде всего задумываться, будет ли спрос на нее со стороны бизнес-путешественников», – советует Дэвид Дженкинс, руководитель отдела гостиничной недвижимости C&W.

«Центр города – традиционное место притяжения туристов – застроен в основном дорогими отелями. Для того чтобы стать не только местом деловой активности, город должен предложить качественное размещение путешественникам, рассматривающим средний ценовой сегмент», – считает операционный директор департамента гостиничной недвижимости AFI Development Мария Сизина. Въездной турпоток увеличивается в среднем на 8% в год (власти, похоже, рассчитывают на более динамичный прирост турпотока) и вновь построенные гостиницы могут просто оказаться незаполненными, предупреждает Ремко Герритсен.

Округлить и обобщить

В расчете на бурный рост спроса в отраслевой схеме размещения гостиниц щедро указали номерной фонд возводимых отелей. Так, в числе строящихся в Западном административном округе указан гостинично-деловой центр на 250 номеров на ул. Василисы Кожиной, вл. 1. «Докризисный проект действительно предусматривал гостиничную составляющую, но на площадке построен офисный комплекс, о чем сообщает баннер перед стройкой», – рассказала руководитель Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ Марина Усенко.

По адресу: ул. Ходынская, вл. 2, указан строящийся отель на 1500 номеров, что стало сюрпризом для всех экспертов гостиничного сектора. После «сверки показаний» выяснилось, что речь идет о проекте компании Coalco «Хрустальные башни», в котором предполагаются квартиры и апартаменты. Точное число их не знает даже застройщик, проект – на начальной стадии.

Включать в гостиничную программу апартаменты и учитывать их в общем номерном фонде города Марина Усенко считает некорректным. «Покупатели апартаментов обычно приобретают их в личных целях. В Москве на сегодня только один действующий проект с апартаментами – «Radisson Royal Украина» (но на рынок они не поступают, по словам брокеров). Механизм передачи собственником апартаментов в фонд оператора для последующей сдачи практически не развит», – объясняет Усенко.

В Москомстройинвесте сообщили, что знают о возможности несостыковок в гостиничной программе, однако назвали эти планы предварительными. Хотя на сайте комитета (stroi.mos.ru) говорится, что данная программа была утверждена на заседании градостроительно-земельной комиссии 12 июля 2012 г.

Загнали на задворки

Количество номеров скорректировать несложно. Убрать из программы конкретные земельные участки чиновникам уже не удастся. Площадок, на которых тяжело будет сделать успешный гостиничный проект, в программе немало. Большинство из них расположено вдали от центра и оживленных автомагистралей либо в мертвых точках у промзон или участков без должной инфраструктуры.

Например, проект на пр-те Вернадского, вл. 41 (на этапе строительства), гостиница в Бирюлеве-Восточном на 25–26-м км МКАД на 300 номеров (есть ГПЗУ), гостиница на 598 номеров на Береговом проезде, вл. 5, – в самом центре промзоны, расположенной в 1,3 км от ст.м. «Фили» (есть ГПЗУ). «Большинство участков находится в труднодоступных местах на задворках города», – считает Алексис Деларофф. «Чтобы выполнить свой план, чиновники просто выбирают подходящие по размеру участки, не задумываясь о коммерческой привлекательности потенциальной гостиницы для инвестора», – говорит Дэвид Дженкинс.

Ремко Герритсен отмечает, что если гостиница и будет построена между ТТК и МКАД, то она должна ориентироваться не на туристов, а на представителей российских предприятий. Но даже до таких отелей должно быть легко добираться, добавляет Дженкинс.

Что реально работает

Правительство Юрия Лужкова пыталось мотивировать застройщиков гостиничного рынка преференциями, помогая справиться с долгой окупаемостью проектов (от 10 лет). Так, в 2007 г. отельеры платили только половину аренды земли, а коммуникации город подводил за свой счет. Постановление №516 «О неотложных мерах по стимулированию гостиничного хозяйства» вышло летом 2006 г. Новое правительство никаких льгот девелоперам пока не предлагало.

В числе мер по стимулированию рынка Станислав Ивашкевич называет налоговую и таможенную амнистии, ускоренное прохождение согласований, а также ускоренное подключение к сетям. «Такая практика уже применяется в Минске, Киеве и Тбилиси», – добавляет эксперт.

Помимо этого необходимо, чтобы стоимость земли в центре города была разумной. «Дальнейшее развитие гостиничного рынка столицы будет зависеть от спроса, от настроения инвесторов, а также от доступности финансирования», – подводит итог Дэвид Дженкинс.