Точка зрения: Торговый парк для провинций
Свободных площадок под магазины в центрах российских городов становится все меньше. Те, что предлагаются муниципалитетами под новую застройку, по большей части находятся в тени существующих суперрегиональных торговых центров, владельцы которых часто заявляют о строительстве вторых (и следующих) очередей. Но арендаторы всех сегментов рынка (продовольственного, товаров для дома, одежды и др.) снова, как и до кризиса, рапортуют об успехах по освоению регионов и планируют дальнейшую экспансию. По данным английского филиала аналитической компании CACI (Consolidated Analysis Centers, Inc.), в России представлено уже 58% ключевых международных брендов. Более половины из них располагаются пока в Москве, но планируют выходить из нее в регионы. Россияне, в свою очередь, демонстрируют высокую потребительскую активность и, несмотря на мировой кризис, продолжают активно расходовать семейные бюджеты.
Ситуация напоминает революционную. С одной стороны, девелоперы уже не имеют возможности строить в центрах городов, с другой – арендаторы ищут именно центральные площадки для развития.
Выход – в децентрализации. Западный мир идет по этому пути уже несколько десятков лет. Входит она в активную фазу и в российских регионах. В ряде городов (и не только подмосковных) идет активное освоение участков, расположенных на обочинах крупных магистралей. Причем города эти уже с населением даже менее 100000 человек. Этому способствует и экономический фактор: стоимость земли на окраинах городов значительно ниже, чем в центре.
Можно предположить, что сейчас мы имеем все предпосылки для развития нового формата на рынке российской торговой недвижимости – ритейл-парков.
Ритейл-парк (англ. Retail park) – экономичный с точки зрения себестоимости строительства формат торговых центров, разработанный в США и широко используемый в европейских странах. Обычно представляет собой комплекс из трех и более отдельно стоящих одноэтажных «коробок» (boxes) площадью от 500 до 15000 кв. м, объединенных общей наземной парковкой.
Эффективность проекта достигается за счет нескольких факторов. Во-первых, в каждой «коробке» – один оператор, что позволяет минимизировать площади помещений общего назначения (коридоры, тамбуры, переходы и т.п.). Во-вторых, для строительства ритейл-парков используются самые дешевые технологии и конструкции.
Коробочный формат ритейл-парков появился в 70-х гг. XX в. Тогда в США стали размещать арендаторов оптовой торговли в складских помещениях. Вскоре последние уже не могли удовлетворять все растущие требования операторов, и девелоперы, взяв за основу этот формат, начали строить ритейл-парки. Со временем в проекты добавлялись новые арендаторы: товары для дома, бытовая техника и мебель, товары для детей, бутики одежды и обуви, даже развлечения и кинотеатры. Но каждый из них по-прежнему размещался по отдельности в своей «коробке».
Современные ритейл-парки обычно располагаются на участках от 4 до 10 га, а общая площадь проекта варьируется от 15000 до 60000 кв. м. Парковка обычно рассчитана на 800–3500 м/м. Средняя посещаемость – 10000–20000 человек в день.
В России классической концепции ритейл-парка не соответствует ни один проект. Исключения не составляет и «Ритейл-парк» на Варшавском шоссе в Москве, так как, во-первых, он расположен в черте города, а во-вторых, является многоуровневым. Разве что в нем много якорных арендаторов.
В какой-то степени классической концепции ритейл-парка соответствуют проекты компании Auchan: «Ашан Алтуфьево», в состав которого входят «Ашан», «Декатлон» и «Леруа Мерлен», а также «Ашан Марфино», где дополнительным отдельным блоком стоит киноплекс «Формула кино». А вот «Молл гэллери Сигнальный» и «Молл гэллери Братеево», чтобы назваться ритейл-парками, не хватает якорных операторов и расположены они в черте города.
В 2006 г. холдинг Douglas Consulting и канадская компания Midland Group, созданная выходцами из России, собирались вложить около $200 млн в строительство 80 торговых центров сети Strip Mall в Подмосковье и Ленинградской области. Кризис 2008 г. не позволил осуществить задуманное, и программа была заморожена.
Можно сказать, что сейчас на рынке идет процесс поиска уникальной, адаптированной для России концепции. Причин, почему этот процесс скорее эволюционный, нежели революционный, несколько. Во-первых, в России пока недостаточно крупных розничных операторов. Во-вторых, у российских покупателей уже сложилось представление о торговом центре как о крытом пассаже с галереей бутиков. Нельзя забывать и про наши климатические условия, в которых посетители предпочитают находиться в закрытых помещениях.
С нашей точки зрения, в России будет востребован формат ритейл-парка, если его основу составят якорные операторы, которые будут занимать 70–80% арендуемой площади. Главным якорем останется продовольственный гипермаркет, который в синергии с другими создаст стабильный поток посетителей. Необходима и торговая галерея, которая обеспечит посетителям большой выбор товаров и услуг повседневного спроса. Размещение в составе комплекса кафе и ресторанов позволит создать атмосферу уюта и комфорта.
Концепция и архитектура ритейл-парка а-ля рюс должны быть максимально функциональными, но выразительными и современными. Парковка должна быть обязательно открытой, с удобными съездами с транспортных магистралей и доступом посетителей в торговый центр.
В результате при невысокой стоимости земли (на окраинах региональных городов), низкой стоимости строительства и с сильным пулом федеральных и международных якорных операторов можно добиться очень высоких экономических результатов при минимальных рисках.
Тема развития ритейл-парков в России волнует девелоперов. Base Property Group (BPG) планирует развивать этот формат под названием Big Stop в областях, примыкающих к Московскому региону (Калужская, Тульская, Рязанская, Владимирская, Ивановская, Ярославская, Тверская и Смоленская). В состав ритейл-парка площадью от 5000 до 15000 кв. м войдут продовольственный гипермаркет, магазин товаров для дома, спорттоваров, бытовой техники, фудкорт и торговая галерея. Особенностями концепции должны стать низкие арендные ставки и минимальные эксплуатационные затраты. С учетом синергетического эффекта от планируемого пула арендаторов, а также дефицита качественных торговых площадок в городах с населением 50000 человек эта концепция имеет очень высокий потенциал.
Компания Trinity Russian Retail Partnership будет реализовывать три проекта торговых центров формата ритейл-парк на Калужском, Каширском и Варшавском шоссе, недалеко от МКАД.
Компания Norman Asset Management (NAM) разработала архитектурно-планировочную концепцию ритейл-парка, где учтено оптимальное соотношение якорных операторов и торговой галереи. Ставка делается на продуктовый гипермаркет и гипермаркет товаров для дома. Помимо них планируется размещение таких якорных операторов, как магазины бытовой техники, спорттоваров, товаров для детей, фудкорта. Не будет ни кинотеатра, ни детских развлечений. Торговая галерея спланирована таким образом, чтобы максимально использовать поток, генерируемый якорными арендаторами, и обеспечить отсутствие «мертвых зон». Так называемой фишкой проекта может стать открытая игровая зона на прилегающей территории. Сейчас NAM ведет работу по четырем проектам. Cushman & Wakefield является консультантом компании и принимает участие в разработке концепции и ее продвижении.
С учетом вышесказанного можно сделать вывод, что ритейл-парк – это новое и очень перспективное направление в области торговой недвижимости, нацеленное на создание современных торговых объектов, расположенных вне центров городов. Но не стоит считать, что успех концепции ритейл-парка будет обязан архитектурно-планировочным решениям. Не менее важную роль будут занимать управление и маркетинг.