На подступах к спросу

Коммерческая недвижимость Ростова первой попала под удар и последней оправляется от его последствий, сетуют местные риэлторы: рынок жилья уже с конца 2010 г. стабильно показывает рост цен, а спрос на складские, торговые и офисные помещения еще не достиг докризисного уровня.

Торговля в фаворе

Более всех сегментов привлекателен для московских и зарубежных инвесторов рынок торговой недвижимости Ростова, уверяют аналитики Astera в альянсе с BNP Paribas Real Estate (Astera). Внимание к ритейлу обусловлено увеличением покупательской активности: по данным ростовской администрации, оборот розничной торговли в городе в 2010 г. по сравнению с 2009 г. вырос на 10,3% (до 233,1 млрд руб.).

Спросом пользуются торговые помещения по 40–70 кв. м, выставленные как на продажу, так и в аренду, говорят ростовские риэлторы. Востребованы, в частности, качественные площадки в стрит-ритейле под ресторанный бизнес, отмечает Astera. Однако найти их непросто, говорит специалист отдела продаж коммерческой недвижимости «Титула» Константин Поцелуев. Он объясняет, что предложение в стрит-ритейле практически не пополняется – «благодаря» постановлению № 351 мэра о переводе квартир в нежилой фонд (оно требует единогласного одобрения собственников многоквартирного дома). До выхода документа в мае 2009 г. «под коммерцию» переводилось по 80–100 квартир в квартал, сейчас – 3–4, приводит данные Поцелуев.

Ввиду дефицита помещений арендные ставки и цены продаж в стрит-ритейле не падают: согласно данным «Титула», сдают магазины по 800–1000 руб. за 1 кв. м в месяц, продают по 280 000–400 000 руб. за 1 кв. м. Не снижаются ставки и в качественных торгцентрах – они составляют в среднем 1800–3000 руб. за 1 кв. м в месяц, говорят ростовские риэлторы.

Офисы на вырост

На офисном рынке, по оценке специалистов «Титула», также наблюдается оживление. Если в кризис арендаторы переезжали в офисы меньших площадей, чтобы снизить расходы, то сейчас ситуация противоположная – многие собственники бизнеса стремятся занять кабинеты попросторнее, единодушны опрошенные «Ведомостями» риэлторы.

Спрос и предложение на офисном рынке почти сравнялись, что привело к повышению ставок, говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости «Титула» Ариф Шахмуратов. По его словам, две трети заявок на аренду офисов поступает на помещения по 30–60 кв. м, которые отдают по 400–750 руб. за 1 кв. м в месяц. А покупают охотнее всего кабинеты от 50 до 100 кв. м, говорит Поцелуев.

Восстановлению спроса помогли банки – они вновь стали кредитовать бизнес, отмечает риэлтор. Около 30% сделок по покупке коммерческой недвижимости происходит с привлечением заемных средств, приводит данные Поцелуев.

Докризисные стройки

Новых офисных либо торговых проектов в 2010–2011 гг. девелоперы не анонсировали, а большинство заявленных ранее объектов строится с явным отставанием от первоначального графика.

В прошлом году в Ростове введено около 26 500 кв. м торговых и 17 000 кв. м административно-офисных помещений, в I квартале 2011 г. – 2926 и 2324 кв. м соответственно, сообщил городской департамент координации строительства и перспективного развития. В 2010 г. открылись бизнес-центры «Гвардейский» («Желдорипотека», 26 613 кв. м) и «Колизей» («Ростовдондевелопмент», 23 400 кв. м), новых торговых центров в 2010–2011 гг. не появилось.

На 2011 г. запланирован ввод трех бизнес-центров класса А: Don Capital («Пересвет-регион», 45 162 кв. м), «Риверсайд-Дон» («Единство», 23 500 кв. м) и «Пять морей» («Строитель М», 37 000 кв. м). Девелопер последнего заявил о возобновлении работ по проекту в марте: строительство, замороженное в 2009 г. на этапе 65% готовности, после реструктуризации кредита вновь продолжится. Сдать объект теперь планируется к 1 ноября 2011 г., сообщил представитель «Строительных компаний Мазанова» (в группу входит «Строитель М»).

Предложение качественных торговых площадей должно пополниться в IV квартале 2011 г. за счет ввода ТЦ «Рио» («Ташир», «Седьмой континент», 100 000 кв. м), анонсировавшегося как «Шоколад» до входа в проект ГК «Ташир» и реконцепции проекта. «Единство», по словам гендиректора концерна Валентины Полевиченко, сейчас занимается проектированием второй очереди (54 000 кв. м) ТЦ «Мегамаг», приступить к строительству которой планируется в начале 2012 г.

Опрошенные эксперты уверены в приходе на рынок торговой недвижимости федеральных игроков с новыми проектами. «На фоне наметившихся трудностей с получением разрешения на строительство в Москве девелоперы будут все активнее рассматривать региональные города для строительства торговых центров», – считает аналитик Jones Lang LaSalle Олеся Череданцева. В сегменте офисной недвижимости аналитики новых проектов не ожидают: многим из уже заявленных бизнес-центров, по их мнению, будет сложно найти арендаторов.

Забытые склады

Тяжелее всех выходит из кризиса складская недвижимость: девелоперская активность в этом сегменте невысока, новых терминалов в 2010–2011 гг. в городе не появилось.

По данным Knight Frank, общая площадь действующих терминалов классов А и В составляет около 160  000 кв. м, до кризиса к реализации было заявлено более 1 млн кв. м складских площадей, более половины проектов заморожено на стадии поиска участка. Возобновление строительства пока не началось.

Спрос на склады еще низкий, но ввиду дефицита качественных помещений ставки аренды на складские площади класса А в Ростове-на-Дону приближаются к докризисным, составляя $115 за 1 кв. м в год (без НДС и операционных платежей), отмечает Knight Frank.