Зарубежная недвижимость: Строительная стихия

Несмотря на цунами, наводнения и восстания, Таиланд остается одним из центров туризма в Юго-Восточной Азии. По данным министерства туризма и спорта Таиланда, в 2010 г. страну посетило 15,84 млн человек, в 2011 г. – более 19 млн человек. Больше всего туристов едет из Малайзии (2,47 млн в 2011 г.), КНР (1,76 млн), Японии (1,12 млн) и России (более 1 млн). Самые популярные у россиян направления – Паттайя, Пхукет, Самуи, Ко-Чанг и Краби.

Иностранцы в Таиланде не могут владеть землей, а в кондоминиумах им разрешено приобретать не более 49% квартир. Но цены на жилье здесь ниже, чем во многих российских городах или других популярных жарких странах (сейчас они находятся на локальном минимуме), экономика растет, несмотря на мировой кризис, инфраструктура отдыха развита. В стране строительный бум, и юридические сложности не отпугивают покупателей.

Взлеты и падения

В последнее десятилетие XX в. жилье в Таиланде ежегодно дешевело на 2–4%, но перед началом мирового кризиса цены на недвижимость на популярных курортах росли до 20% в год. И это не предел, считают эксперты Housing Business Association. Причина в структуре рынка: около 70% сделок проходило с доступной недвижимостью ценой до $100 000, которая покупалась не для инвестиционных целей, и лишь треть спроса формировали инвесторы, в том числе иностранные. Но поскольку ипотека недоступна для иностранцев в Таиланде, этот сегмент не увеличивался и не оказывал сильного повышающего давления на цены, которые менялись за счет внутреннего спроса, говорится в аналитическом отчете Housing Business Association.

В кризис иностранные инвесторы из развитых стран с рынка ушли. По данным Банка Таиланда, падение цены на некоторые объекты в 2008–2010 гг. достигало 12–18% в год. Стабилизация началась в конце 2010 г., а в Бангкоке по итогам 2010 г. был зафиксирован рост продаж почти на 40% за счет спроса на дешевые квартиры. По данным компании Savills, в настоящее время наиболее активно продажи идут именно в столице, вторым по числу спроса со стороны как местных, так и зарубежных покупателей является курорт Паттайя.

Внутренний спрос на Бангкок

«В Таиланде есть огромный Бангкок, других крупных городов нет. Иностранные покупатели на рынке Бангкока встречаются, но подавляющее большинство составляют тайцы», – говорит Грант Бабаян, учредитель агентства Farang. В 7-миллионном мегаполисе живет каждый десятый житель страны.

Покупать квартиру в Бангкоке имеет смысл исключительно с точки зрения инвестиций, но это хорошая инвестиция, несмотря на некоторый спад на рынке, уверяет старший менеджер Colliers Суракхет Конгчип.

Совокупное предложение в Бангкоке в IV квартале 2011 г. достигло 311 496 квартир, на рынке появилось 5160 новых объектов. Всего в 2011 г. было введено 30 689 квартир – на 50% меньше, чем годом ранее. И покупатели, и девелоперы замерли в ожидании льгот для тех, кто приобретает недвижимость в тайской столице впервые (введение которых ожидалось еще в III квартале 2011 г.), а также из-за наводнений, значительно повлиявших на рынок во втором полугодии прошлого года, отмечает Аливасса Патхнадабутр, управляющий директор агентства недвижимости CBRE в Таиланде.

Кроме того, игроки рынка в течение 2011-го и с начала 2012 г. ждут принятия нового генерального плана застройки города. Согласно последнему обнародованному проекту документа строение площадью более 5000 кв. м либо выше восьми этажей не может располагаться на улице шириной менее 16 м (а улочки Бангкока в большинстве своем уже 16 м, объясняет Конгчип).

В среднем цены на введенные в эксплуатацию квартиры в Бангкоке выросли на 11% (с 124 319 батов за 1 кв. м в IV квартале 2010 г. до 138 397 батов за 1 кв. м в IV квартале 2011 г.). 1 бат – это примерно 0,9 руб. За 3 млн батов можно купить небольшую квартиру в кондоминиуме площадью 30–40 кв. м в непосредственной близости от транспортных развязок или таунхаус площадью 150 кв. м в пригороде. А за 5 млн батов – квартиру с двумя спальнями в центре города или дом в пригороде.

Средняя цена метров на стадии строительства, напротив, снизилась, поскольку новые объекты проигрывают по местоположению уже существующим. Однако цены на землю и затраты на строительство продолжают расти, что означает, что и жилье будет дорожать. Но только наиболее качественные объекты, говорит Патхнадабутр. Чтобы удержать цены на приемлемом для покупателей уровне, девелоперы могут уменьшать площади квартир (как это происходит в Москве).

