На воздухе: Не подпали под амнистию

Затевая дачную амнистию в 2006 г., депутаты Госдумы подсчитали, что в ней нуждается около 40 млн россиян. Впрочем, скепсис этих 40 млн по отношению к амнистии был виден уже тогда. Когда закон о дачной амнистии только проходил второе чтение, ВЦИОМ поинтересовался у народа, в чьих интересах она проводится. 19% респондентов сказали, что в интересах всех владельцев дачных и садовых участков, 31% – в интересах богатых владельцев дач и коттеджей, 36% – в интересах чиновников, которые занимаются приватизацией дачных участков и дач.

Посредников просим беспокоить

Закон о дачной амнистии вступил в действие в сентябре 2006 г. В первую очередь он был рассчитан на тех, кто получил земельный участок еще в советское время. Поскольку тогда понятия права собственности на землю не было, то участки выдавались в бессрочное пользование или пожизненное владение. Фактически они имели хозяев, но юридически были ничьи.

Все эти владельцы садовых участков и огородов, дач и приусадебных хозяйств получили возможность оформить права на свою недвижимость, предъявив органам регистрации свидетельство на участок старого образца, выписку из хозяйственной книги, выданную местными властями, членскую книжку садовода или любые другие документы, подтверждающие их права на землю. Стало возможным узаконить права и на самовольно присоединенные земли, и на самострой.

Регистрация захваченных земель была самым привлекательным пунктом в законе. «Для государства же это плюс – чем больше соток, тем больше налог», – объясняет такую лояльность закона гендиректор коммуникационной группы «Земер» Илья Терентьев.

Впрочем, амнистия так и не стала массовым явлением. По данным Федеральной службы государственной регистрации, с 2006 г. ею воспользовалось немногим более 7 млн российских дачников. И желающих год от года становится все меньше. В 2010 г. заявления по амнистии подало более 2 млн человек, что на 17% меньше, чем в 2009 г., отмечают в Росрегистрации.

«Стимула для оформления нет», – пожимает плечами Илья Ануров, гендиректор RCF Capital Trust. По его мнению, амнистия оказалась нужна тем, кому надо продать или передать по наследству свою дачу. «Или тем, кому надо согласовать и подвести коммуникации на участок. Что маловероятно без документов на объект недвижимости», – добавляет Максим Лещев, генеральный директор «Гео девелопмента».

«То, что немногие из «частников» воспользовались дачной амнистией, – это следствие низкой информированности населения. Ведь далеко не все читают специализированную прессу и разбираются в законах», – находит еще одно объяснение Владимир Яхонтов, управляющий партнер «Миэль – загородная недвижимость». «Для юридически не подготовленного человека это непростая процедура. Оформление документов для неспециалиста непрозрачно», – согласна Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК «Абсолют менеджмент». Вот почему первыми, кто воспользовался дачной амнистией, по наблюдению Яхонтова, были юристы девелоперских компаний: они по долгу службы знают законы.

Для обычного же человека все упирается в бюрократические проволочки. «Все регистрационные службы работают по обычному графику, который совпадает с рабочим графиком любого работающего человека. Если у москвича дача за пределами Московской области или в дальнем Подмосковье, то поездки туда могут обойтись дорого», – объясняет Шишкина. Дороже услуг посредников.

Поэтому приходится обращаться к посредникам. Появление большого их количества Анна Шишкина считает существенным минусом дачной амнистии. По ее оценке, расценки на эти услуги начинаются от 5000 руб. и иногда доходят до $5000. «Окончательная цена зависит от состояния документов, района расположения дачи, наличия законодательных нарушений. Даже у посредников эта процедура занимает от полугода до двух», – добавляет эксперт. За оформление по амнистии участка с домом дачник может заплатить от 28 000 до 60 000 руб. в зависимости от размера надела, называет вилку цен Яхонтов.

По оценке коммуникационной группы «Земер», только в Подмосковье дачных и садоводческих товариществ около 12 000, в каждом примерно по 90–100 домов, т. е. всего дач не менее 1 млн. Из них намного меньше половины поставлено на кадастровый учет, т. е. прошли амнистию, отмечают в «Земере». Допустим, в кадастр занесено 400 000 дач, из них 200 000 собственников сделали это с помощью посредников. Даже если считать, что каждый собственник заплатил посреднику минимум – 5000 руб., их совокупный доход составил 1 млрд руб.

