Технологии рынка: Чья правда

Дело было зимой. Подрядчик возводил забор в одном из подмосковных поселков. Глава службы техзаказчика подписал акт-сдачи приемки работ, а весной забор упал. К несчастью, в тот самый момент, когда покупатель должен был вносить очередной платеж за дом. «Подрядчик положил не тот материал или нарушил технологию строительства. А техзаказчик не проверил», – рассказывает представитель девелоперской компании, в поселке которой произошел этот инцидент. Само собой, возмущенный покупатель предъявил претензии девелоперу. Проблему решили: подрядчик за свой счет переделал забор, техзаказчика за халатность лишили премии, покупатель остался доволен новым забором. «Но нам-то это стоило нервов, а главное – подмоченной репутации», – печалится девелопер.

Кто крайний?

У любого загородного девелопера в запасе есть масса подобных историй. «Во время строительства поселка девелоперу неизбежно приходится иметь дело с двумя, а то и с тремя подрядными компаниями. Одни прокладывают сети, другие строят забор, третьи – дорогу», – говорит Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК «Абсолют менеджмент». И со всеми надо выстраивать отношения. Ведь если подрядчик нанесет материальный ущерб соседям или собственникам участков, сорвет сроки, крайним окажется девелопер. Шишкина рассказала, как один из их подрядчиков уронил кран на линию электропередачи (ЛЭП), из-за чего две соседние деревни два дня были без света. А все претензии – к девелоперу.

Илья Ануров, гендиректор компании RCF Capital Trust, вспоминает практику 2009–2010 гг., когда были сложности с финансированием, как следствие, задержки по сроками подготовки проектной документации: «Даже если девелопер на словах объяснял подрядчику недостающие детали проекта, для подрядчика отсутствие документации было предлогом сделать работу так, как ему удобно. То есть проще и с использованием более дешевых материалов».

Несоблюдение сроков строительства – еще одно слабое место подрядчиков. «Распространенная ситуация: подрядчик к определенному сроку должен сделать в поселке все дороги. А сделал, скажем, 30%. Это неудобно для покупателей, к чьим участкам дороги еще не подведены: они не могут сами подъехать к участку, подвезти стройматериалы. Если собственники поселка спокойно воспринимают такие срывы сроков, то работа подрядчика будет идти своим чередом и не известно, сколько еще продлится», – замечает Максим Лещев, гендиректор «Гео девелопмента».

Сергей Летаров, гендиректор компании Life Development, которая как строит собственные поселки, так и выступает в роли подрядчика, говорит, что сроки срывают не все. «Если строится типовой дом, то в сроки подрядчик обычно укладывается. Но заказчик вдруг неожиданно хочет пристроить веранду или изменить планировку», – описывает ситуацию Летаров (обычно такое бывает, когда заказчик – физическое лицо).

У девелоперов один способ борьбы с необязательностью подрядчиков – штрафы. «Мы заранее прописываем в договоре высокие штрафные санкции за нарушение сроков сдачи работ», – говорит Илья Сапунов, гендиректор компании «Красивая земля».

Когда заказчиком выступает физлицо, то штрафы тоже предусмотрены, чем граждане порой пытаются злоупотреблять. В практике Летарова бывали случаи, когда люди специально затягивали приемку дома, чтобы заплатить за работу поменьше. «В день сдачи дома, указанный в договоре, мы отправляем заказчику почтой акт сдачи-приемки работ. Если он ничего не ответил, то акт считается подписанным. Если акт подписать отказывается, то должен письменно аргументировать почему. Мы доделываем работу, устраняем недостатки, описанные в обратном письме, после чего заказчик не может обвинить нас в нарушении сроков сдачи дома и взыскать за это пени», – делится профессиональным секретом Летаров.

Особая история – сметы. Еще несколько лет назад подрядчики часто требовали повышения цены по сравнению с той, что изначально оговаривалась с заказчиком. Потом заказчики стали указывать в договоре, что цена останется фиксированной вне зависимости от обстоятельств. «Но появился риск двойственного толкования перечня выполняемых работ. Подрядчик, составляя смету, пользуется обтекаемыми формулировками, а девелопер недосмотрел или по-своему понял подрядчика. В результате работа сдается со множеством недоделок», – говорит Ануров. «Перед тем как начать продажи в поселке, нужно подготовить линейку типовых проектов. На каждый из них девелопер должен заказать проектную документацию. В этом случае у подрядчика для двойственного толкования останется мало возможностей», – советует Сергей Летаров.

Профилактика ЧП

Когда стройку в поселках начинают собственники участков, то у девелоперов возникают другие проблемы. В этом случае не девелопер, а его клиенты нанимают подрядчиков. Часто это строительные бригады с сомнительной квалификацией, которые работают по принципу «построил и забыл».

