Технологии рынка: Живите как хотите

К строительству домов в Подмосковье будет готово свыше 100 таких поселков. Однако покупатели в растерянности: они не знают, с чего начать обустройство поселков и как наладить самоуправление в них.

Последние два года загородный рынок жил благодаря участкам без подряда, которые девелоперы вывели на рынок как срочную антикризисную меру. Сейчас пришло время массовой сдачи в эксплуатацию этих поселков. По подсчетам аналитического центра IRN.ru, в 2011 г. в Подмосковье к строительству домов будет готово 105 организованных поселков без подряда. Для сравнения: в прошлом году их было 84. В пересчете на количество участков это 9856 штук в 2010 г. и 14 641 в 2011 г. Теперь многотысячной армии счастливых землевладельцев предстоит решить самую сложную проблему – построить дома на своих участках, сообща обустроить территорию поселков и наладить жизнь в них.

Просьба о помощи

Этой весной компания «Абсолют менеджмент» завершила проект своего второго поселка с участками без подряда. Все участки в нем были проданы еще до конца прошлого года, покупатели получили свидетельства о собственности на землю, дороги в поселке готовы, забор вокруг него уже стоит. «Сейчас идет сдача коммуникаций, некоторые покупатели уже приступили к строительству домов. После этого наши обязательства перед ними будут выполнены в полном объеме», – рассказывает Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию «Абсолют менеджмента». В начале марта компания провела собрание собственников участков, где рассказала о графике завершения своих работ и будущих действиях покупателей. После чего один из них написал в компанию письмо.

«После собрания у меня осталось чувство, что со временем многие вопросы могут повиснуть в воздухе и остаться нерешенными <...> Ваша компания как девелопер завершает выполнение анонсированных обязательств и передает управление некоммерческому партнерству (НП), членами которого мы вскоре станем <...> [В поселке] собрались разные по статусу и положению люди, имеющие абсолютно противоположные точки зрения на вопросы, когда и как строить, как управлять поселком в дальнейшем. Жители, как показало собрание, еще не готовы к решению многих проблем», – пишет будущий житель поселка (копия его письма есть в распоряжении «Ведомостей»). Покупатель беспокоится об эстетическом стиле поселка, предлагает обсудить кандидатуры на пост председателя НП, создать в интернете форум жителей, определиться с формой юрлица, которому будет передано общее имущество поселка (дороги, сети). Решение всех этих оргвопросов он предлагает взять на себя девелоперу.

«Сейчас мы как девелопер решаем все вопросы по подключению поселка к электричеству, оплате его за собственников, охране, при необходимости – получению разрешений на строительство домов, но ждем, пока передадим эти обязательства в надежные руки, которые устраивают наших покупателей. Управлять поселком мы не будем – это не наш бизнес», – озвучивает реакцию компании на письмо Шишкина.

Покупатели в оппозиции

В организованном поселке с участками без подряда обычная схема работы девелопера с собственниками выглядит так. «В момент формирования проекта девелопер создает дачное некоммерческое партнерство (ДНП), назначая его председателем своего сотрудника. ДНП выполняет комплекс работ по подведению коммуникаций, получению технических условий, прокладке дорог, установке заборов и других мероприятий, необходимых для жизнедеятельности поселка», – описывает работу над проектом Максим Лещев, генеральный директор «Гео девелопмента». «Председатель – сотрудник нашей компании курирует все строительные работы. Как только они закончены, а сети в поселке сданы, ДНП передается жителям, бразды правления переходят от сотрудника девелоперской компании к председателю, избранному из числа собственников участков ими же самими», – продолжает Анна Шишкина.

Словом, участие девелопера в проекте должно продолжаться до тех пор, пока поселок не сдан в эксплуатацию, резюмирует Илья Ануров, гендиректор RCF Capital Trust. «В договоре, который подписывают девелопер и покупатель, четко регламентируются все обязанности девелопера по отношению к клиенту. А выделять отдельных работников и дополнительный бюджет на проблемы собственников, не оговоренные в договоре, девелопер, разумеется, не хочет», – объясняет Ануров.

