Большая часть столичных долгостроев оказалась административными зданиями

По мнению экспертов рынка, вдохнуть вторую жизнь в большинство из них уже невозможно. Лучшее, что остается сделать, – продать, снести и возвести новый объект с нуля.

Количество недостроенных и оставленных объектов по поручению мэра Сергея Собянина подсчитал Мосгосстройнадзор. Из 223 объектов в городском ведении оказалось 137, на федеральных землях – 53, писали «Ведомости». По профилю большая часть зданий представляет собой административные и учебные корпуса (учебный корпус на ул. Хованской, вл. 18, недалеко от ВВЦ, пристройка к Академии живописи на ул. Мясницкой, 21), а также гаражи (ул. Б. Черкизовская, вл. 125, стадион «Локомотив»), магазины (ул. Сельскохозяйственная, 24) и даже кузница со складами (Алтуфьевское шоссе, 79А, корп. 38). Такие активы интереса для инвесторов не представляют. Но среди недостроев встречаются и перспективные объекты, которые могут быть предложены рынку.

Не срослось

Без сомнения, самые «чудесные» долгострои появились на отечественном рынке недвижимости в начале 90-х. Ярким примером стали бизнес-центр и 5-звездочный отель «Зенит», находящийся на территории Академии народного хозяйства (АНХ) при правительстве РФ (пр-т Вернадского, вл. 82, общая площадь – почти 100 000 кв. м на участке в 2,7 га, высота – 21 этаж, под гаражи отведено 15 391 кв. м, под гостиницу – 37 986 кв. м). Он был начат с подачи бывшего ректора АНХ Абела Аганбегяна в 1990 г. Но в 1995 г. итальянский генподрядчик попал под уголовное преследование, а действиями Аганбегяна заинтересовалась Генпрокуратура, обвинив его в превышении полномочий и незаконной стройке. И почти готовый проект, оснащенный дорогими лифтами, атриумом и оборудованными пентхаусами, встал. Затем он перешел в федеральное ведение, а с 2008 г. закреплен за управделами президента.

«Лично для меня «Зенит» – самый любимый проект. В свое время, в начале 90-х, объем инвестиций в него оценивался на уровне $200 млн, готовность – более 90%. Это настоящий памятник зарытых надежд», – рассказал Константин Лебедев, партнер, руководитель отдела оценки Cushman & Wakefield.

«Одно время площади сдавались неофициально, по договорам аренды до года. Но потом эта практика была прекращена», – добавил Владислав Фадеев, руководитель отдела маркетинга департамента консалтинга GVA Sawyer. На сегодня здание пришло в негодность и морально устарело. «Здание не стоит на первой линии и не может быть отелем. Но возможна эксплуатация в качестве комплекса апартаментов», – считает Станислав Ивашкевич, замдиректора по развитию индустрии гостеприимств CBRE.

Еще одним не менее грандиозным пустующим объектом стал аквадром на Аминьевском шоссе, 15, начатый в 1997 г. к Юношеским олимпийским играм (последний собственник – компания «Финленд», общая площадь – 43 555 кв. м на участке в 1,9 га). Практически завершенный аквапарк был заморожен в 2000 г. из-за отсутствия финансирования. На сегодня здание изношено и подлежит сносу, о чем есть соответствующее постановление префектуры ЗАО, принятое в 2009 г. Но до сего дня здание стоит в ожидании сноса. «В настоящий момент рентабельность аквапарков не такая высокая, как во времена начала реализации этого проекта», – объясняет Владислав Фадеев. На этом месте целесообразно возводить МФК с торговым центром, предполагает руководитель отдела исследований и консалтинга компании «Магазин магазинов» в ассоциации с CBRE» Андрей Васюткин. «В Москве судьба аквапарков вообще печальна. Интересно, что в таком же состоянии находится еще один недостроенный большой аквапарк – на территории стадиона «Локомотив». Возведение объектов остановилось на финальной стадии, после заморозки не проводились работы по консервации. Следствие – здания за сотни миллионов рублей подлежат сносу», – сожалеет Васюткин.

