Анатомия здания: Hi-tech в старинном футляре

Даже по докризисным меркам бюджет проекта выглядел нескромным, однако его инициаторы пошли «поперек тренда» и не стали отказываться от недешевых дизайнерских изысков и инженерных решений, делая ставку на компании, для которых цена аренды стоит не на первом месте.

Бизнес-центр за $80 млн

Quattro Corti – продукт реконструкции двух зданий XVIII в. (№ 3 и № 5) на Почтамтской улице. Это самый центр Петербурга – до Исаакиевского собора меньше квартала, так что девелоперу пришлось работать в условиях жестких градостроительных ограничений. В частности, одно из зданий (то, что под № 5) относится к вновь выявленным объектам культурного наследия. Однако, отреставрировав старинные фасады, восстановив часть несущих кирпичных стен (больше сохранять здесь было нечего) и четко вписавшись в положенный для этой территории высотный регламент, хозяева Quattro Corti сочли свой долг перед классикой исполненным и организовали ультрасовременное внутреннее пространство по контрасту с приличествующей месту исторической оберткой.

Общая площадь 3–6-этажного Quattro Corti – около 19 800 кв. м. Он занимает участок примерно в 4700 кв. м. Инвестор – компания «Галакси» – получил права на реконструкцию у города. По условиям инвестдоговора компания строит рядом (на ул. Якубовича, 6а) корпус для Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа. Кроме того, введена в эксплуатацию новая подстанция, которая обслуживает не только сам деловой комплекс, но и его статусных соседей – Конституционный суд РФ, Манеж, Президентскую библиотеку им. Б. Н. Ельцина и др.

Девелопер проекта – компания Megapolis Property Management, более десятка лет специализирующаяся на коммерческой недвижимости. Ее головная контора находится в Москве, стоимость активов в управлении – примерно $400 млн (более 100 000 кв. м площадей и 120 га земли). В Петербурге компании принадлежит несколько зданий в центре: офисные комплексы на 7-й линии В. О., 44, на Б. Морской, 3–5, на Конногвардейском бульваре, 4, а также клиника «Медем» на ул. Марата, 6.

Общая сумма инвестиций в создание Quattro Corti составила около $80 млн. Источники финансирования – средства «Галакси», а также кредитная линия банка «ВТБ Северо-Запад» в сумме $45 млн, предоставленная на пять лет. Пролонгация кредитных обязательств пришлась как раз на кризис, но банк в займе не отказал. Стройка тоже не останавливалась ни разу, подчеркивают в Megapolis Property Management, а здание введено в эксплуатацию точно в срок.

Архитектурный проект реконструкции разработала итальянская студия Piuarch, в 2006 г. выбранная инвестором по результатам международного конкурса, в котором участвовали также зодчие из Германии, США и России. Местным адаптером итальянских идей к российской действительности выступила фирма «Альменда» (архитектор – Михаил Соснило).

Миланская студия Piuarch, основанная в середине 1990-х, известна прежде всего проектами для модного дома Dolce & Gabbana, для которого было оформлено более 40 бутиков, бывший кинотеатр трансформирован в пространство для показов и т. п. Среди других достижений – социальные объекты в неапольском районе Кавалледжери, конференц-центр в Рива-дель-Гарда и др. Компания проектирует жилой комплекс и отель в китайском Хайнане, а также административные здания в Алжире.

В Петербурге архитекторы Piuarch считают себя ни больше ни меньше преемниками итальянских зодчих, которые и создали уникальный образ города. «Нас не смущает, когда в проекте задействовано историческое здание. В итальянских городах все дышит историей. Мы росли, любуясь памятниками прошлого. Но нельзя, например, в Риме построить здание, идентичное древней терме, – это будет всего лишь подражание. Важно сделать что-то свое, учитывая опыт предыдущих поколений», – рассуждает Франческо Фреза, партнер-основатель студии и автор проекта Quattro Corti.

Радужные колодцы

Название Quattro Corti («четыре двора») довольно точно говорит о комплексе. Именно оформление внутренних дворов итальянцы сделали главной фишкой проекта. Глухие дворы-колодцы, столь характерные для центра Петербурга, превращены в разноцветное пространство с объемными стеклянными стенами. Выходящие в них фасады зданий – это сложные конструкции из стали и трехслойных витражных стекол с легкой тонировкой (техника шелкографии с использованием натурального серебра), изготовленные по спецзаказу международной компанией Stahlbau Pichler. Стеклянные панели (4 м х 75 см) расположены под разными углами и развернуты относительно линии фасада: отражения дробятся, по-разному играя на свету в течение дня. Общая площадь остекления – 4500 кв. м.