Выполнив свои обязательства, девелопер поселка отпускает покупателей в свободное плавание. Но первая же проблема, с которой сталкиваются будущие дачники, может оказаться для них неразрешимой – выбор председателя ДНП. Желающих возглавить ДНП всегда достаточно, и каждый из них порой начинает вести борьбу за место под солнцем. «Когда вместе собирается больше пяти человек, то их общение зачастую становится похожим на балаган и до чего-то договориться им крайне сложно», – разводит руками Лещев.

Коммерческий директор компании «Родные земли» Владимир Ефимов знает случай, когда в поселке было создано сразу три конфликтующих между собой дачных партнерства с тремя председателями. «Они вели агитацию среди собственников участков, проводили собрания инициативных групп, что было похоже на полноценную политическую борьбу», – улыбается Ефимов. Одно из НП даже начало сбор средств для финансирования обустройства поселка. Такая ситуация не могла продолжаться бесконечно, ведь участки членов всех трех партнерств были перемешаны. «После «оппозиционных боев» победа досталась одному из НП, а усилия и расходы других НП оказались совершенно напрасными», – рассказывает Ефимов.

Дачники онлайн

Покупателям надо договориться о массе насущных вопросов: общем заборе, архитектурном стиле домов, выборе управляющей компании и проч. К примеру, автор письма в «Абсолют менеджмент» резонно предлагает обсуждать все это на закрытом форуме, о создании которого он опять же просит девелопера. «Сайт вы можете использовать для размещения рекламной информации группы компаний «Абсолют» и ее партнеров», – аргументирует он. «Сайт поселка как рекламная площадка – к сожалению, это утопия. Предложения группы «Абсолют» большинству собственников будут неинтересны, а функционирование сайта как полноценной рекламной площадки требует серьезных инвестиций в его продвижение, что не соответствует статусу сайта закрытого поселка», – уверена Шишкина.

«Когда у жителей поселка возникает желание пообщаться, они могут сделать это или лично, или по телефону, или через интернет, через социальные сети. Если же форум создать, что там будет обсуждаться? Разве кто-то попросит прощения за то, что не сдал деньги за этот месяц, и обязуется сделать это как можно быстрее? Но про то, что сегодня мусор не вывезли, обязательно откроют новую тему», – рассуждает Александр Коваленко, коммерческий директор компании Uniparx Service.

Анна Шишкина считает: когда все участки в поселке проданы, можно закрыть сайт поселка для общего доступа, передать его ДНП. Что «Абсолют менеджмент» и предложил своим покупателям. По оценке Шишкиной, это обойдется им примерно в 30 000–40 000 руб. плюс поддержка сайта – размещение новой информации, проведение голосований – около 7000–10 000 руб. в месяц. «Если сумма устроит собственников, мы можем заказать от лица ДНП данные работы. Пока же они создали сообщество на одном из общедоступных сайтов и плодотворно там общаются», – говорит Шишкина. Ефимов считает, что форум нужен самим жителям, а не девелоперу: «Имеет смысл помочь им в его создании, но модерировать его они должны самостоятельно, чтобы не возникало вопросов о некорректном администрировании со стороны девелопера. Пусть он заходит туда в качестве рядового посетителя. Мы именно так и поступаем».

УК – не указ

Словом, большинство девелоперов старается в сложные взаимоотношения жителей не вмешиваться. «После сдачи поселка компания может оказать им услуги консультационного характера, выступить в роли подрядной организации, но только если собственники сами решат к ней обратиться», – говорит Татьяна Мухина, руководитель отдела маркетинга компании «Трансрегионинвест». «Когда девелопер остается в поселке, то у покупателей отношение однозначное: навязались на нашу голову либо все уже должно быть в цене покупки», – уверена Анна Шишкина. «По личному опыту могу сказать: чем больше девелопер делает для покупателей, тем больше они от него хотят. К сожалению, хорошее воспринимается как само собой разумеющееся, а вот плохое – как личное оскорбление, на него сразу весь акцент», – вздыхает Александр Коваленко.

Компания «Загородный проект» – едва ли единственный девелопер, который погружается в проблемы покупателей участков с головой. Управление собственными коттеджными поселками она сделала отдельным направлением бизнеса. «Проанализировав рынок загородной недвижимости на предмет наличия профессиональных управляющих компаний, мы были вынуждены создать собственную эксплуатационную компанию «Загородсервис», – объясняет коммерческий директор «Загородного проекта» Алексей Гусев.

