Технологии рынка: Вертикаль амбиций

Экономическая же эффективность большинства подобных проектов вызывает сомнения. Тем не менее в мире продолжается соревнование за размер, в котором участвуют международные гиганты бизнеса и влиятельные госкорпорации. Даже глобальный кризис не сильно повлиял на этот процесс.

По данным Всемирного совета по высотным зданиям и городской среде (CTBUH), в 2010 г. на планете появилось 66 новых небоскребов высотой от 200 м. Их общая протяженность – 16 828 м. Девелоперы завершили свои проекты в 33 городах. Лидер – Дубай с 11 зданиями, несколько попадает в категорию супервысотных (от 300 м), включая Burj Khalifa, The Index, HHHR Tower. Первую позицию в рейтинге стран занимает Китай: 21 небоскреб (Guangzhou International Finance Center, Excellence Century Plaza Tower 1 и др.). В США, на родине skyscrapers, итоги прошлого года оказались довольно скромными: шесть не самых высоких зданий. Из них два – в Чикаго (The Legacy at Millennium Park и Blue Cross Headquarters), одно – в Нью-Йорке (Goldman Sachs Headquarters).

«Безусловно, финансовый кризис, начавшийся в 2008 г., снизил объемы высотного строительства. Но сейчас оно снова активизируется. Динамично растет количество небоскребов в Китае, – комментирует профессор Санг-Дэ Ким, вице-президент совета попечителей CTBUH. – Нации хотят иметь новые символы. На дворе XXI в., а высотные здания можно считать олицетворением новейших технологий».

Тренд десятилетий

Смещение активности девелоперов в Азию – тренд последних десятилетий. В ОАЭ в 2010 г. появилось 14 объектов выше 200 м, в Южной Корее – восемь. В целом на азиатские государства пришлось 64% всех завершенных небоскребов. Доля Северной Америки составляет 9%, Европы – 5%. «Это обусловлено в том числе и высоким приростом населения в странах Азии. В Мумбаи, например, около 80% горожан обитает в лачугах. Так что для Индии или Бразилии возведение высотных жилых зданий – экономическая необходимость, – уверен Ху-Хван Чо, президент компании SIAPLAN Architects & Planners, региональный представитель CTBUH по Корее. – В Гонконге с его крохотной территорией уже насчитывается более 1000 небоскребов, несмотря на землетрясения и сложные ветровые условия».

Россия в этой высотной гонке пока не играет заметной роли: в прошлом году были введены в эксплуатацию лишь башни «Города столиц» в ММДЦ «Москва-сити»: «Москва» (302 м) и «Санкт-Петербург» (257 м). Тем не менее за последний год количество российских компаний – членов CTBUH удвоилось. «В России огромные территории и богатое культурное наследие, но все же чего-то не хватает, – отмечает Санг-Дэ Ким. – Я видел, как простые люди поднимались на смотровые площадки небоскребов Шанхая и Нью-Йорка. В их глазах отражалась гордость за свою страну. Возможно, высотные здания помогут россиянам испытать эти же чувства».

Кстати, российские требования к безопасности эксперты CTBUH считают избыточными. Например, есть такой норматив – амплитуда отклонения верхушки здания от вертикали при ветровой нагрузке. Практически во всех странах допускаются колебания в 1 м при высоте небоскреба в 500 м. В России стандарт вдвое жестче: 1 м на 1 км высоты. Требование вполне реализуемое, но оно приводит к заметному удорожанию проекта. «Данный норматив был применим к зданиям, построенным из кирпича, но современные технологии предполагают использование железобетона и стали, а у этих материалов другие свойства», – объясняет Санг-Дэ Ким.

Спорная высотка

Этой осенью делегация CTBUH побывала в «Москва-сити» и на будущей стройплощадке петербургского «Лахта-центра» (речь о бывшем «Охта-центре», сменившем место дислокации). Питерский небоскреб высотой до 460 м расположится в Приморском районе, на выезде из города, на участке около 14 га на побережье залива. «Место уникальное: мы получаем практически 80% видовых пространств, обращенных на юг», – комментирует Александр Бобков, исполнительный директор компании «Общественно-деловой центр «Охта». Создание на окраине мегаполиса новой точки притяжения деловой активности он считает одной из ключевых задач проекта. Первая очередь «Лахта-центра» должна быть введена в эксплуатацию к концу 2017 г.

Общая площадь застройки составит 330 000 кв. м. Под здания общественно-делового значения (офисы и научный центр) отводится не менее 43% площади участка. Штаб-квартира «Газпром нефти», реализующей этот проект, по предварительным данным, займет около 30% офисных площадей, примерно столько же – другие дочерние структуры «Газпрома». И около трети офисов (ориентировочно 40 000–45 000 кв. м) будет предлагаться в аренду. Паркинг, рассчитанный на 2500 машин, – это еще 24% площади комплекса, на остальной территории (28%) расположатся социально-культурные объекты (детский технопарк, научно-образовательные центры, торговля) и парковые зоны.

