Где жить хорошо: Центр по цене Бутова

Таганки «плохой пиар»: память о легендарной тюрьме, «рабоче-крестьянские» названия улиц, соседство с промышленным ЮВАО. Хотя по своим характеристикам Таганка практически не уступает элитным соседям по центру.

Криминальное прошлое и деловое настоящее

В XVII в. на этой территории складывались ремесленные слободы. Здесь жили гончары, каменщики, сыромятники (мастера по коже), память о которых сохранилась в современных названиях улиц. А еще кузнецы, изготавливавшие таганы – треножники для котлов, что и дало название площади, а позже и району. В XIX в. в Таганском районе жили купцы, ремесленники, мещане. Но были и кварталы ночлежек, куда приличные люди боялись заходить. Самое злачное место Москвы, воспетую Гиляровским Хитровку, смогли «зачистить» только в 1920-х гг. Даже у богатых и уважаемых жителей Таганки была темная слава, что, впрочем, их ничуть не смущало.

В 1804 г. была сооружена знаменитая тюрьма, где в разное время «хлебали баланду» знаменитые поэты, революционеры и даже миллионеры (Савва Мамонтов). В XX в. тюрьму снесли, на месте Хитровского рынка разбили сквер, и в 2011 г., по статистике ГУВД, Таганка не вошла даже в десятку самых криминальных районов Москвы (куда попали Арбат и Тверской).

Индустриализация здесь началась еще до революции: предприимчивые купцы выстроили табачную фабрику, парфюмерную, медеплавильный завод и др. Вскоре после 1917 г. началось строительство Микояновского комбината и других предприятий, а также общежитий для рабочих. Ст. м. «Пролетарская» вплоть до конца прошлого века оправдывала свое название. Но в настоящее время в районе почти нет промзон, только упомянутый комбинат, «кусочек» «Серпа и Молота» и Калитниковский банно-прачечный комплекс. Все они, а также кладбище, трамвайное депо и железная дорога расположены вдоль южной и восточной границ Таганского.

Жилье, офисы и достопримечательности здесь причудливо перемешаны. Таганский район можно условно назвать деловым (с элементами спального, туристического и промышленного, но в Москве вообще нет четкой специализации районов). На 800 га земли живет около 100 000 человек – невысокая для столицы плотность населения. Днем еще столько же людей приезжает на работу, ночью центральные улочки совершенно пустеют.

«Большая часть офисной недвижимости представлена бизнес-центрами класса В, небольшими реконструированными особняками, – говорит Наталия Чистякова из департамента консалтинга GVA Sawyer. – Объекты высокого класса располагаются ближе к Садовому кольцу, ставки аренды – в среднем от $600 до $800 за 1 кв. м в год (не включая НДС и эксплуатационные расходы). Объем вакантных площадей ниже средних по рынку». По данным GVA Sawyer, здесь не менее восьми бизнес-центров А- и В-класса. Крупнейшие – Citydel на Земляном Валу, «Серебряный город» на Серебрянической набережной и «Фабрика Станиславского» на одноименной улице. Офисное здание «Дом на Берниковской набережной» (Николоямская, 13) – первый в России офисный проект, полностью профинансированный западным инвестором, компанией GVA Sawyer, – включено в учебник Гарвардской бизнес-школы.

Неравномерное развитие

По данным различных экологических исследований, ЦАО – один из самых загрязненных округов столицы. Чуть лучше ситуация в Хамовниках и Замоскворечье, все остальные районы (включая Таганку) экологически неблагополучны. Наиболее тяжелая ситуация близ автомагистралей, получше – вокруг парков и скверов.

В Таганском районе есть несколько небольших зеленых зон, самая известная – ПКиО «Таганский». Тихий, благоустроенный парк, где когда-то выступала начинающая певица Алла Пугачева и училась кататься на коньках Ирина Роднина; 7 га зелени с детскими и спортивными городками. Есть в районе и водоемы: по «кусочку» Москвы-реки и Яузы, Калитниковский и Новоспасский пруды. Последний окружают уютный сквер и одноименный монастырь XV в. Рельеф Таганского района холмистый, хотя перепады высот не слишком заметны.