Сейчас у компании шесть проектов с участками без подряда, в четырех из них покупатели строят дома. Девелопер в лице «Загородсервиса» предлагает им услуги по подряду или выбору подрядчика, технадзору за строительством, подключает дома к сетям, модерирует форум жителей и разрешает конфликты. «Кто-то из жителей не там поставил забор, кто-то залез на чужую территорию, кто-то нарушил градостроительные нормы и вырыл фундамент во весь участок, тем самым обрушив фундамент соседского забора. Такие проблемы возникают каждый день», – рассказывает Гусев. Он считает, что их УК работает эффективно: около 30% продаж в компании происходит по рекомендации, а на форумах проектов жители благодарят управляющую компанию. Правда, признается Гусев, есть и негативные отзывы.

«Управление поселками – это отдельный бизнес, не менее сложный, чем девелопмент. Потребитель на загородном рынке считает, что все, как на курорте, уже включено. Он же заплатил миллионы, а к нему приходят и просят заплатить за что-то еще», – описывает проблему Валентина Филонова, гендиректор компании «Асквэл», которая пять лет занимается обучением и консультированием УК на загородном рынке. Именно из-за психологии покупателей, по мнению Филоновой, количество УК в поселках, в том числе и в тех, где продаются участки без подряда, пока ничтожно мало.

Анна Шишкина знает, что покупателям в их поселке тоже предлагает услуги одна из УК. «Но пока они не могут договориться именно из-за позиции УК, которая навязывает свои условия. Хотя в поселке необходим орган, который бы регламентировал отношения между жителями. В настоящий момент собственники определяются, как управлять поселком», – продолжает Шишкина. По ее мнению, наладить управление поселком они все же смогут: «В нашем поселке дорогие участки, поэтому статус многих покупателей – руководители, которые умеют управлять и договариваться, это облегчает решение многих проблем».

«При всей своей зашоренности потребитель в дорогих поселках экономически грамотный, когда ему предлагают адекватную цену, он охотно идет на сотрудничество. Я знаю примеры, когда компаниям с «дружественным интерфейсом» удавалось договориться с жителями об управлении их поселком», – согласна Филонова. Тот же «Загородсервис» за услуги по управлению, куда входят охрана, уборка территории, благоустройство и проч., взимает с собственников по 6000 руб. в месяц. Почти как за городскую квартиру, как бонус – бесплатные услуги конфликтолога в лице управляющей компании.

В экономклассе сложнее. «Менее обеспеченные граждане не согласятся на дополнительные расходы, поэтому больших перспектив в развитии УК в поселках экономкласса я не вижу. Структура управления там может ограничиваться привлеченным главным инженером, охраной, бухгалтером и председателем», – считает Максим Лещев. А уж находить компромиссы жителям поселка придется самостоятельно.

Поселки под присмотром

Александр Коваленко, коммерческий директор Uniparx Service:

– Многие сотрудники компании приобретают себе участки в наших собственных поселках. Мы поощряем это и часто даже даем дополнительные скидки. Делается это с тем расчетом, что наш сотрудник, купивший для себя землю, напрямую заинтересован, чтобы в поселке, где он будет жить, быстро появились действующие коммуникации. Соответственно, он будет использовать весь свой опыт, связи и ресурсы для исполнения этой задачи. Часто собственники – его соседи, видя такую активность, сами выдвигают его в председатели НП. Для компании это выгодно – человек с профессиональным опытом сможет урегулировать все вопросы. А сотрудник понимает, что чем больше он приложит усилий, тем дороже будет его земля и в то же время его ценность как работника компании вырастет. Мы наблюдаем за деятельностью таких сотрудников и, соответственно, держим под контролем ситуацию в поселках. На примере многих наших проектов мы видим, что в поселках, в которых председателем является наш сотрудник, есть дороги, свет, газ, заборы, а жители довольны. А вот в поселках, где активисты из числа купивших участки клиентов заняли позицию председателя, было много обещаний, но, к сожалению, воз и ныне там.