На асфальте: Спекулянты возвращаются

Перспективы рынка туманны, риски высоки, а доходы весьма умеренны, но эксперты отмечают: интерес к вложениям в недвижимость возрастает: в кризис было менее 5%, сейчас доля инвестпокупок оценивается в 8–10%.

Прошлое и настоящее

«Расцвет частных инвестиций на рынке жилья пришелся на 2004–2007 гг., – вспоминает Вадим Ламин, управляющий партнер агентства Spencer Estate, – тогда доля инвестиционных сделок превышала 50%, а цены росли на 10–15% в месяц». Покупались целиком подъезды (и даже дома)не только в панельных многоэтажках, но и в элитных комплексах. Некоторые инвесторы тех времен до сих пор придерживают активы, другие лихорадочно сбрасывали квартиры в кризис. «В 2009 г. один наш клиент срочно продавал целый подъезд на улице Гарибальди с хорошим дисконтом, другой – полдома на Юго–Западной, – рассказывает риэлтор. – Сейчас мы продаем клубный дом на Остоженке от частного инвестора».

Пока одни инвесторы спешно уходили с рынка недвижимости, другие даже в разгар кризиса умудрялись зарабатывать. «В ЖК «Марфино» «Ведис-групп» начала продажи в 2009 г. с 68 000 руб. за 1 кв. м, – вспоминает Сергей Тихоненко, глава АН «Априори». – Агрессивная реклама, цены и удачное расположение привлекли покупателя, напуганного неясными перспективами российской экономики. В настоящее время стоимость 1 кв. м в «Марфино» начинается от 200 000 руб. Наш клиент недавно продал двушку в этом ЖК за 13 млн руб. – три года назад она была куплена за 5,6 млн руб.».

Однако теперь, как полагают эксперты, рассчитывать на подобную доходность новостроек не приходится. В 2011 г. средние цены на первичном рынке поднялись на 10–11%, рост на уровне инфляции, говорит Мария Литинецкая, гендиректор «Миэль-новостроек». Заметно подорожал лишь экономкласс (28%); в бизнес-классе и элитном сегменте цены поднялись на 7–10%.

«Крупные застройщики вновь получили доступ к кредитным ресурсам, а значит, им нет необходимости продавать большие объемы жилья по бросовым ценам», – считает Тихоненко. Хотя некоторые девелоперы продолжают действовать по старинке. Продать часть квартир инвесторам оказывается выгоднее, чем брать кредит в банке. Гендиректор «Главмосстрой-недвижимости» Татьяна Решняк рассказала что их компания привлекает кредитные ресурсы, но только на начальной стадии реализации проектов. К примеру, при строительстве микрорайона Центральный в г. Железнодорожном кредит использовался только для первых корпусов. Проект вышел в апреле 2011 г. по цене 56 800 руб за 1 кв. м. За 9 месяцев цена реализации выросла на 17,4%. «Мы позитивно относимся к частным инвесторам, но ориентируемся все же на прямых покупателей», – говорит Решняк.

Директор по маркетингу и развитию ГК «Пионер» Дмитрий Отяковский говорит, что в ЖК Life-Волжская в Текстильщиках на старте продаж цены начинались от 90 000 руб. за 1 кв. м. Сейчас – от 130 000 руб. за 1 кв. м (прирост более 40% за год). В компании рассказали, что периодически получают предложения от частных лиц о продаже больших объемов жилья с дисконтом. «Если подобные сделки не идут вразрез с политикой компании-девелопера и соинвестора, то это весьма популярная схема», – признался Отяковский.

Подешевле или подороже

Наиболее перспективны по-прежнему новостройки экономкласса в Москве. Плюсы: высокая скорость строительства, хорошая ликвидность и ограниченные объемы предложения в пределах МКАД. Кроме того, сейчас все больше проектов экономкласса вводится с отделкой, что позволяет инвестору сразу сдать квартиру в аренду и начать окупать вложения, добавляет Литинецкая.

Еще один перспективный объект для инвестиций – новостройки в районах, где в ближайшей или среднесрочной перспективе появится метро. Только в ближайшие три года власти обещают городу 35 новых станций, так что частным инвесторам есть из чего выбрать.

Специалисты по дорогому жилью видят потенциал и этом товаре. «Привлекательны новостройки бизнес-класса в центре Москвы, – утверждает Наталья Кац, управляющий директор агентства «Усадьба». – Кризис, выборы, колебания курса доллара не позволяют с уверенностью говорить о доходности, но, к примеру, в ЖК «Садовые кварталы» в Хамовниках в феврале 2012 г. цены поднялись на 15%. Те, кто вложился в проект до нового года, в выигрыше» (ввод первой очереди намечен на 2013 г.).

«Если купить элитную новостройку на нулевом цикле, за четыре года (до получения права собственности) можно заработать до 80% на вложенные средства (до 20% годовых). Например, купив метры в ЖК «Остоженка парк палас» в начале строительства, инвестор мог за четыре года заработать 62,38%, или 15,6% годовых, – подсчитывает Денис Попов, управляющий партнер Contact Real Estate. – Но надо учитывать, что в этом случае инвестор не сможет в любой момент выдернуть деньги». В экономклассе темпы строительства в среднем выше, но выше и вероятность недостроя или затягивания сроков.

