Где жить хорошо: В соседях профессора и академики

С XVIII в. и до середины XX в. Калужская застава, на месте которой располагается сейчас пл. Гагарина, служила воротами Москвы. В советское время территорию, относящуюся ныне к Гагаринскому району, называли одной из визитных карточек столицы.

Со временем район перестал исполнять функцию парадных ворот города, оказавшись внутри, а не на окраине мегаполиса, но не утратил былого лоска: здесь по-прежнему есть где учиться и работать, гулять с детьми и отдыхать. Обилие зелени, однородная социальная среда, сложившийся быт – причины, по которым москвичи стараются не уезжать из района, даже если к тому подталкивают семейные обстоятельства, рассказывают риэлторы.

Анатомия с географией

Гагаринский район как самостоятельная единица в составе Юго-Западного административного округа на карте Москвы появился только в 1995 г. Однако застраиваться он начал гораздо раньше. Уже генплан 1935 г. определил юго-запад столицы как одно из приоритетных направлений для расширения города. В 1950-е гг. была проложена главная транспортная артерия района – Ленинский проспект, который поглотил Большую Калужскую улицу и получил новый участок от Калужской заставы до Боровского шоссе. В 1960-е гг. началась активная застройка нового участка магистрали монументальными жилыми домами и зданиями научных учреждений, а также презентабельными торговыми помещениями. Ведь именно эту трассу видели из окон автомобилей высокопоставленные гости, прибывшие в аэропорт «Внуково» и направляющиеся в центр столицы по Ленинскому проспекту.

В 1980 г., к Московской олимпиаде, здесь установили памятник Юрию Гагарину. У подножья 42-метрового титанового монумента находится копия аппарата «Восток», на котором первый космонавт планеты совершил свой полет. Изначально предполагалось сделать Гагарина одной из архитектурных доминант Москвы, памятник должен был быть виден с МКАД. Развитие высотного строительства в городе внесло коррективы: монумент с кольцевой автодороги не видно, но он по-прежнему высится над комплексом зданий одной из самых больших площадей России – пл. Гагарина.

Западная ось района – пр-т Вернадского (его самая старая часть, что от ул. Косыгина до Ломоносовского проспекта). Ему была отведена роль ограничителя территории Московского государственного университета (МГУ), плотная застройка начинается лишь от Ломоносовского проспекта. Жилые дома стоят только с одной стороны и лишь на параллельных улицах – Николая Коперника и Фотиевой. С другой стороны и уже в Раменках – корпуса и парк МГУ.

Восточная ось – ул. Вавилова, одна из самых длинных улиц столицы, характеризующаяся разнородными постройками. От ТТК по четной стороне, относящейся к Гагаринскому, – квартал блочных пятиэтажек, далее идут редкие панельные высотки и территории научных учреждений: Института управляющих машин им. И. Брука, Института биологии развития им. Н. Кольцова, Института элементоорганических соединений им. А. Несмеянова, Института молекулярной биологии им. В. Энгельгардта, Института общей физики РАН, Вычислительного центра им. А. Дородницына РАН, а также корпуса Научного центра здоровья детей РАМН.

Границы района проходят в том числе вдоль Москвы-реки по живописной Андреевской набережной, над которой возвышаются «мозги» – здание президиума Российской академии наук – и Андреевский монастырь, и Воробьевской набережной с природным заказником «Воробьевы горы», одноименными станцией метро и речной пристанью. Не менее примечательна часть ул. Косыгина с огромной территорией бывшего Дворца пионеров и школьников на Ленгорах (ныне – Московский городской центр творчества детей и юношества) и правительственными домами. В доме № 8 жил председатель Совета министров СССР Алексей Косыгин, а в соседнем был прописан генсек ЦК КПСС Михаил Горбачев (интернет полнится сведениями, что квартиру Горбачева сторговал за $15 млн композитор Игорь Крутой). Район пересекают также Университетский проспект, переходящий в ул. Дмитрия Ульянова, и Ломоносовский проспект. Все они были застроены в 1950–1960-е гг. преимущественно жилыми домами.

Недешевая вторичка

Среди предложения преобладает вторичный рынок, но желающих расстаться с недвижимостью в Гагаринском районе немного. По данным корпорации «Инком-недвижимость», на продажу выставлено не более 1000 квартир. «Более половины из них расположено в кирпичных домах, в том числе и сталинской эпохи. Основной тип застройки – качественный кирпич 1950–1970-х гг.», – говорит Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации. По его оценке, на долю панели приходится около 25% всего предложения, на монолит-кирпич – не более 15%. Чаще всего продаются 3-комнатные квартиры (40%), меньше в продаже двушек (около 35%) и 1-комнатных (около 15%). Многокомнатные квартиры составляют около 10% от всего предложения.

Средний бюджет покупки 1-комнатной квартиры на вторичном рынке в районе «Инком-недвижимость» оценивает в 8,1 млн руб. Можно найти варианты подешевле: за 7,8 млн руб. предлагается 1-комнатная площадью 44 кв. м (кухня – 10 кв. м) в кирпичном доме на ул. Вавилова. Есть и необоснованно дорогие предложения. В базах данных риэлторов значится 5-комнатная квартира на ул. Академика Зелинского (общая площадь – 184 кв. м, кухня – 27 кв. м), за которую хозяин просит 42 млн руб.

