В поисках места под новую застройку инвесторы вспоминают про промзоны

В России примеры качественного редевелопмента только начинают появляться, считает Дмитрий Волков, руководитель отдела консалтинга и оценки Praedium Oncor International: «Гораздо проще и легче осваивать новые, пустые площадки». В Москве знаковые проекты по редевелопменту имеют непростую судьбу еще и потому, что интересы девелопера, мэрии и общественности безнадежно расходятся и поиск компромисса зачастую растягивается на многие годы. Тем не менее 2011 год оказался особенно богат на появление новых и реанимацию старых проектов по редевелопменту промышленных территорий в столице.

Резоны за промзону

Общая площадь промышленных зон «старой Москвы», по информации вице-мэра Андрея Шаронова, составляет 27 000 га. Это пятая часть города – вдвое больше, чем в большинстве европейских столиц. Из них, по планам чиновников, в перспективе должно остаться всего 7500 га. Программа по выводу промобъектов за пределы города уже разработана, сообщил Шаронов. Заместитель мэра по строительству Марат Хуснуллин заявил недавно, что 7400 га промзон подвергнутся «регенерации» в «ближайшее время».

По данным «Миэль – коммерческая недвижимость», большинство производственных предприятий Москвы расположено в ЮВАО (промзоны занимают около 4000 га, или треть территории округа). А самые привлекательные для редевелопмента – в ЦАО.

Такие площадки в Москве имеют свои плюсы: удачное расположение, большая территория (как еще найти 100 га в центре города и даже в его черте?). Как правило, уже готова инженерная инфраструктура. Правда, на совсем старых предприятиях ее приходится менять чуть ли не целиком.

И все же не каждый проект по выводу промзоны «одинаково полезен» инвесторам. Важный фактор – вид разрешенного использования, отмечает Юлия Никуличева, начальник отдела стратегического консалтинга Jones Lang LaSalle Russia & CIS. «В настоящее время столичные власти не разрешают строить в пределах промзон в ЦАО ничего, кроме объектов культуры и гостиниц, а офисы можно возводить только вне ТТК», – уточняет она. Еще одно «но» – загрязненность территории, от степени которой зависит объем инвестиций на расчистку от существующей застройки, рекультивацию земель и другие работы.

Сергей Гоголев, исполнительный директор «Дон-строй инвеста», напомнил о важности транспортной инфраструктуры: «Если участок расположен далеко от основных городских магистралей и строительство новых дорог не предполагается, целесообразность разработки территории сомнительна». У компании есть проект в районе Шелепихинской набережной (реорганизация промзон «355 завод», АБЗ и ВСУМ), где планируется построить микрорайон площадью около 900 000 кв. м. Кроме жилья появятся торговые и социальные объекты, а также благоустроенная прогулочная зона на набережной Москвы-реки. Сейчас там активно ведутся проектирование и строительство новой ветки метро со станцией в центре будущего микрорайона, параллельно проектируется транспортная инфраструктура.

Компенсация за запах

«Вывод производств за городскую черту необходим не только с экологической и эстетической стороны, но и в контексте развития города в целом», – считает Энвер Кузьмин, гендиректор компании «Реставрация Н». Компания недавно расчистила под новую стройку 3 га в Хамовниках от приобретенных предприятий: Хлебозавод № 6 был выведен на КБК «Простор» в Черемушках, а автобаза «Мосхлебтранса» переехала на ул. Ремизова. На освободившейся территории возводится Knightsbridge Private Park с квартирами по цене от $16 000 за 1 кв. м: четыре малоэтажных особняка общей площадью 49 900 кв. м, собственный парк, частный детский сад, wellness-центр с бассейном и т. д.

«Инвестиции в проект – около $420 млн, уже вложено $120 млн, львиная доля этих средств пошла на вывод предприятий», – рассказал Кузьмин. Компании повезло: хлебозавод – одно из самых экологичных производств, так что рекультивировать земли не пришлось. «Но одного приятного момента, связанного с производством, мы жителей района лишили – это запаха свежеиспеченного хлеба», – добавляет Кузьмин. То, что 2 из 3 га займет частный парк, в компании рассматривают как вклад в экологию района: жители окрестных домов попасть в него не смогут, но получат «дополнительный» кислород.

