Реконструкция вылетных магистралей Москвы не поможет торговым центрам

В ФСК «Лидер» рассчитывают на появление дублера Можайского шоссе, благодаря которому расстояние от МКАД до нового проекта компании в Одинцовском районе составит около 1,5 км (сейчас – около 5 км). «Мы договорились с подмосковными властями о строительстве съезда с трассы в строящийся микрорайон», – рассказал президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин.

Пока нет детальных планов реконструкции, для собственника недвижимости подобные новости – всегда стресс, ведь непонятно, чем лично ему грозит инициатива властей, считает Наталья Кац, управляющий директор агентства «Усадьба». В любом случае все заинтересованные лица очень внимательно следят за новостями, и порой даже самые незначительные слухи корректируют стоимость и объем предложения на вторичном рынке жилья, подчеркивает директор департамента продаж недвижимости «Эталон-инвест» Татьяна Кузнецова.

Работы уже начались. Как отреагирует рынок недвижимости – зависит от сегмента, считают опрошенные «Ведомостями» эксперты.

Что предстоит сделать

Реконструкция затронет 19 радиальных шоссе и проспектов на территории Москвы общей протяженностью 270 км. На них появятся: 12 км карманов для заезда общественного транспорта, 55 км дополнительных дорог-дублеров, 78 подземных и 28 надземных пешеходных переходов.

Уже идут строительные работы на Варшавском и Каширском шоссе. Варшавку обещают сдать досрочно, сейчас перекладывают коммуникации, а с приходом тепла будут класть асфальт. Определены подрядчики и вот-вот начнется стройка на Ярославском, Ленинградском шоссе, шоссе Энтузиастов и Балаклавском проспекте (переходящем в Рублевское шоссе). Разработан проект по Щелковскому шоссе, выход на стройплощадку произойдет до конца года.

Реконструкция Можайского шоссе, Волгоградского и Рязанского проспектов должна была начаться в этом году, но проекты отправили на доработку, дабы снизить стоимость и четче спланировать взаимодействие с Минтрансом и Подмосковьем. Кроме того, чиновники испугались транспортного коллапса от одновременной реконструкции девяти трасс. Но обещают, что задержка не будет долгой: в конце 2012 – начале 2013 г. и на эти улицы приедут рабочие и спецтехника.

Следующие на очереди – Ленинский проспект, Алтуфьевское, Дмитровское, Ленинградское и Сколковское шоссе, Профсоюзная улица, проспекты Вернадского, Севастопольский и Пролетарский. Проекты по ним разрабатываются, предполагается, что работы начнутся в ближайшие пару лет, а уже к 2016 г. все 19 вылетных магистралей будут обновлены.

На каждой трассе строители должны уложиться в 1–2 года, в течение которых жители окрестных районов столкнутся с определенными неудобствами и ухудшением транспортной доступности. Зато потом, по подсчетам проектировщиков, скорость движения на обновленных дорогах вырастет как минимум на 15%.

Трассы реконструируют только в пределах МКАД, за которым сохранятся привычные «бутылочные горлышки». Хотя Подмосковье тоже внесет вклад – со своей стороны. В конце марта стало известно, что подмосковные чиновники приступили к разработке проектов реконструкции четырех вылетных магистралей после МКАД: Рязанского проспекта, Старокаширского, Варшавского и Волоколамского шоссе. Ранее сообщалось о реконструкции Щелковского шоссе на территории области.

Подмосковье в плюсе

Больше всего от реконструкции трасс выиграют собственники квартир в ближнем Подмосковье – хотя бы от МКАД до центра будет проще доехать.