Редкие новостройки

Новостроек в районе совсем немного, и застройщики, учитывая дефицит свободных площадок, предпочитают возводить здесь весьма недешевый бизнес-класс. В Blackwood оценили среднюю цену 1 кв. м на первичке Гагаринского в $13 550 (424 602 руб.), а уровень цен, по которым перепродаются те же самые квартиры, но уже с оформленным свидетельством о собственности, достигает и $50 000 за 1 кв. м.

Среди знаковых новостроек – ЖК «Премьер» по ул. Фотиевой, 6 (концерн «Крост»); дом управления делами президента по ул. Академика Зелинского, 6, и «Фамильный дом «Воробьево» по ул. Косыгина, 13 («МТК-недвижимость»). По данным IntermarkSavills, их строительство уже завершено, однако немало квартир еще находится в активной продаже. В «Премьере» выставлено 25 квартир по средней цене $12 700 за 1 кв. м (397 967 руб.), на ул. Академика Зелинского шесть квартир по цене $12 800 за 1 кв. м (401 100 руб.), а в «Воробьево» реализуется 20 квартир по средней цене $14 800 за 1 кв. м (463 772 руб.).

Среди более дешевых вариантов – ЖК «Мечта» по ул. Вавилова, 56, по $5000 за 1 кв. м (156 680 руб.), и ЖК «Дом при Академии наук» (цены предложения – от 285 000 руб. за 1 кв. м).

Особняком стоит премиальный жилой комплекс Green Hills на Андреевской набережной. Закрытый для сторонних посетителей, он состоит из 15 корпусов, объединенных в девять комплексов с отдельными входами в дома, из которых открывается вид на Москву-реку. Как рассказывает Дмитрий Халин, управляющий партнер IntermarkSavills, Green Hills начали строить в 2001 г., завершили в 2004 г. В начале продаж за 1 кв. м просили $4200, сейчас метр подорожал до $11 800 (370 048 руб.). Средний бюджет покупки здесь – $2 млн. Отдельно продается дом площадью 762 кв. м за $25 млн (156,8 млн руб.). Несмотря на уникальные видовые характеристики, близость к большой воде и соседство с Андреевским монастырем, некоторые квартиры продаются годами. Впрочем, по мнению гендиректора агентства Tweed Ирины Могилатовой, Green Hills «безо всяких причин претендует на премиальность».

Район высокой культуры быта

Несмотря на высокие цены на недвижимость (или благодаря им), в Гагаринском районе Москвы приятно жить по многим причинам: однородная среда, сложившаяся инфраструктура. «Район традиционно считался местом компактного проживания интеллигенции, профессуры МГУ и РАН. И со времен СССР социальный состав сильно не изменился: у бывшей советской, а ныне российской интеллигенции доходы не выросли настолько, чтобы перебраться в более престижный центр», – отмечает Могилатова.

Ленинский проспект – один из главных торговых коридоров столицы за пределами ЦАО. На Ленинском до сих пор работает, несмотря на затянувшийся конфликт акционеров, универмаг «Москва», открыт и легендарный «Дом тканей», где некогда советские модницы доставали для своих нарядов лучшие материалы и фурнитуру.

Черемушкинский рынок, хоть и не дешевый, предоставляет широкий выбор продуктов и промтоваров. Сохранились и торговые ряды около ст. м. «Университет», где торгуют преимущественно продовольственными товарами. Крупные современный торговые комплексы расположены в районах по соседству.

В районе достаточно и «детской» инфраструктуры: 13 школ, 24 детских сада. Здесь же, в Гагаринском, – Московский государственный цирк, у которого всегда шумно: в дни представлений работают аттракционы, уличные торговцы продают воздушные шары, сахарную вату, малыши катаются на пони или пытаются устоять на месте, пока родители фотографируют их с экзотическими животными. Чуть спокойнее в сквере у музыкального театра им. Н. Сац, где у фонтанов гуляют с колясками молодые мамы.

Пользуются популярностью государственный Дарвиновский музей с обширными коллекциями на естественнонаучную тематику, и Московский городской дворец детского и юношеского творчества.

1. Магазины

Главный торговый коридор района – Ленинский проспект. Здесь много магазинов мебели, бытовой техники, одежды и постельного белья, крупный универмаг «Москва» и «Дом тканей».

2. Школы

В районе две английские спецшколы и одна французская, лицей информационных технологий, лицей на базе Дворца творчества детей, физико-математический лицей, достаточно и общеобразовательных школ.

3. Вузы

РГУ нефти и газа им. Губкина – самый известный вуз района, с 1930 г. он готовит инженеров и геологов-нефтяников. 15 факультетов университета выпускают кадры для компаний нефтегазовой отрасли.

4. Детские сады

На Гагаринский район приходится более 20 детских садов, в том числе с логопедическими группами, а также для детей с нарушением зрения и слуха, с задержкой психического развития.

5. Цирк

Цирк на Вернадского – самый большой стационарный цирк в мире. Построен в 1971 г. Имеет шесть манежей: конный, иллюзионный, ледовый, водный, световой и интерактивный.

6. Медицинские учреждения

В районе не так много поликлиник, но есть Научный центр здоровья детей РАМН, в его составе клиника на 370 коек круглосуточного пребывания и 120 – в стационаре.

7. Андреевский монастырь

Андреевский монастырь с мастерскими и школой – красивейший в городе.