Доходное место: Дворцы для частных коллекционеров

Другой яркий объект – здание Общества взаимного кредита на наб. канала Грибоедова, 13. Город собирался включить его в приватизационный перечень еще в начале 2009 г., но выяснилось, что ФГУ «Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры» (подконтрольное Минкультуры) зарегистрировало за собой право оперативного управления объектом. КУГИ Петербурга обратился в арбитраж. К спору подключилось Росимущество, требуя признать здание собственностью РФ. В итоге Смольный выиграл дело в трех инстанциях. Объект готовят к торгам, но их дата и начальная цена здания площадью 4146 кв. м пока не определены. Основным претендентом считается дочерняя структура Росбанка (Торговый дом «Дружба-универсал»), которая арендует его до 2043 г.

Среди них есть и здания, остро нуждающиеся в реконструкции, и вполне респектабельного вида особняки. В планах города – продолжить реализацию исторического наследия на торгах.

Его приватизация стала возможна после разграничения между Федерацией и Петербургом прав на памятники общероссийского значения, расположенные на территории города. Долгий и болезненный процесс проходил в несколько этапов. В преддверии 2009 г. премьер Владимир Путин преподнес малой родине подарок в виде 153 архитектурных ансамблей (в их числе – Мариинский, Елагин, Аничков и Каменноостровский дворцы, Смольный институт, ансамбль стрелки Васильевского острова и Петропавловской крепости, исключая Монетный двор, и др.). Всего к лету 2009 г. в собственность Петербурга отошло около 200 архитектурных ансамблей, среди которых оказались и весьма интересные с инвестиционной точки зрения адреса: Большой и Малый Гостиные дворы, Гостиный двор в Кронштадте, дворец Юсуповых, Никольский, Андреевский, Круглый и Ямской рынки, казармы Павловского полка на Марсовом поле, Дом экспедиции государственных доходов на Садовой, 12, здания на Конюшенной площади, 1, Малой Морской улице, 23, Невском, 70, и проч. «После разграничения собственности по ряду зданий решится вопрос о старте инвестиционных проектов», – комментировал вице-губернатор Юрий Молчанов.

Тогда же Смольный объявил, что массовой распродажи обретенных памятников не будет. Так, в обозримой перспективе не ставится вопрос о переходе в частные руки комплекса Большого Гостиного двора и других объектов, приносящих в казну стабильный арендный доход и находящихся в приличном состоянии.

Первыми кандидатами на приватизацию стали здания, сданные в аренду на 49 лет по договорам, которые подразумевали авансирование платежей и/или серьезные вложения в реконструкцию. Фактически у них уже были хозяева, с которых город получил все, что мог. Продажа таких памятников означала новую возможность заработать денег в бюджет. Все объекты выставляются на аукцион с обременениями в виде действующих договоров аренды и с охранными обязательствами. Организует торги фонд имущества Петербурга.

Аукцион с одним известным

В городскую программу приватизации на 2010 г. вошли Никольский рынок, гостиница «Астория», дворец великого князя Михаила Михайловича, Круглый рынок, особняк Кочубея (Дом с маврами), здание на Малой Морской, 23, Гостиный двор в Кронштадте и др. Предполагалось, что эти сделки могут принести в городскую казну не менее 3 млрд руб.

Первые торги состоялись в сентябре 2010 г. в рамках международного инвестиционного форума PROEstate. Тогда продали Малый Гостиный двор на наб. канала Грибоедова, 26. Федеральный памятник выставили на аукцион как набор встроенных помещений общей площадью 10 400 кв. м по стартовой цене 290 млн руб. (чуть меньше $1000 за 1 кв. м). Было четыре заявки, но объект вполне предсказуемо приобрел его арендатор – ЗАО «Петербургское агентство недвижимости» (ПАН). Торги выиграла дочерняя структура этой фирмы – ООО «Мойка, 22», предложившее за недвижимость 291 млн руб. ПАН арендовало исторический комплекс до 2046 г., плата по договору была авансирована. Инвестор, теперь уже собственник, планирует обустроить в Малом Гостином дворе гостинично-торговый комплекс, концепция которого была разработана еще до кризиса. Компания активно работает в историческом центре Петербурга. В ее активе несколько знаковых и весьма дорогостоящих проектов: реконструкция Дома Зингера на Невском, строительство гостиницы на наб. Мойки, 22, и др.