Андрей Биржин, коммерческий директор Tekta Group, ожидает роста отложенного спроса на квартиры в Балашихе, Химках, Реутове и Люберцах: «По завершении строительных работ реальный спрос на квартиры в этих городах увеличится на 15–20%, а цены на первичном и вторичном рынке поднимутся на 10–15%». В 2007 г. после реконструкции Киевского шоссе недвижимость в окрестностях трассы за один квартал подорожала на 25%, на 15% выросли цены на Боровском шоссе после реконструкции, приводит он примеры из недавнего прошлого. Осенью 2010 г. спрос на новостройки в Одинцове подрос на 15% на сообщениях о начале строительства платной магистрали «Северный обход г. Одинцова» (дублер Минского шоссе).

«Реконструкция городских и пригородных магистралей всегда увеличивает покупательский спрос и стимулирует рост цен», – уверен Биржин. Но это в Подмосковье и тех районах Москвы, где нет метро, в остальной части столицы улучшение дорожной сети почти не влияет на цены, спрос и предложение, убеждены эксперты. «Расширение и реконструкция дорог – приятный бонус для покупателей жилья, но не думаю, что цены вырастут больше чем на 7–10%, – говорит Александр Зиминский, директор департамента Penny Lane Realty. – Зато информация о том, что рядом с жилым кварталом откроется новая станция метро, приводит к немедленному удорожанию квадратных метров».

7–10% – тоже деньги, так что владельцы недвижимости в окрестностях вылетных трасс все равно в выигрыше. Правда, не сразу и далеко не все. «Вылетные магистрали являются еще и «влетными», их реконструкция упрощает въезд и увеличивает количество автотранспорта в столице,  – напоминает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства Spencer Estate. – Превращение относительно тихой улицы в оживленную магистраль увеличивает уровень шума, загрязняет воздух и в конечном счете снижает привлекательность жилья. Дома на первой линии расширяемых магистралей в цене точно не вырастут».

Стресс-фактор

Больше всего пострадает рынок съемного жилья. Если собственник готов пару лет потерпеть неудобства, связанные с реконструкцией, то нанимателю нужна комфортная квартира «здесь и сейчас». Поэтому до окончания всех работ сдаваемые внаем квартиры вокруг вылетных трасс потеряют и в цене, и в спросе, считают эксперты. «Во время строительства ТТК стоимость некоторых объектов снизилась, особенно там, где ТТК проходит по жилой улице, например в районе улицы 1905 года, на Кутузовском проспекте, площади Гагарина», – вспоминает Наталья Сивко, управляющий директор «Миэль-аренды».

«С большим трудом и очень недорого сдавались еще полтора года назад отличные квартиры в Соколином гнезде (Ленинградский пр-т, 76), зато сейчас, когда дорога более-менее построена, сдаются гораздо лучше и дороже, – знает Вадим Ламин. – К примеру, стандартная трешка подорожала со 100 000 до 130 000 руб. в месяц, и это не в самый активный сезон. В то же время отвратительно сдаются квартиры в достаточно неплохом доме на ул. Врубеля, 8. Во всем виноват Алабяно-Балтийский тоннель, вернее – его долгострой». Хотя цены продажи постепенно подрастают. «Все понимают, что когда-нибудь стройка закончится», – оптимистичен эксперт. Интересно, что если цены продажи начинают расти уже ближе к концу реконструкции, то ставки найма – лишь после полного окончания всех работ.

Меньше других подвержен перепадам рынок новостроек. Цены на квартиры в строящихся домах определяются застройщиком. «Транспортные новости» не влияют напрямую на цены, но обязательно будут использованы в рекламе и пиар-продвижении объекта.

На рынке загородной недвижимости любое транспортное улучшение подстегивает цены и спрос уже с момента объявления позитивной новости. Коммерческий директор Villagio Estate Павел Трейвас привел в пример Новорижское шоссе: «Первая стадия реконструкции Новорижской трассы в 2007–2008 гг. прибавила к стоимости домов в наших поселках более 30%. Типовой дом в Millennium Park площадью 400 кв. м на участке в 20 соток подорожал с $1,5–1,6 млн до $2 млн. По мере завершения работ рос и спрос – примерно на 20–25%. По моим оценкам, следующая стадия реконструкции Новой Риги, которая начинается сейчас, в ближайшие 2–3 года добавит к стоимости жилья здесь около 20%».