Недвижимость на популярных курортах – Паттайя, Хуа-Хин, Самуи, Пхукет – покупают в основном иностранцы. Исключением является Хуа-Хин, где котором преобладают местные покупатели – обеспеченные жители Бангкока, продолжает Бабаян.

Паттайя ставит на русских

Курортный город, расположенный на 165 км южнее Бангкока, с населением более 550 000 человек и площадью около 50 кв. км – наиболее доступный по цене курорт в Таиланде, здесь можно купить апартаменты в 40–45 кв. м за $50 000–80 000 в беспроцентную рассрочку, вилла площадью 150–200 кв. м предлагается в среднем за $150 000–200 000.

Хотя американцев и европейцев стало меньше, спрос увеличился со стороны покупателей из Индии, ориентирующихся в основном на предложения по самым низким ценам, и Австралии, которые, напротив, выбирают жилье класса люкс. Эксперты объясняют это ростом курса австралийского доллара к бату.

С 2011 г. все более заметную роль стали играть местные покупатели, рассматривающие покупку недвижимости в Паттайе как «дом для отдыха в выходные». Тайцы в отличие от иностранных туристов в меньшей степени ожидают повторения наводнения, случившегося в III квартале 2011 г. из-за самых сильных за последние 50 лет муссонных дождей.

Также рынок ожидает значительного увеличения числа российских клиентов и на волне этих ожиданий Паттайя переживает строительный бум, отмечает Эрнест Новик, директор агентства недвижимости Euro Asia Development.

Во втором полугодии 2011 г. в Паттайе было выставлено на продажу более 5000 объектов жилой недвижимости, больше, чем в течение всего 2010 года. Причина – введение в эксплуатацию трех роскошных жилых комплексов, каждый более чем на 1100 квартир, говорит Марк Боулинг, менеджер по продажам Colliеrs.

C 2006 г. объем предложения растет в среднем на 10% в год. По итогам 2011 г. совокупное предложение составило 46 100 объектов, большинство из которых было продано сразу после сдачи в эксплуатацию. Ожидается, что с 2012 г. предложение объектов в Паттайе вырастет еще на 7700, в 2013 г. – на 7100 объектов, что является закономерным отражением ожидаемого застройщиками увеличения спроса, подтверждает Боулинг.

Не заработать, так отдохнуть

Семейная пара предпринимателей из Новосибирска Елена и Сергей на отдыхе в Таиланде уже пятый раз. Приехав в феврале, они предварительно договорились о покупке 2-комнатной квартиры в строящемся доме на Пратумнак-хилле в Паттайе. Когда они пришли в офис к израильскому застройщику выбранного дома, он им предложил еще две аналогичные квартиры с более поздним сроком сдачи на условиях беспроцентной рассрочки на два года. «Мы подумали, что в одной квартире мы будем жить, когда отойдем от бизнеса, вторая – для детей, третья – для сдачи в аренду, и решили купить все три», – поделилась с «Ведомостями» Елена. Каждая квартира стоит около 2,5 млн руб., срок сдачи последней – II квартал 2014 г., когда должен быть произведен последний платеж.

Четыре года назад на русскоязычной клиентуре в городе специализировалось не более шести агентств, сейчас их в 10 раз больше, полагает Новик. Но около двух третей русских покупок совершается спонтанно, замечает он. Приехал человек на отдых, ему понравилось, увидел, что квартира стоит недорого, заплатил за бронирование новостройки 800 евро, составил договор о беспроцентной рассрочке и уехал. Дома начал анализировать, что ему лучше сделать – купить в рассрочку или потерять депозит. Многие решают покупать, надеясь заработать на перепродаже или сдаче в аренду.

Но удастся это не всем. Объект считается инвестиционно привлекательным, если его цена ежегодно растет быстрее инфляции в стране на 2–3%, уверен президент агентства Gordon Rock Станислав Зингель. Но стоимость недвижимости в Паттайе в последнее время уменьшается. Жилье в престижных городских районах Пратумнак и Джомтьен подешевело примерно на 15% по сравнению с первой половиной 2011 г., упали в цене с начала прошлого года и другие районы, расположенные относительно далеко от береговой линии.

Зато квартира может использоваться для отдыха и сдаваться в краткосрочную аренду. Несмотря на обилие предложений для проживания в отелях и «частном секторе», студия, купленная за 2 млн батов в кондоминиуме, сдается в среднем за 15 000–20 000 батов в месяц.

А в ближайшей перспективе рынок ждет бурный рост, уверен Марк Боулинг: «Другого такого места в мире, в столь благоприятной климатической зоне и располагающего столь развитой инфраструктурой, нет».