Исторические достопримечательности Таганки сконцентрированы в северо-западной части района, поближе к Кремлю. Это несколько монастырей и храмов (в том числе основанный в XIV в. Андроников монастырь, где сохранился древнейший за пределами Кремля московский храм), Крутицкое подворье, Воспитательный дом, остатки Рогожской слободы, высотка на Котельнической набережной, а также дореволюционная застройка улиц: Солянки, Яузских Ворот, Гончарной, Николоямской и др. В районе более 10 музеев, среди самых интересных – Музей ретро-автомобилей на Рогожском Валу и Музей древнерусского искусства им. Андрея Рублева на Андроньевской площади.

Транспортная ситуация в районе достаточно напряженная. Несмотря на обилие широких дорог, движение организовано нерационально, из-за чего регулярно образуются заторы, особенно вблизи ст. м. «Курская» и «Таганская». Правда, в ближайшие годы должна начаться реконструкция некоторых улиц. В частности, на Нижегородской появится три подземных перехода, развязку с ТТК реконструируют, а на Волгоградском проспекте у дома 11 построят пешеходный мост. Зато общественный транспорт в Таганском развит прекрасно: семь станций метро четырех линий, автобусы, троллейбусы, трамваи и даже речные трамвайчики с причалом на Москворецкой и Краснохолмской набережных.

Инфраструктура в Таганском районе развита неравномерно. С обучением детей проблем нет: действует более 20 детских садов, столько же школ и более 10 вузов, включая Военную академию РВСН им. Петра Великого, Авиационно-технический институт им. К. Э. Циолковского, Академический художественный институт им. В. И. Сурикова и др. Есть несколько поликлиник и Бальнеологическая больница на Талалихина.

Сложнее с покупками. Из торговых центров только три местечковых сооружения у ст. м. «Таганская»: ТЦ «Звездочка», «Таганский» и «Таганский пассаж» плюс «Атриум» у границ района. Супермаркетов немало, хотя купить хлеб внутри Садового кольца бывает проблематично. Зато театралам раздолье: более 10 театров, в том числе легендарный Театр на Таганке. А кинотеатров всего два, но один из них – знаменитый «Иллюзион».

Пентхаусы и хрущевки

«На Таганский район приходится около 10% от общего объема предложения в ЦАО, – говорит Александр Зиминский из Penny Lane Realty. – Большую часть выставленных на продажу объектов составляют старые здания экономкласса (около 58%), примерно 40% можно отнести к бизнес-классу и всего 2% – элитные дома».

Самые яркие элитные проекты в районе – «11 Станиславского» (в составе комплекса «Фабрика Станиславского»), «Шоколад» в Тетеринском переулке и Art House в Тессинском переулке. В первом 3-комнатная квартира в 163 кв. м с видом на храм Св. Мартина предлагается за $2,293 млн, а 6-комнатная в 274,2 кв. м – за без малого $5,5 млн. Изюминка проекта – вишневый сад, полезный бонус – подземный паркинг на 226 машино-мест для 52 квартир (застройщик – «Хорус кэпитал»).

В ЖК «Шоколад» два жилых дома (семь и девять этажей) объединены единой архитектурной концепцией с театральным комплексом на Таганке. Кафе и SPA-центр прилагаются. Девелопер проекта – Первый строительный трест. Комплекс сдан, квартиры продаются – от $1,87 млн за 4-комнатные апартаменты площадью 177 кв. м до $7,3 млн за 9-комнатный пентхаус на 396 кв. м.

Art House в лофт-стиле строит компания State Development, это клубный дом на 30 квартир, стилизованный под старое строение с высотой потолков от 3,8 до 5,1 м. В пентхаусах высота и вовсе достигает 9 м. Квартиры площадью от 88 до 244 кв. м, цена – от $1,5 млн.

Среди новостроек бизнес-класса самая заметная – ЖК «Дом на Таганке» на Талалихина, построенный в 2009 г. Mirax Group. Квартиры с панорамным остеклением, 3-метровыми потолками, садом и бассейном на прилегающей территории предлагаются от 22 млн руб. (за двушку площадью 65 кв. м) до 75 млн руб. (за 5-комнатную в 122 кв. м).

В то же время на Таганке много старых зданий, оставшихся от «пролетарского» прошлого района, отмечает Зиминский. С ними соседствуют сталинские дома, построенные для кремлевских работников. Всего в районе насчитывается более 400 строений, это около 3 млн кв. м, из них 1,7 млн кв. м – жилье.