Схожий прогноз по Ленинградскому шоссе представили в совместном предприятии RDI Group и Limitless (застройщик ЖК «Загородный квартал» в Химкинском районе). «Глобальный проект «Большая Ленинградка» будет завершен в течение двух лет, но его влияние на рынок уже заметно, – рассуждает глава предприятия Ирина Мошева. – Вдоль трассы появляются все новые крупные проекты эконом- и бизнес-класса. Уже в 2012 г. цены на загородное жилье на Ленинградском шоссе начнут расти, в течение двух лет можно ожидать увеличения стоимости на 10–15%».

Магазины: как повезет

«В ходе реконструкции дорог, как правило, изменяются важные для ведения торгового бизнеса факторы: визуальная доступность, пешеходный и автомобильный трафик, доступность общественного транспорта, что влияет и на арендные ставки», – отмечает Ольга Збруева, руководитель по работе с клиентами Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate. Если в результате реконструкции удаляют зеленые насаждения или торговые павильоны и это приводит к улучшению визуальной или пешеходной доступности коммерческого объекта, то собственник может увеличить арендную ставку. Если же условия для арендаторов ухудшаются (убирается стихийная парковка или перекраивается съезд к магазину), то и ставку приходится снижать.

Но это уже потом, по окончании реконструкции, а до этого, как утверждает Елена Мишина, директор по развитию «Миэль – коммерческая недвижимость», любые дорожные работы негативно влияют и на собственников коммерческих помещений, и на арендаторов. «Зачастую магазины терпят убытки и закрываются. Например, еще в самом начале реконструкции Ленинградского шоссе оттуда съехали Mexx-дисконт и магазин тканей «Барокко» (Ленинградское ш., 75) и «Старик Хоттабыч» (Балтийская, 9), – вспоминает Мишина. – Если собственники коммерческих помещений успевают заранее получить информацию о реконструкции, то, как вариант, пытаются недвижимость продать. В остальных случаях им приходится вести более гибкую ценовую политику, выжимать прибыль из имеющихся арендаторов или работать в ноль, пережидая ситуацию».

Однако в целом, как считает Ольга Збруева, большинство торговых операторов на вылетных магистралях Москвы не почувствует серьезных изменений, поскольку их целевая аудитория – жители данного района либо покупатели, целенаправленно приезжающие в конкретный магазин. Поэтому арендаторы больше ориентированы на пешеходный трафик.

«Рынок коммерческой недвижимости консервативен, он не подвержен резким скачкам цен из-за одной невнятной новости, – считает Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty. – Есть объективные причины для роста цен на недвижимость: состояние российской экономики, роль Москвы как центра России, наличие в столице штаб-квартир ведущих компаний и проч. Хотя, конечно, после завершения реконструкции спрос на помещения на более удобном направлении вырастет. Цены либо вырастут, либо останутся на прежнем уровне».

Сроки нереальные

Александр Шумский, руководитель Экспертного центра Probok.net:

– На мой взгляд, заявленные сроки реконструкции – нереальные. Есть пример Ленинградки, реконструкция которой затянулась на многие годы (должны были сдать еще в 2008 г.). Более того, я думаю, что существующие проекты по вылетным трассам претерпят значимые изменения, а некоторые и вовсе не будут воплощены. Проекты сырые и толком не просчитаны, отчего становится даже страшно. И опять же, вспомним пример Ленинградки, которая стоит уже в тех местах, где все работы завершены. По сути, мы имеем кота в мешке. Конечно, лучше станет, но на те ли деньги? К примеру, одна Варшавка обойдется в 18,5 млрд руб. Ну а в период реконструкции ситуация с дорожным движением будет просто критическая.