В октябре компания «Совкомфлот» стала владельцем здания Круглого рынка (наб. Мойки, 3). В 2006 г. она получила его в аренду на 49 лет и уже приступила к реставрации памятника. Фасаду вернут исторический облик, а внутренний двор превратят в атриум. Объект общей площадью 4326 кв. м с прилегающим участком в 1883 кв. м при наличии двух заявок был продан по стартовой цене 200 млн руб. (около $1500 за 1 кв. м). После завершения работ здесь разместятся некоторые подразделения «Совкомфлота», а также учебно-тренажерный центр для моряков.

Следующие торги, назначенные на ноябрь 2010 г., оказались уже не столь успешными. Из трех выставленных лотов реализован был только один – комплекс Никольских рядов на ул. Садовой, 62. Покупка тоже оказалась без сюрприза. Здание размером 30 000 кв. м было оценено в 420 млн руб. За эти деньги его и приобрел действующий арендатор – ЗАО «Никольские ряды» (компания входит в холдинг Venture Investment & Yield Management LLP, подконтрольный сыну главы РЖД Андрею Якунину). Девелопер планирует приспособить памятник под МФК площадью более 60 000 кв. м (в дворовой части предусмотрено строительство нового корпуса). В состав будущего комплекса войдут отель «4 звезды» на 350 номеров сети Crown Plaza, бизнес-центр класса А, 2-уровневый паркинг на 220 машин. Стройка должна завершиться в 2013 г., объем инвестиций предварительно оценивался в $220 млн.

Переоцененное наследство

Не оказалось покупателей на здание гостиницы «Астория», оцененное в 2,18 млрд руб., и на дворец великого князя Михаила Михайловича на Адмиралтейской набережной, 8, за который город рассчитывал выручить 700 млн. В прошлом году не получилось продать бизнес-центр «Белые ночи» на Малой Морской, 23 (за 275 млн руб.), и особняк Кочубея (за 590 млн руб.).

Здание на Малой Морской (Дом Шиля) ушло с аукциона уже в начале 2011 г., но лишь после уценки до 200 млн руб. Памятник площадью 6628 кв. м приобрел арендатор – ЗАО «Гоголя, 23», накинув 5 млн. В результате 1 кв. м недвижимости обошелся ему примерно в $1000. Все обязательства перед городом по арендному контракту, заключенному до 2044 г., инвестор давно выполнил. Здание уже много лет как реконструировано под бизнес-центр класса А «Белые ночи». В настоящее время все помещения в нем заняты, текущий уровень ставок – 1200–1500 руб. за 1 кв. м в месяц.

Повторные аукционы по «Астории» и особняку Кочубея город объявил на 25 мая. Снижать на них цену в Смольном не намерены. Особняк Кочубея на Конногвардейском бульваре, 7, площадью около 2700 кв. м реставрирован под частный культурный центр силами арендатора – ЗАО «Икар», договор с которым действует до 2040 г. (плата по нему не авансирована).

Британская сеть Rocco Forte несколько лет назад завершила комплексную реконструкцию гостиничного комплекса «Астория». Договор аренды федерального памятника площадью около 17 000 кв. м истекает лишь в 2046 г. Естественно, арендатор не рассчитывал, что придется выложить столь крупную сумму. Однако чиновники не исключают, что знаковым объектом заинтересуются и другие отельеры.

Дворцовые интриги

Препятствием для продажи памятников становятся не только завышенная с точки зрения интересантов стоимость, но и судебные конфликты, в центре которых нередко оказываются привлекательные объекты.

Так, прошлогодним торгам по дворцу великого князя Михаила Михайловича помешало арбитражное разбирательство между двумя структурами, которые претендовали на аренду памятника, – Северо-Западной финансовой группой (СЗФГ) и «Комплексом «Адмиралтейская, 8», якобы связанным со структурами «Газпрома». Судебный спор сопровождался силовым захватом помещений. В начале 2011 г. апелляционная инстанция решила дело в пользу СЗФГ, изначально выступавшей арендатором дворца по долгосрочному договору с петербургским КУГИ. Город между тем снизил цену памятника с 700 млн до 520 млн руб., и в феврале прошел аукцион, который выиграло ООО «Дворец великого князя Михаила Михайловича Романова», связанное с СЗФГ. Общая площадь здания на набережной и флигеля в Черноморском переулке – около 8200 кв. м. Недвижимость была реализована по стартовой стоимости, т. е. по $2110 за 1 кв. м.

«Сейчас наша главная задача – завершить приватизацию памятников, торги по которым не состоялись в 2010 г., – комментирует председатель КУГИ Петербурга Дмитрий Куракин. – Пока мы ее не решим, список объектов, предназначенных для продажи, расширяться не будет. Памятники – не самый ходовой товар, поэтому важно определиться, как правильно их рекламировать, как организовать целевую рассылку потенциальным претендентам и т. п., чтобы реализовать объекты с максимальной эффективностью».