«Девелоперу лучше, когда собственник лично курирует строительство. Но многие покупатели предпочитают в стройку не вникать. В результате в поселке находится несколько бригад, работу которых никто не контролирует», – рассказывает Шишкина. Сапунов говорит, что его компания неоднократно сталкивалась с мелким воровством со стороны строительных бригад: «Его, наверное, уже никак не избежать. По возможности подобные случаи отслеживает служба охраны в наших поселках. Бывали случаи порчи шлагбаума или ворот».

Разбитые люки колодцев, упавший забор – норма в поселках, где собственники начинают строительство домов каждый со своим подрядчиком. Девелоперы, конечно, стараются такие ЧП предотвратить. «Мы устанавливаем ограничение веса транспорта при въезде – не более 3,5 т», – рассказывает Сапунов. «Мы даем покупателям раскладку сетей в поселке. На собраниях предупреждаем о возможных инцидентах, говорим о том, какой должна быть грузоподъемность техники. Но все равно приезжает более тяжелая техника, разворачивается не там», – вздыхает Шишкина.

«Абсолют менеджмент» подсчитал, что в месяц халатность подрядчиков – своих и собственников участков – обходится компании в среднем в 300 000 руб. «Чаще всего эти убытки списываются как собственные, потому что за руку поймать сложно. Но если речь идет об истории с упавшим на ЛЭП краном, то, конечно, ущерб должен возместить подрядчик», – говорит Шишкина.

«Опыт научил меня действовать по правилу «сначала – работа, потом – деньги». Если подрядчик нанес какой-то ущерб, я вычитаю определенную сумму из оплаты по подрядному договору», – категоричен Ануров.

Но кроме материального ущерба есть и моральный. Одно дело, когда проблема внутренняя, другое – если подрядчик создал проблемы властям или жителям соседнего поселка. Пример из практики компании «Абсолют менеджмент»: подрядчики, нанятые собственником для строительства дома, перерубили федеральный кабель связи, который проходил по границе участка на глубине 1,8 м. Собственник о кабеле знал, из-за него стоимость земли в полосе отвода была существенно снижена. Кто виноват? Подрядчик, нанятый собственником. И сам собственник, что не предупредил или не проконтролировал рабочих. Но федеральные органы предъявили претензии девелоперу. «Приходится быть дипломатами и все равно принимать огонь на себя, а уж потом разбираться с самим виновником», – объясняет Шишкина.

Себе в убыток

Если посмотреть на проблему глазами подрядчика, то ему тоже не позавидуешь. «Чаще всего девелопер выбирает подрядчика по результатам тендера. Выигрывает тот, кто предлагает наименьшую цену (а значит, заложил маленькую маржу). Но вот в поселке возникли проблемы, жители предъявили претензии, и подрядчик что-то переделывает за свой счет. В результате он или выходит в ноль, или оказывается в убытке», – делится Сергей Летаров. Он признает, что недочеты в работе подрядчика бывают нередко: «А по договору подрядчик минимум год после подписания акта сдачи-приемки несет гарантийную ответственность за свою работу».

Найти общий язык девелоперу и подрядчику проще, когда их отношения четко регламентированы. «Единственный способ дисциплинировать подрядчика – самым подробным образом составлять договор, прописывая каждую деталь», – полагает Ануров. Сапунов считает самым эффективным способом высокие штрафные санкции и отсутствие со стороны заказчика просрочек по оплате.

«Абсолют менеджмент» делает ставку на внутреннюю эксплуатационную службу, которая будет вести технадзор за работой подрядчиков в поселке и обеспечивать работу временных сетей, пока девелопер не сдаст поселок в эксплуатацию. «Задача службы – схватить за руку и предотвратить. Когда передадим поселок управляющей компании жителей, то посоветуем и им взять человека, который контролировал бы подрядчиков собственников», – рассуждает Анна Шишкина.

Ведь застройка нового поселка – это история 2–3 лет. Если сейчас недобросовестные подрядчики являются головной болью девелопера, то в готовом поселке они будут проблемой всех соседей.

Видимость активности

Александр Дубовенко, директор по развитию инвестиционно-строительного холдинга «Гуд вуд»:

– Непрофессиональные девелоперы, как правило, выбирают строительные компании по принципу «кто больше даст откат». Качество, гарантии, сроки не важны. «Мы же деньги зарабатываем!» Самое главное – развести подрядчика на «модельные дома». Если в поселке ничего не продается, нужно показать «движуху». А как ее сделать? И тут приходит гениальная идея: «Хотите работать в нашем поселке – стройте модельный дом, и вы получите огромное количество продаж». Подобных поселков в Московской области около сотни. Нас пригласил один из известных девелоперов в качестве подрядчика. Контракт предусматривал строительство домов без предоплаты, с последующей продажей и расчетом с подрядчиком. Мы построили два дома, почему-то они полгода не продавались. Когда мы прислали тайных покупателей, то узнали, что эти дома вообще не пытаются продавать и даже, наоборот, стараются презентовать поселок таким образом, чтобы покупатель не заметил их. Потом мы узнали, что есть еще один «карманный подрядчик», который делится с девелопером. А мы нужны были лишь для того, чтобы создать видимость активной стройки.