Подспорье для девелоперов

Дачная амнистия, задуманная для того, чтобы облегчить жизнь дачникам, оказалась большим подспорьем для девелоперов. «Это прекрасный инструмент, значительно упрощающий жизнь», – радуется Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service. По его словам, раньше регистрация каждого дома при строительстве поселка для девелопера была довольно сложным процессом: сначала предстояло получить проект на строительство здания, утвердить его в администрации, затем построить дом, пригласить БТИ и снять все необходимые размеры и, в конце концов, зарегистрировать дом. Теперь же девелопер может построить дом, продать покупателю, а покупатель уже сам идет его регистрировать.

Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, согласен, что много девелоперов воспользовалось этим послаблением. «Чем ниже и проще сегмент недвижимости, тем больше используется эта схема. Дачная амнистия широко применяется при строительстве поселков экономкласса и «нижнего бизнеса», а также тех проектов, которые не на виду», – раскрывает подробности Цветков.

«Это большинство поселков, где предлагаются участки без подряда со статусом «дачное строительство» и нет проекта планировки территории. Покупатели розничных участков могут безболезненно строить дачи и регистрировать их согласно законодательству», – говорит Лещев.

Цветков не видит в этом ничего предосудительного, поскольку от такой схемы выигрывает не только застройщик, но и покупатель. «Девелопер строит простые дома, не требующие глубинных экспертиз. Такие дома однозначно будут возведены быстрее и дешевле благодаря тому, что застройщик не сильно тратился на исходно-разрешительную документацию. Зачем платить взятки чиновникам?» – рассуждает эксперт.

Но не обходится и без крайностей. Анне Шишкиной знакомы примеры, когда некоторые застройщики строили на сельхозземле с видом разрешенного использования «дачное строительство» многоквартирные дома и затем оформляли их по амнистии как дачные строения. Дело в том, что Градостроительный кодекс позволяет возводить строения площадью до 1500 кв. м без получения разрешения на строительство. Фактически это дом на 21 квартиру при средней площади каждой 60 кв. м. «Нам известно примерно о четырех десятках домах, построенных в Московской области таким образом. После оформления домов в собственность застройщики выделяли в них доли и продавали отдельно. Каково же было изумление жителей, когда на окраине их коттеджного поселка вырастала многоэтажка. Иногда эти дома использовались как общежития для гастарбайтеров», – рассказывает Шишкина.

Амнистируют заочно

Видя вялый интерес дачников к амнистии, власти решили продлить сроки для этой процедуры. В 2006 г. планировалось, что амнистия завершится 1 марта 2010 г., теперь она продлена до 2015 г. Впрочем, участники рынка считают, что особенно уповать на продление сроков не стоит. «Все дачники эту процедуру не пройдут. В среднем из тех, кто оформляет дачную амнистию, каждый десятый делает это потому, что так положено, остальные девять оформляют ее из личных соображений – для продажи, обмена и проч. Думаю, что количество совершающих эту процедуру, «потому что так надо», вырастет в 2–3 раза, не более», – считает Илья Ануров. Лещев предполагает, что процедуру пройдет до 50% дачников. Причина – в том числе и нежелание платить налоги: пока не оформил объект, можно не платить.

Вот почему власти заговорили о возможности принудительной дачной амнистии. В начале этого года Минэкономразвития предложило ставить на кадастровый учет недвижимость на дачных участках, которую собственники до сих пор не оформили, без участия собственников. Эта инициатива появилась вслед за решением властей ввести в России налог на недвижимость, рассчитываемый от ее рыночной стоимости. Этот налог должен появиться в 2013 г. и заменить собой два существующих ныне налога: на землю и на имущество.

Принудительная амнистия по задумке чиновников Минэкономразвития должна выглядеть так. Муниципальные земельные инспекции будут проводить упрощенную оценку постройки, после чего включат ее стоимость в кадастровую стоимость участка. Понимая социальный аспект этой процедуры, чиновники обещают, что для большинства дачников сумма налога не изменится. Рост его почувствуют лишь собственники домов площадью от 200 кв. м.

«Государству давно пора вмешаться в эту область и принудить собственников оформить свои владения. Тогда кадастровый учет будет произведен в полном объеме в отношении дачных кооперативов, исчезнет неразбериха, правопреемственность земельных участков будет определена и приведена в порядок, которого сейчас так не хватает», – одобряет решения властей Лещев.

Местным ведомствам будет где развернуться. Как уже говорилось, только в Московской области неучтенными остается более 500 000 дач. Впрочем, участники рынка назвали еще пару способов заставить дачников «пройти амнистию». «Налоговый инспектор подает в суд на дачника, который владеет недвижимостью, но не платит на нее налог. И суд присуждает право собственности этому дачнику, заставляя оформить дачную амнистию», – предлагает Илья Ануров. А Максим Лещев считает эффективным рычагом давления отказ дачнику в подведении газа или электричества до тех пор, пока он не оформит документы на участок.