На соседней стройплощадке, на месте бывшего завода «Каучук», компания КБ «Уникор» строит элитный ЖК «Садовые кварталы». Резино-техническое производство переведено в промзону «Очаково» (на это ушло два года и около 350 млн руб.), а на рекультивированных 14 га земель создаются жилые дома и обширная закрытая зеленая зона. Больше всего времени потребовали разработка и согласование градостроительной документации по концепции застройки освобожденной территории в Хамовниках, сообщила пресс-служба «Уникора». Инвестиции в «Садовые кварталы» составят не менее $1 млрд.

Наиболее значимым проектам активно помогает мэрия. Приоритетными считаются проекты по освоению территорий двух автомобильных заводов – «Москвича» и ЗиЛа. «Москвич» официально прекратил существование в 2010 г. На его месте в Текстильщиках правительство Москвы (имеющее долю в проекте) намерено создать центр современных технологий, и начало уже положено: арендатором одного из зданий стала компания «Роснано», сообщила Юлия Никуличева. Девелопер проекта – группа «Метрополь» обещает, что через 7–8 лет на этой территории появится деловой центр, включающий офисы, инфраструктуру и 80 000 кв. м апартаментов.

А вот ЗиЛ мэр Сергей Собянин решил сохранить, но сжать производство с 280 до 50 га. Теперь предстоит за 1,5 года освободить территорию от производственных построек и найти стратегического инвестора, рассказал прошлым летом в интервью «Ведомостям» Андрей Шаронов. Кусок в 27 га принадлежит 100%-ной «дочке» города – компании «Мосземсинтез» и уже готов к редевелопменту. Концепция еще только разрабатывается, но предположительно часть территории ЗиЛа займет культурный кластер: площадки для театра, мастерские, музейное хранилище с выставочными площадями. Подобные кластеры чиновники обещают создавать и на месте других предприятий, но где именно, не уточняется.

Горький шоколад

Еще один значимый проект – завод «Серп и Молот» в Лефортове, вывести который власти собираются уже лет шесть. Однако старейший и крупнейший в России металлургический завод в 4 км от Кремля работает до сих пор. Правда, в 2008 г. литейный цех и два прокатных стана были перенесены в Смоленскую область. Основное производство в перспективе переедет в Наро-Фоминский район, где уже идет строительство нового предприятия, знает брокер компании, участвовавшей в 2007–2008 гг. в тендере на привлечение консультанта к проекту. Обсуждалось много вариантов освоения этой площадки – от торгово-развлекательного центра до жилого микрорайона.

Нашумевший проект «Золотой остров» на месте шоколадной фабрики «Красный Октябрь» за восемь лет менял концепцию несколько раз. В январе 2012 г. стало известно, что элитному комплексу быть, хоть и в гораздо меньших масштабах: всего 25 000 кв. м вместо 180 000 кв. м. Новость вызвала волну негодования в блогах и социальных сетях. За культурное наследие кластера вступилась даже Ксения Собчак. Арендаторы «Красного Октября» пытались провести митинг, но он не был санкционирован. И хотя представители «Гута-девелопмента» утверждают, что новые объекты будут «гуманно вписаны в историческую среду района», протесты не утихают.

Другой «шоколадный» актив «Гуты» – фабрика «Рот Фронт» во 2-м Новокузнецком переулке, 13/15, будет выведена в Бирюлево, а освободившуюся территорию в Замоскворечье застроят жильем, сообщил прошлым летом префект ЦАО Сергей Байдаков. Пока проект застрял из-за того, что для этой территории не согласованы высотные регламенты, поделилась на пресс-мероприятии в компании Contact Real Estate директор по продажам «Гуты» Людмила Потапова.

Двум другим предприятиям Замоскворечья – Хлебозаводу № 1 и заводу шампанских вин «Корнет» – также предстоит переезд. На месте хлебозавода компания «Авгур эстейт» хочет построить офисный центр, пишет РБК, судьба «Корнета» пока под вопросом из-за судебных разбирательств с Банком Москвы.

