На постой к чиновникам

В мае ОАО «Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования» (НОАИК, 100% принадлежит области) в качестве заказчика начнет строить в поселке Ложок в 7 км от Академгородка три дома для сдачи в аренду, сообщила пресс-служба областного правительства. До конца года будет построено 6000–7000 кв. м – 100 квартир в трех кирпичных домах высотой до трех этажей, рассказал министр экономического развития области, член совета директоров НОАИК Алексей Струков. По его словам, агентство потратит на это не более 200 млн руб. из собственных средств.

Жилье останется в собственности НОАИК, цена аренды будет начинаться от 14 000–16 000 руб. в месяц (включая обслуживание) за 1-комнатную квартиру с бытовой техникой и мебелью, арендаторами станут жители Академгородка, сотрудники институтов Сибирского отделения РАН и компаний-резидентов технопарка, говорит Струков. Договоры аренды будут заключаться на срок от трех лет, а арендная ставка индексироваться с учетом инфляции не чаще чем раз в полгода, говорит Струков. Председатель совета директоров ассоциации «Сибакадемсофт» (объединяет IT-компании Академгородка), член совета директоров технопарка Ирина Травина опросила сотрудников: более 100 человек готовы арендовать жилье по цене до 15 000 руб. Спрос в Ложке будет высоким: в Академгородке «недостаточное предложение и традиционно низкий ввод жилья», считает руководитель аналитического центра агентства «Сибакадемстрой недвижимость» Татьяна Казакова.

Струков надеется, что после НОАИК механизм приживется на рынке и доходные дома обеспечат строителям оборотные средства. «Сданный в аренду дом будет приносить ежемесячные платежи, а сам может быть заложен по кредиту на будущие объекты». Он признает, что без господдержки срок окупаемости арендных домов может растянутся на 15–20 лет. Областные власти планируют оказать поддержку, но, какую именно, еще не решено, добавляет министр. Генеральный директор новосибирского застройщика «Роснефтегазстрой-академинвест» Виктор Якунин говорит, что строители займутся доходными домами, только если область и муниципалитеты возьмут на себя коммуникации (не менее 20% в себестоимости строительства). У строителей нет своих денег, а брать кредит под 15% годовых на строительство арендных домов нерентабельно, говорит совладелец крупного новосибирского застройщика. Но при субсидировании 5–7 п. п. из ставки по кредитам для застройщиков арендного жилья окупаемость этих объектов может составлять традиционные для жилых застройщиков 5–7 лет, подсчитал управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков.

Доходные дома, особенно экономкласса, непривлекательны для частных инвесторов, так как дают доходность около 4–6% годовых в экономклассе (в бизнес-классе – 6–8%) против 20–30% и выше при строительстве жилья на продажу, считает вице-президент Российской гильдии риэлторов Константин Апрелев.

В Москве единственный доходный дом построен в 2003 г. на Большом Николоворобинском пер., 10, но он элитный: аренда четырехкомнатной квартиры обходится в 120 000–125 000 руб. в месяц, обслуживание – еще 7600 руб., по данным «Мосжилкомплекса» (сдает в наем квартиры в этом доме). За 6–7 лет планирует окупить проект ASG, которая строит в Подмосковье за 2 млрд руб. комплекс доходных домов «Рублево-Мякинино» общей площадью 40 000 кв. м. К лету компания начнет подбирать арендаторов, которые заплатят от 30 000 руб. в месяц за апартаменты до 230 000 руб. за коттеджи. Доходность арендного бизнеса – 7–10% при использовании закрытых паевых инвестиционных фондов, оценивает генеральный директор ЗАО «УК «АС менеджмент» (входит в группу ASG) Роберт Хайруллин (цитата по сообщению пресс-службы компании).

Минрегион 7 апреля представил проект строительства доходных домов в регионах. Предполагается, что к 2020 г. они должны занять до 20% всего возводимого нового жилья.