Доходное место: Кризис учит осторожности

По прогнозам, в 2011 г. будет введено лишь 350 000 кв. м новых площадей. Спрос на склады в аренду аналитики Cushman & Wakefield оценивают на уровне 600 000 кв. м, доля вакантных площадей по итогам года может приблизиться к 1,5–2,5%.

Однако до конца года ставки поднимутся максимум до $135 за 1 кв. м. На более дорогое предложение арендаторы вряд ли согласятся, ведь в кризис им были доступны качественные площади всего по $90–100 за 1 кв. м, считает директор департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International Владислав Рябов.

На всех не хватит

Рынок складов в аренду постепенно приходит в себя. По итогам 2010 г. было арендовано около 950 000 кв. м качественных площадей, по данным Colliers International (в 2009 г. – на треть меньше: около 665 000 кв. м классов А и В). Средние арендные ставки без НДС и коммунальных расходов для складов класса А в настоящее время составляют $115–125 за 1 кв. м, класса В – $90–105 за 1 кв. м, по данным консалтинговых компаний. В конце 2009 г. ставки аренды составляли $100–110 на класс А и $90–100 на класс В, по данным Colliers International. Эксплуатационные расходы в классе А доходят до $35–40 за 1 кв. м, В – $25–30 за 1 кв. м, рассказал Константин Фомиченко, замдиректора отдела складской недвижимости Knight Frank.

Сейчас вакантно около 5% (или 250 000 кв. м) площадей. Поэтому для арендаторов, которым нужно 50 000–70 000 кв. м, предложения почти не осталось, считает Рябов. Для сравнения: в конце 2010 г. пустовало 11,7% площадей, в 2009 г. – рекордные 19%, а по итогам 2008 г. – всего 1% (при ставке $145 за 1 кв. м).

Спрос на покупку складских комплексов по итогам 2010 г. вырос на 17% по сравнению с 2009 г., но все еще ниже на 8% показателей 2008 г. Если в кризис покупатели интересовались помещениями в 500–1000 кв. м, то сейчас готовы приобретать до 5000 кв. м, а спрос на большие площади крайне низкий, подсчитали аналитики «Миэля». По данным других компаний, минимальная заявка подросла до 7000 кв. м.

Логистические компании нуждаются в площадях не менее 10 000 кв. м, говорит коммерческий директор STS Logistics Сергей Верещагин. В кризис, по его данным, средняя заявка составляла всего 3000 кв. м. «Наш самый крупный арендатор – группа «Ителла НЛК» занимает 77 000 кв. м. Такие компании, как BMW, Savage, «Детский мир», «Единая Европа – холдинг», занимают примерно по 10 000–20 000 кв. м», – приводит примеры коммерческий директор «Росевродевелопмента» Николай Девятилов.

В 2010 г. основными арендаторами стали производители товаров народного потребления (около 25% объема сданных в Московской области площадей) и торговые сети (около 32%). Логистические операторы арендовали всего 18%, хотя до кризиса на них приходилось до 50% площадей.

Кто снимет сливки

В 2010 г. было построено около 352 000 кв. м качественных складов, по сводным данным аналитиков. Этот показатель стал самым низким за последние восемь лет. Для сравнения: в 2009 г. ввели 670 000 кв. м, по итогам 2007 г. – 750 000 кв. м. Всего в Московском регионе на сегодняшний день 5,1 млн кв. м складских площадей. В 2011 г. ожидается ввод 350 000 кв. м.

Наиболее значимые объекты, которые будут построены в этом году, – «Белая дача» (32 000 кв. м, девелопер – Hines, реализуется заключительная фаза проекта), 40 000 кв. м в «ПНК Чехов». В «Крекшино» «Росевродевелопмент» введет 20 000 кв. м. В проекте «Быково», расположенном рядом с одноименным подмосковным аэродромом, собственник построит 40 000 кв. м. Ближе к МКАД, в 4 км по Каширскому шоссе, VVV Company планирует сдать в эксплуатацию комплекс площадью 80 000 кв. м, рассказал Фомиченко. Помимо этого будет введена пятая очередь логопарка «Истра», но на все площади там уже подписаны договоры аренды, говорит Виталий Антонов, гендиректор «Эспро девелопмента».

Владельцы этих проектов смогут сдать их в аренду на более выгодных, чем в 2010 г., условиях. «По нашим прогнозам, ставки аренды в складских комплексах класса А к концу 2011 г. вырастут до $130–135 за 1 кв. м», – уточнил Фомиченко.

Склады на заказ

Девелоперы предпочитают строить мало, чтобы спрос на новые проекты был гарантированным, а рост ставок – стабильным, считает Николай Девятилов. Это шанс для проектов формата build-to-suit (BTS) – строительство под конкретного заказчика.

«Мы рассматриваем такие предложения и ведем ряд переговоров с потенциальными заказчиками», – говорит Девятилов. «Мы строим для Volvo Trucks. Площадь – около 4300 кв. м, и это проект на продажу», – приводит пример вице-президент Giffels Management Russia Руслан Суворов.

Минус подобных проектов – арендатору придется ждать склада от полугода до двух лет, поэтому многие вынуждены арендовать готовые помещения и переделывать их под свои нужды. «Так поступила компания John Deere в комплексе «Южные ворота», которая организовала там сборочное производство», – говорит Антонов.

Существующий спрос на склады формата BTS аналитики оценивают на уровне 15–20% от общего по рынку. Однако в этом году их будет построено не более 5% от общего объема, уверена исполнительный директор MLP Алла Соловьева.