Туманные перспективы

Проекты по редевелопменту промзон реализуются небыстро. От официального объявления до осуществления задуманного проходит в лучшем случае 5–7 лет. Многие даже весьма привлекательные площадки зависли на неопределенный срок или заморожены со времен кризиса. В компании Penny Lane Realty в пятерке наиболее перспективных, но пока не освоенных промзон в первую очередь называют карандашную фабрику «Сакко и Ванцетти». В 2005 г. она была переведена с престижного Кутузовского проспекта во Владимирскую область. ГК ПИК собиралась строить на месте фабрики и соседнего Бадаевского пивоваренного завода 277 000 кв. м элитного жилья и около 100 000 кв. м офисов. Строительство планировалось начать еще в I квартале 2007 г. Инвестиции тогда оценивались минимум в $600 млн, писали «Ведомости». В прошлом году ПИК продала долю в проекте. Пока проект «Парк-сити» заморожен.

Как и строительство 250 000 кв. м коммерческой недвижимости на месте Трехгорной мануфактуры, принадлежащей «Базовому элементу». Кроме офисов здесь могли появиться «Текстильный музей», культурный центр и несколько жилых объектов.

Приостановлена реализация офисно-торгового комплекса на месте завода «Слава» (4,55 га) вблизи Белорусского вокзала. Девелоперы (банк «Глобэкс» совместно с компаний «Стольный град») успели лишь снести старые помещения завода. Принадлежащую обанкротившемуся «Глобэксу» компанию «Слава бизнес-центр» выкупил в числе прочих активов «ВЭБ инвест», собираясь достроить «Славу». В список также входят земли фабрики «Моснитки» в Хамовниках, территория часового завода «Слава» у Белорусского вокзала, земля ОАО «Хлебозавод № 1» на Валовой улице и др.

29 га промышленных территорий вдоль Бережковской набережной, принадлежащих Liral Group, могли бы превратиться в масштабный комплекс офисных, торговых, гостиничных и жилых зданий общей площадью более 800 000 кв. м, но за четыре года с момента объявления грандиозных планов работы так и не начались.

И вот уже четыре года экспертиза Москомнаследия не может определить историко-культурную ценность здания фабрики «Большевик» на Ленинградском проспекте, из-за чего собственник не имеет права ни снести, ни реконструировать здание (в разное время прорабатывались оба варианта). Планы по строительству бизнес-центра, ТЦ или гостиницы на этом месте остаются на бумаге.

Проекты по редевелопменту промышленных зон есть не только в Москве. Но во многих регионах эта тема не так актуальна, считает Дмитрий Волков, поскольку административный барьер к получению новых площадок гораздо меньше, чем в Москве, и еще есть территории, которые можно развивать с меньшими затратами.

Рабочий вопрос

Часто инвесторы проектов по редевелопменту промзон вынуждены решать не только финансовые и технические, но и социальные вопросы, в том числе судьбу работников выводимого предприятия. Формально перемещение предприятий в пределах Москвы (к примеру, из центра на окраину) не является основанием для изменения отношений между работником и работодателем, говорит адвокат Олег Сухов. Если же предприятие переводится из Москвы в область или другой регион, то можно говорить о гарантиях, предусмотренных статьями 169, 178 ТК РФ: оплата расходов по переезду, обустройству и проживанию. Однако переезд из Москвы обычно невыгоден самому работнику, поэтому на практике, как правило, происходит увольнение по собственному желанию или по обоюдному согласию с выплатой работнику выходного пособия в размере двухнедельного среднего заработка. Компания «Итера девелопмент груп» (IDG) решила вопрос иначе: 900 работникам машиностроительного завода «Вперед» (производство винтов и лопастей для вертолетов), который переводят из ВАО в Ростовскую область и подмосковный город Ступино, предложено бесплатное обучение и трудоустройство в будущем бизнес-парке. Благо профиль строящегося бизнес-парка схож с профилем завода «Вперед» – исследования в сфере авиавертолетостроения. Проектом предполагается реконструкция 30 зданий общей площадью 53 000 кв. м. С осени 2008 г. предприятие уже освободило семь зданий на площади 2,3 га.