Большинство предлагаемых сейчас на продажу квартир расположено в кирпичных строениях (43%), из них 33% предложения – в кирпичных домах с большой кухней, сообщают в аналитическом консалтинговом центре «Миэля». Доля предложений в панельных домах составляет 34%, примерно 20% – в монолитных домах, и лишь 3% принадлежит старому жилому фонду – хрущевкам. Новых домов, построенных за последние 5–7 лет, сравнительно немного. Такие дома есть на ул. Малые Каменщики, Народной, Нижегородской, Новорогожской и др.

Пожалуй, самый знаменитый жилой дом Таганки – высотка на Котельнической набережной. Спрос на этот объект до сих пор высок в среде состоятельных покупателей, утверждают в Penny Lane Realty, хотя квартиры в нем не уступают по цене современным качественным объектам. Алексей Шленов, гендиректор «Миэль-брокериджа», не согласен: «Квартиры в высотке сейчас менее востребованы, и предложение есть всегда, хотя раньше приобрести там жилье было крайне сложно». Дом с историей популярен среди иностранных покупателей и арендаторов.

Большинство квартир в Таганском районе, по информации Шленова, стоит от $6000 до $15 000 за 1 кв. м. Самое недорогое предложение в базе объектов компании «Миэль-брокеридж» – 5,99 млн руб. за 1-комнатную квартиру площадью 38 кв. м с 10-метровой кухней на 2-м этаже 14-этажного панельного дома на ул. Нижегородской. Самый дорогой вариант – уже упомянутый пентхаус в ЖК «Шоколад» за 231 млн руб. Средняя цена на вторичном рынке на конец 2011 г., по сообщению АКЦ «Миэль», – 220 000 руб. за 1 кв. м, что на 20,4% выше среднего по Москве и на 18% ниже среднего по ЦАО. Это самый недорогой район в ЦАО (наравне с Басманным). На первичном рынке средневзвешенная цена предложения вдвое выше – 463 500 руб. за 1 кв. м.

Таганский – старый, сложившийся район и потому не слишком интересен для инвесторов. Бурное развитие ему не грозит, так как здесь мало перспективных для застройки и реконструкции участков. Но они все же есть (остатки промзон), так что с учетом крайнего дефицита стройплощадок в ЦАО, хорошей транспортной доступности и сравнительно невысоких цен у Таганки есть шансы «подтянуться» в цене до более престижных районов.

Театр на Таганке

Создан 23 апреля 1964 г., сразу же приобрел репутацию самого авангардного театра страны. В театре не было занавеса, почти не использовались декорации, активно применялись пантомима, теневой театр, музыкальные номера.

Андроников монастырь

Мужской монастырь был основан в 1357 г. митрополитом Алексием. Сейчас на территории монастыря действует Музей древнерусской культуры им. Андрея Рублева. Спасский собор монастыря – древнейший из сохранившихся московских храмов.

Музей старых машин

Основу экспозиции музея ретро-автомобилей составляют машины из коллекции «Моторы Октября» (довоенные ГАЗ-А и знаменитая «эмка»), машины сталинской эпохи (ЗиС-5, представительский ЗиС-110) и вся линейка «москвичей».

Кинотеатр «Иллюзион»

Кинотеатр Госфильмофонда РФ открыт 18 марта 1966 г. Сейчас в нем показывают классику мирового кинематографа из собраний Госфильмофонда и современные ленты. Проводятся фестивальные показы и недели национального кино, семинары.

РВСН

Военная академия РВСН им. Петра Великого – военный вуз с двухвековой историей. Расположен в здании Воспитательного дома (в XVIII в. – крупнейшее закрытое учреждение для сирот).

Высотка

Высотка на Котельнической набережной построена в 1948–1952 гг. 32 этажа (из них 26 жилых), высота – 176 м. Роскошный вид фасадов и входных групп снаружи, квартиры с нерациональными планировками (маленькие кухни, большие холлы) внутри. Сейчас большая часть квартир сдается в аренду, в основном иностранцам.

Магазины

Торговых центров – три у ст. м. «Таганская»: «Звездочка», «Таганский» и «Таганский пассаж» плюс «Атриум» у границ района. Супермаркетов немало, хотя купить хлеб внутри Садового кольца проблематично.

Школы

В районе более 20 школ, в том числе центр образования «Школа сотрудничества» – первая и крупнейшая частная школа Москвы (с 1990 г. ее окончило более 400 человек), при которой работают частный детский сад и центр раннего развития.