Жертвы разборок

Но не все стройки сошли на нет по причине нехватки финансирования, были и такие, которые не поделили чиновники или инвесторы. Чаще всего это случалось с жилыми домами либо гостиницами. Характерным примером служат два жилых дома. Первый находится на Коровинском шоссе, вл. 7 (18 этажей, включая мансардный, общая площадь – 7248 кв. м. Начало работ – 1993 г., приостановка – в 2002 г.). Строился по заказу госавтономного учреждения «Генеральная дирекция по строительству объектов в интересах МЧС России и ФЦП». Второй объект – на ул. Коновалова, вл. 11 (18 этажей, общая площадь – 18 572 кв. м, участок – 0,5 га; строительство велось с 1980 по 1986 г., в 2006 г. префектура ЗАО разрешила реконструкцию под гостиницу). По данным Росимущества, объект закреплен на праве оперативного управления за МВД РФ.

Официальных данных о том, почему дома так и не были достроены, нет. Но, по словам игроков рынка, причина в том, что сначала квартиры предполагалось давать работникам ведомств, а потом принималось решение о полной или частичной продаже, что спровоцировало конфликт с властями Москвы. В частности, в доме на ул. Коновалова у квартир даже есть владельцы, но права собственности они получить так и не смогли, поскольку коммерческая продажа жилья была изначально проектом не предусмотрена, рассказал Владислав Фадеев.

Конфликт может возникнуть и между заказчиком и инвестором. Как это случилось с административным зданием на Смоленском бульваре, 19, стр. 2 (общая площадь – 10 100 кв. м), проинвестированным Межпромбанком по заказу ФГУП «31 Государственный проектный институт специального строительства Минобороны России». «В настоящее время контракт не реализуется, в отношении инвестора введена процедура банкротства – конкурсное управление», – сообщили в пресс-службе Росимущества. Начиная с 2003 г. Росимущество судится с Межпромбанком за право расторгнуть контракт, но ведомство не является стороной по данному инвестконтракту, поэтому в удовлетворении иска арбитраж ему пока отказывает.

Есть также объекты, история которых запутанна и причины приостановки строительства не ясны. Большинство из них находится на городских землях. Это, в частности, жилой дом на Остоженке, 42/2 (приостановлен в 1997 г., инвестор – «Жилстройинвест», писали «Ведомости»). «Весь 1-й этаж занимают рестораны и магазины. Возможно, есть обременение, делающее проект невыгодным», – предполагает Владислав Фадеев. Подобные стройки есть и на федеральных землях. Например, жилой комплекс на Котельнической набережной, вл. 21 (общая площадь – 32 913 кв. м, начат и почти сразу приостановлен в 2004 г.). Инвестконтракт был заключен между ГОУ ВПО «Московский государственный университет дизайна и технологии» и организацией «Строительная компания СК-207», по данным Росимущества. «Элитный ЖК класса В на 90 квартир, причины недостроя на поверхности не лежат», – считает Владислав Фадеев. По его мнению, либо произошел конфликт между федеральными и региональными властями, либо сказывается близость к Москве-реке и водоохранной зоне, что усложняет строительство.

Банкам по силам

Однако не все примеры работы с долгостроями неудачны. В частности, МФК «Царев сад», строительство которого было инициировано фирмой «Линн» на кредитные средства Сбербанка в 1998 г., несколько раз возвращался на баланс Сбербанка. Банк много лет пытался продать проект, на него претендовали «Авгур эстейт» Вадима Мошковича и ГК ПИК. В конце прошлого года «Сбербанк капитал» смог наконец привлечь соинвестора – компанию «Мидланд девелопмент», которая получит долю в проекте после его реализации.

Банки, по сути, единственные, кто на сегодня обладает достаточными финансовыми ресурсами для приобретения проблемных объектов. Поскольку они могут себе позволить избавиться от неликвида (списать или продать по минимальной цене), а качественные здания привести в порядок и пополнить свой портфель инвестиционных активов, уверена Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга «Jones Lang LaSalle, Россия и СНГ».

