Деньги на вывод

Credit Suisse и Kan Am Group ликвидируют фонды с 5,6 млрд и 3,6 млрд активов, включающих в себя офисные здания, торговые центры и другую недвижимость во Франции и Германии. Skandinaviska Enskilda Banken сообщил о планах ликвидировать фонд с 5 млрд евро активов, в числе которых комплекс из офисов и магазинов стоимостью 1,5 млрд евро на Потсдамской площади в центре Берлина. Ранее еще семь немецких фондов сообщили о намерении продать недвижимость на сумму 7 млрд евро.

У фондов, начавших процедуру ликвидации, есть от трех до пяти лет на продажу активов, так что на демпинговые цены рассчитывать не стоит. «Рынок недвижимости сможет справиться с предложением без больших проблем благодаря своему размеру, объему сделок и имеющемуся запасу времени», – утверждают эксперты исследовательской фирмы Scope.

Правда, сейчас не лучшее время из-за кризиса. По оценке Jones Lang LaSalle, до конца года офисная недвижимость в Брюсселе подешевеет на 5%, в Мадриде – на 5–10%.

Для инвесторов распродажа недвижимости фондами – возможность заработать. Недавно принадлежащий Morgan Stanley фонд P2 Value, который проходит процедуру ликвидации, продавал 57%-ную долю во франкфуртском бизнес-центре Trianon. Покупателем стал инвестор из США Madison International Realty. В сделке недвижимость была оценена в 408 млн евро, хотя в сентябре 2011 г. по документам фонда ее стоимость составляла 453 млн евро. Президент Madison Рон Дикерман ведет переговоры еще с несколькими немецкими фондами и говорит, что они «соглашаются на цены ниже, чем когда бы то ни было».

Фонды недвижимости открытого типа популярны в Германии уже несколько десятилетий, особенно среди мелких инвесторов. Они похожи на обычные паевые фонды, но покупают не акции, а недвижимость – в основном бизнес-центры и торговые центры в Европе. Если у фондов недвижимости денежные средства сокращаются до менее чем 5% активов, они имеют право прекратить выдачу денег инвесторам.

В конце марта в Германии было 23 фонда недвижимости открытого типа с 85 млрд евро активов (данные Bundesverband Investment Fund Asset Management). Десять находятся в процессе ликвидации, еще три должны принять решение, возобновлять работу или закрываться.

В 2011 г. чистый приток средств в сектор составил 1,21 млрд евро, в I квартале 2012 г. – 1,36 млрд евро. У Deka Bank и Union Investment Real Estate чистый приток в I квартале составил 663,2 млн евро и 630,9 млн евро, их чистые активы увеличились соответственно до 20,8 млрд и 19 млрд евро. Deka принадлежит немецким муниципальным сберегательным банкам, Union – кооперативным банкам. За год, завершившийся в апреле, доходность фондов недвижимости в среднем составила 0,9%, в апреле она была отрицательной (0,5%).

В 2013 г. вступает в силу закон, который должен защитить фонды недвижимости от масштабного вывода средств инвесторами. Чтобы в течение шести месяцев забрать более 30 000 евро, инвесторы должны будут подать заявку за год до этого.