Ориентиры: Осторожный позитив

Сразу несколько знаковых и масштабных инвестиционных сделок состоялось с торговыми объектами; объем поглощения офисов превысил показатели их ввода; арендные ставки на склады подросли впервые после кризиса на фоне дефицита качественных помещений. Во всех секторах девелоперы реанимируют остановленные проекты и начинают новые. Главное – опять не переборщить.

В прошлом году, по оценке Colliers International, общая сумма сделок купли-продажи коммерческой недвижимости в Петербурге, включая приобретение участков, составила около $2,3 млрд. Показатель рекордный: к примеру, в 2010 г. он был в 5 раз меньше. 70% от общего объема инвестиций – операции с торговыми объектами. Главное событие – продажа ТРК «Галерея» на Лиговском проспекте (аналитики, правда, слегка лукавят: формально сделка не была закрыта в 2011 г., хотя и близилась к завершению). Общая площадь самого крупного в центре Петербурга молла, открытого в конце 2010 г., составляет 192 000 кв. м. В нем семь уровней, включая два подземных. Арендопригодное пространство ТРК, заполненное на 100%, – около 93 000 кв. м. Девелопер – СК «Бриз» – вложил в проект более $500 млн, из которых $338 млн – кредит Сбербанка, выданный уже в кризис. Покупателем выступает американский фонд Morgan Stanley Real Estate Fund VII, который платит за «Галерею» $1,1 млрд. Ставка капитализации в этой сделке оценивается в 9%.

А начался прошлый год с оптовой покупки действующих и строящихся ТРК компании «Макромир», находящейся в состоянии банкротства. Шесть объектов в спальных районах общей площадью 260 000 кв. м вместе с долгами (около 15 млрд руб.) приобрела Fort Group. Эта структура вышла на петербургский рынок в 2009 г., активно скупала торговую недвижимость и в настоящее время владеет 11 комплексами (по совокупности примерно 500 000 кв. м).

Еще один статусный проблемный актив нашел в 2011 г. нового хозяина – исторический универмаг «Пассаж» на Невском проспекте (21 537 кв. м). В роли продавца выступил ВТБ. Банк реализовал заложенное имущество с разрешения должника, предпринимателя Шалвы Чигиринского. Сумма сделки составила, по экспертной оценке, около $80 млн. Здание-памятник досталось инвестфонду Jensen Russian Real Estate Fund II, созданному осенью 2010 г. по инициативе компании Jensen Group (работает с российской недвижимостью с 1991 г.).

По итогам 2011 г. рынок торговых площадей расширился в Петербурге более чем на 300 000 кв. м. Средний уровень вакантных площадей снизился, по оценке Knight Frank St Petersburg, до 4%. Арендные ставки увеличились за год на 5–10%. Максимальная ставка для магазинов торговой галереи достигает в качественных объектах $2000 за 1 кв. м в год (данные Jones Lang LaSalle).

Среди крупных открытий года – долгострой ТРК «Лето» на Пулковском шоссе и два объекта Fort Group: после реконцепции заработал «Академ парк» на Гражданском проспекте, а также завершилось строительство «Сити молла» на пр-те Испытателей, полученного в наследство от «Макромира».

В 2011 г. в Петербурге активно развивались операторы детских развлечений. Так, в ТРК «Гранд каньон» 21 000 кв. м занял «Дивный город», а в «Галерее» на 4200 кв. м расположился Happylon.

В прошлом году девелоперы объявили о старте 16 крупноформатных торговых проектов и возобновили работы по 10 замороженным, констатируют в Knight Frank.

В офисном секторе процесс разморозки тоже пошел, правда не столь впечатляющими темпами. К примеру, УК «Теорема» возобновила развитие территории завода «Россия» на Свердловской набережной. Вдобавок к имеющемуся БЦ «Бенуа» в сентябре здесь заработал комплекс категории В+ под названием «Лето»; в этом году продолжатся работы еще на двух – «Зима» и «Осень».

По оценкам аналитиков, за год на рынок было выведено 140 000–170 000 качественных метров (в 2010 г. офисное предложение пополнилось на 120 000–130 000 кв. м). В JLL отмечают, что рынок постепенно выходит на докризисные показатели, если не принимать в расчет 2008–2009 гг., когда девелоперы сдавали более 300 000 кв. м ежегодно на фоне уже перегретой конъюнктуры.

Доля вакантных площадей оценивается консультантами в 12–13,5% (в начале 2011 г. – 18–19,7%). Арендные ставки прибавили до 10%. Наиболее востребованы площади, оцененные до 1000 руб. за 1 кв. м в месяц. Эксклюзивные офисы по 2000 руб. за 1 кв. м сдаются с большим скрипом.

В старом Петербурге офисный девелопмент стал точечным, а его результатом являются компактные особнячки для узкого круга состоятельных клиентов. Почти 80% новых площадей образовалось за пределами центра, говорят эксперты Colliers International. Типичные примеры – бизнес-центры «Санкт-Петербург плаза», «Вант», «Белоостровская, 6», «На Парнасе», «Лето», «Юпитер», «Аэропорт» и др. Окраинные деловые комплексы – безусловные лидеры по количеству масштабных сделок. В топ-листе клиентов на первых позициях сырьевики: «Газпром нефть» (8500 кв. м), холдинг МРСК (6000 кв. м), ГУП ТЭК (5000 кв. м) и др.

В складском секторе год тоже оказался урожайным на крупные транзакции: заключено четыре сделки на площади более 15 000 кв. м каждая, отмечают в Colliers International. Самый впечатляющий (27 750 кв. м) контракт подписан транспортно-логистической компанией Major на помещения в строящемся на севере города Санкт-Петербургском терминальном комплексе.

«Мы находимся на подъеме, но он гораздо более пологий и медленный, чем в 2007–2008 гг., – говорит Николай Пашков, гендиректор Knight Frank St Petersburg. – И это, пожалуй, хорошо, потому что чем выше вскарабкаешься, тем больнее падать. Предыдущий кризис научил большинство участников рынка действовать осторожно, консервативно. Хотя уже приходится встречать персонажей с горящими глазами и проектами 2008 г.».