Не менее удачно сложилась судьба МФК и отеля Four Seasons на Софийской набережной, стр. 4–10–12 (общая площадь – 85 100 кв. м). Проект стартовал еще в 2005 г., его развивали компания «Декра» и «Даев плаза». Партнеры ввиду конфликта (не могли поделить доли в проекте) так и не смогли начать строительство. В 2011 г. Альфа-банк выкупил контрольный пакет и начал стройку. «Это одна из лучших площадок [в городе], она идеально подходит для дорогого отеля», – считает Станислав Ивашкевич.

Купим задаром

Инвесторы с осторожностью относятся к подобным проектам даже в условиях нехватки земель в городе. Во многом потому, что не хотят ввязываться в тяжбы с госчиновниками. Все упирается в наличие разрешительной документации на строительство и юридическую чистоту долгостроя. То, что сейчас в результате проверки Мосгосстройнадзор выявил одни документы, еще ничего не значит. «В дальнейшем, по нашему опыту, могут возникнуть неожиданности. Например, появится собственник, который будет претендовать на объект, и не исключено, что новому инвестору придется встретиться с ним в суде», – делится Юлия Никуличева. Может произойти и пересмотр проекта, по итогам которого уменьшится объем строительства либо увеличится инфраструктурная часть (гостиничная составляющая, паркинг), окупаемость которых, в свою очередь, несколько ниже других сегментов, добавляет Алан Балоев, заместитель директора департамента инвестиций и продаж компании Knight Frank.

Если все же инвестор решится выкупать сложный объект, то проще сотрудничать с федеральными властями: «Сейчас легче работать с «федералами», скорость принятия решений там выше. Городские власти меняют политику регулирования инвестиционной деятельности, и в этом процессе, мне кажется, они закопались», – считает Константин Лебедев.

Готовность покупать долгострои зависит от цены входа в проект. Ведь, по сути, его придется начинать с нуля. «Если речь идет о частичном сносе внутренних перегородок и проведении ремонта в помещении, то реконструкция может быть выгоднее нового строительства. Однако зданий в таком хорошем состоянии на рынке крайне мало», – объясняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. Сами по себе строительно-монтажные работы таких объектов не занимают много времени, говорит гендиректор DB Development Дмитрий Гаркуша. Однако подобные проекты (на примере Софийской набережной и «Царева сада») требуют дополнительных согласований. Они находятся в центре Москвы, в охранной зоне, поэтому получение всей документации для строительства занимает много времени.

«Лучше сносить такие объекты и строить заново. Они устаревают морально, экономически и физически, что компенсировать очень сложно, так что «предельная полезность» обычно стремится к нулю», – подводит итог Константин Лебедев. Однако большинство экспертов советуют властям делать стоимость вхождения в проект предельно низкой как в случае возведения с чистого листа, так и редевелопмента. Поскольку затраты на строительство могут меняться неожиданно из-за множества подводных камней.

Стройка – в крайнем случае

Алексей Рябичев, руководитель офисного отдела Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate:

– До кризиса 2008 г. перепрофилирование объектов (заводов, детских садов и др.) было сверхприбыльным бизнесом, окупаемость доходила до 2–3 лет. Сейчас не любой проект может обеспечить приемлемую доходность. Бывшие административные и промышленные здания по конструктиву достаточно легко перестроить в офисные и жилые комплексы. Они имеют несущие конструкции с большим запасом, что позволяет оставить каркас здания и навесить современные инженерные системы. Согласование документации при реконцепции по срокам и финансовым затратам более выгодно, чем при строительстве. Поэтому большинство девелоперов предпочитают проводить реконцепцию и к новому строительству прибегают в крайних случаях. Как правило, снос здания и новое строительство проводится, когда площадь планируемого объекта намного выше построенного на данном участке здания. К примеру, на земельном участке в 0,5 га расположен производственный ангар на 3000 кв. м, а участок позволяет возведение бизнес-центра площадью 20 000 кв. м.