Новая или старая

Интересный и неоднозначный район – «Новая Москва». Проекты, которые уже стартовали, могут показать рост до 25% за год, полагает Литинецкая. Многое зависит от градостроительных планов, рассуждает Виктор Козлов, гендиректор «Авгур эстейт». Если инфраструктура и дорожная сеть в присоединенных районах будут развиваться быстро, то и цены стремительно пойдут вверх». Но немало и скептиков, которые считают, что настоящей Москвой эта территория может стать лишь лет через 50, а пока ее перспективы (и ликвидность строящегося здесь жилья) под вопросом.

Тем не менее, как рассказал Козлов, среди покупателей жилого района «Квартал А101» в 3 км от МКАД по Калужскому шоссе доля частных инвесторов хоть и невелика, но уверенно растет: с 4,8% в начале 2011 г. до 8% в начале 2012 г.

Схожую статистику приводят в ГК «Конти», строящей жилье бизнес-класса в «старой» Москве. «В кризисный период доля инвесторов в наших объектах была менее 5%, в настоящее время – менее 10%», – сообщил руководитель управления маркетинга компании Сергей Мигунов.

Вложения в новостройки области более рискованны. С одной стороны, здесь намного больше предложений экономкласса и ниже цены, что упрощает поиск объекта для инвестиций. Только в ближнем Подмосковье в 2011 г. вышло около 40 новых проектов, сообщили в «Миэль-новостройках». С другой – в области ниже спрос (именно из-за переизбытка предложения), слабо развита инфраструктура, напряженная транспортная ситуация и часты скандалы с обманутыми дольщиками.

Хотя и на подмосковных новостройках можно зарабатывать. Одну из стратегий описывает Вадим Ламин: «Купить новостройку в ближайшем Подмосковье на завершающем этапе строительства (когда уже ясно, что объект будет достроен в конкретные сроки), отделать квартиру и продать ее готовой к проживанию. Максимальная прибыль достигается, если иметь пул таких квартир и ремонтную бригаду на окладе. При стоимости квартиры в 4–4,5 млн руб. плюс затраты на ремонт можно получить более 1 млн руб. чистой прибыли меньше чем за год».

Прогнозы экспертов рынка на 2012 г. довольно сдержанны. Бурного роста не предрекает никто, максимум – подорожание в отдельных сегментах на уровне инфляции. По мнению Марии Литинецкой, на первичном рынке можно ожидать роста средневзвешенной цены предложения в Москве до 12%, максимум до 15%. В Московской области – на уровне 7–10%.

Куда и зачем вкладывать

Юрий Кочетков, независимый аналитик рынка недвижимости:

– По моим прогнозам, до 2016 г. новостройки в Москве будут дорожать быстрее квартир на вторичном рынке (в последнее время эти два сегмента развиваются независимо друг от друга). В 2012 г. рост цен на вторичном рынке составит 15–20%, на первичном – до 20–25%, хотя тут все зависит от конкретного проекта. Для инвестиций более привлекательны точечные проекты в популярных районах Москвы. Сложнее с Подмосковьем – там происходит затоваривание рынка, особенно в сегменте экономкласса. Огромные объемы предложения в районах с неразвитой инфраструктурой и перегруженными дорогами явно не соответствуют реальному спросу. Перспективны в области лишь малоэтажные комплексы либо небольшие проекты (до 50 000 кв. м) в местах с хорошей транспортной доступностью.

Олег Сухов, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы:

– Я родом из Сергиева Посада, более десяти лет наблюдал за тенденциями развития этого города, потребительской востребованностью определенных его территорий. Например, цена земли в центре города может в сотни раз превышать стоимость такого же участка за его пределами; покупатели, нацеленные на приобретение недвижимости возле Лавры, готовы платить огромные средства только за место. В таких небольших городах, как Сергиев Посад, интересными могут быть проекты, направленные на обычного покупателя: разделить купленную в центре города землю на несколько участков и построить на них таунхаусы экономкласса. В том числе двух- и трехэтажные, это позволяет на 15 сотках возвести не менее 18 квартир с собственной стоянкой и местом для отдыха. Это долгосрочные вложения. Порой на то, чтобы удачно купить землю, уходят годы, затем годы уходят на согласование, строительство и оформление коммуникаций. Однако процесс подбора земельных участков в родном мне городе, где я знаю каждый кустик, приносит огромное удовольствие, как и процесс строительства. Все проектировщики, дизайнеры и подрядчики – это мои земляки, которых я знаю с детства, согласованием строительства и подключения коммуникаций занимаются мои родственники или близкие друзья. В итоге для меня все минусы превращаются в приятные плюсы. В то же время долгосрочность рассматриваемых проектов позволяет вкладываться постепенно, небольшими частями, когда появляются свободные активы. Поиск покупателей или арендаторов также может занимать годы, но любой подобный проект приносит прибыль от 30 до 200%.

Теему Хелпполайнен, первый вице-президент бизнес-сегмента «Международные услуги по строительству» концерна ЮИТ:

– В Европе цены от котлована до сдачи дома остаются практически неизменными, в России могут вырасти кардинально. Большинство российских девелоперов строят на деньги дольщиков, на начальном этапе им необходимо как можно скорее продать квартиры, чтобы на эти деньги продолжить возведение дома. В Европе инвестиции в жилье – это, как правило, покупка для последующей сдачи в аренду. В среднем доля таких покупателей – около 5%. Такому инвестору не важен уровень цен на рынке, его интересует только рентабельность аренды (как правило, от 2 до 10% годовых).