Недавно компания Colliers International завершила концепцию функционального использования пространств «Лахта-центра». «Его строительство приведет к увеличению спроса на жилье в Приморском районе, стимулирует развитие социальной и дорожной инфраструктуры, а также появление новых торговых, офисных и конгрессно-выставочных комплексов, – демонстрирует оптимизм Николай Казанский, гендиректор «Colliers International Санкт-Петербург». – Проект призван сломать стереотип о размещении высококлассных БЦ исключительно в центре города и укрепить идею полицентричности офисной недвижимости».

Корейские гости из CTBUH отнеслись к газпромовской стройке благосклонно. Похвалили за удаленность от центра и за современную архитектуру. Основание башни, выполненное в виде пятиугольника, напомнило Ху-Хван Чо древние замки-крепости. «Применительно к данному проекту уместно вспомнить о восточной теории инь и ян. Петербург – горизонтальный город с богатой историей и большими водными пространствами. Башня станет огнем на фоне воды, маяком, который будет притягивать современные веяния. Кстати, именно эта теория объясняет, почему небоскребы так естественно интегрировались в восточную культуру и в ткань наших городов», – философствует он.

Предстоящие затраты на строительство «Лахта-центра» пока не обнародованы. Очевидно, что именно эффективность инвестиций – ключевая проблема и узкое место большинства высотных проектов.

«Для крупной корпорации, которой нужна штаб-квартира, демонстрирующая ее могущество, вопрос окупаемости вложений не является первостепенным, – констатирует Санг-Дэ Ким. – Если же говорить о классическом девелоперском проекте, его срок окупаемости – минимум 10 лет. Хотя за последние полвека себестоимость строительства небоскребов существенно снизилась. В первую очередь это произошло благодаря увеличению скорости работ, позволяющей экономить на трудовых ресурсах».

Рецепт для башни

Специалисты CTBUH называют несколько рецептов повышения прибыльности проектов. Некоторые высотные здания, например в Чикаго и Нью-Йорке, одновременно используются как телебашни. В Дубае девелоперская компания Emaar приобрела обширный участок земли по невысокой цене, приступила к строительству Burj Khalifa, а затем продала территории, прилегающие к высотке, выручив значительные средства. Некоторые девелоперы практикуют ввод небоскребов в эксплуатацию по частям. Это также способствует увеличению рентабельности. К примеру, строительство огромного комплекса Trump International Hotel & Tower в Чикаго (423 м) завершалось уже на фоне нынешнего кризиса. Поэтому гостиницу решили запустить на год раньше, чем весь объект.

«Не стоит забывать и о том, что цена на небоскребы остается крайне высокой. Я не знаю, кто сейчас является собственником Empire State Building, но если бы он захотел продать знаменитое здание, уже справившее свое 80-летие, то заработал бы хорошие деньги. Поэтому высотки можно рассматривать как эффективные долгосрочные инвестиции», – уверен Санг-Дэ Ким.

Сейчас основной тенденцией в высотном строительстве является создание многофункциональных комплексов, сочетающих гостиницы, офисы и жилье. Офисная функция может стать и единственной, уточняют в CTBUH, если здание расположено внутри делового центра города. Однако девелопер скорее всего будет испытывать трудности с заполнением такого большого объема площадей. Кроме того, ему придется грамотно выстраивать вертикальную логистику внутри небоскреба.

Кстати, сама конструкция высоток подразумевает mixed-used: башни, более широкие в основании, постепенно сужаются к верху. Поэтому нижние этажи наиболее приспособлены для организации офисов, средние лучше соответствуют гостиничной функции, а на самом верху разумнее всего размещать жилые апартаменты.

Теоретически современные технологии позволяют строить километровые здания. Естественным ограничителем является рентабельность проектов. «Есть устойчивое мнение, что этажи после 70-го уже не приносят владельцу прибыли, – говорит Санг-Дэ Ким. – Хотя я бы сказал, что это справедливо в краткосрочной перспективе. Если анализировать период в 30 лет, 100-этажные небоскребы все равно окажутся выгодными. Однако строить больше 200 этажей, на мой взгляд, все же неэффективно: пространство, необходимое для устройства лифтовой шахты, будет занимать минимум 40% от общей площади этажа».

В CTBUH уверены: высотки рождаются естественным, а не искусственным путем. На них должен сформироваться спрос, а происходит это обычно постепенно. Например, 508-метровая башня Taipei 101 (на сегодняшний день вторая по высоте в мире) была возведена в Тайбэе восемь лет назад. Но в ней до сих пор есть незанятые пространства.

Из 12 проектов супервысотных зданий, разработанных в Корее, в активной фазе строительства сейчас находится лишь два. «Заказчик должен тщательно просчитать, кто будет использовать каждый возведенный им этаж, иначе он просто потеряет деньги. Возможно, через 10 или 15 лет в том же Петербурге сформируется соответствующий спрос со стороны бизнеса, и тогда в городе понадобится еще один небоскреб. Но в любом случае это очень затратный процесс», – предостерегает девелоперов от поспешности Санг-Дэ Ким.