«Наш первый двор золотой, как купол Исаакия, второй – красный, как дом № 5, где жил граф Шувалов, голубой и зеленый – цвета исторического Петербурга», – объясняет замысел Франческо Фреза. Плюс у каждого двора должно быть некое дизайнерское решение. Например, в зеленом сделали газоны и высадили деревья. От идеи атриумов отказались сознательно – чтобы не создавать изолированного, омертвленного пространства. Решение нетривиальное с учетом вновь снежных зим и вечных питерских дождиков. К примеру, перед открытием комплекса фасады пришлось мыть несколько раз, чтобы они предстали перед гостями во всем блеске, несмотря на превратности осенней погоды.

Пол в главном двусветном холле (его высота – более 7 м) выложен массивными плитами из итальянского травертина. Изготовленные на заказ светильники – металлические обручи диаметром 4 м – тоже прибыли с Апеннинского полуострова. Минималистские интерьеры отделаны натуральным камнем, деревом и сталью. Общий тон – дорогая простота и отсутствие эмоций. По контрасту с дворами цветовая гамма весьма сдержанная.

«Для меня Quattro Corti – в целом положительный опыт работы с историческими зданиями. Хотя в анналы этот проект войдет вряд ли – все-таки мы имеем дело с сугубо коммерческой архитектурой», – комментирует Никита Явейн, заслуженный архитектор России, руководитель архитектурной мастерской «Студия 44».

Know-how для Петербурга стал заглубленный на 8 м трехуровневый паркинг на 120 машин, в котором два яруса отводится под автоматизированную стоянку. В ней использована система механической парковки Traspark TM, разработанная итальянской компанией Interpark. Только механизм для транспортировки авто обошелся в 500 000 евро. Зато площади, которых для паркинга вечно не хватает, используются значительно эффективнее.

Техническое обоснование подземной части комплекса выполнили специалисты из петербургского НПО «Геореконструкция-фундаментпроект». Поскольку работы велись в плотной исторической застройке, фундаменты всех прилегающих к стройплощадке зданий были усилены.

Проект надземной части разработан компанией «Тавр». Большепролетные конструкции опираются на круглые колонны диаметром 0,4 м с расчетной нагрузкой на перекрытия 450 кг/кв. м, а 10% площадей комплекса выдерживают нагрузку до 800 кг/кв. м. Это позволяет размещать в офисах Quattro Corti любую технику, оборудование и архивы. Климатконтроль обеспечивается по комбинированной схеме «чиллер – фанкойлы – центральная система охлаждения».

Роскошь трудовых будней

Основная часть Quattro Corti (около 14 000 кв. м, включая паркинг) отведена под бизнес-центр класса А. Его арендопригодное пространство – примерно 8500 кв. м. Арендные ставки не разглашаются. По словам управляющего директора Megapolis Property Management Бориса Селиверстова, помещения сдаются без финишной отделки (в состоянии shell & core), поскольку расчет изначально делался на нескольких крупных якорей.

Однако, по информации участников рынка, не подтвержденной девелопером, арендатором всей офисной части комплекса стала компания «Газпром нефть», заключившая долгосрочный контракт. Другие его условия не известны. Бизнес-центр пока не заселен.

«На мой взгляд, базовая ставка аренды могла составить $400–420 за 1 кв. м в год (плюс около $80 за 1 кв. м – эксплуатационные расходы). Переговоры скорее всего были непростыми, – рассуждает президент NAI Becar Александр Шарапов. – С одной стороны, сдать объект целиком клиенту такого уровня – несомненная удача для девелопера, поэтому он мог пойти на определенные уступки. С другой – у Quattro Corti в некотором смысле монопольное положение на рынке: и по уровню инженерной начинки, и по дизайну объект для Петербурга исключительный. В результате ставка могла оказаться и несколько выше, хотя $600 за 1 кв. м – это уже маловероятно с учетом масштаба сделки».

Кроме офисов в Quattro Corti есть панорамный ресторан «Мансарда» (на 255 посадочных мест) с летней террасой на крыше, занимающий 1050 кв. м на верхнем уровне комплекса. Вид отсюда один из самых эффектных в городе: купол Исаакия как на ладони. Помещение арендовал на 10 лет холдинг Ginza Project. Его инвестиции в оборудование новой точки предварительно оценивались в 3 млн евро.

Еще на 2500 кв. м запланирован бутик-отель на 20–25 номеров. Предполагается, что группа Ginza станет и его оператором, получив готовый объект под ключ. До сих пор гостиничных проектов у холдинга не было.

Однако отделка этих площадей пока находится на начальной стадии. Не исключено, что концепция поменяется и девелопер остановится на другом варианте использования, к примеру расширит офисную часть комплекса.

«В отличие от столицы спрос на офисы категории luxury в Петербурге весьма ограничен. У компаний иные бюджеты, да и общий стиль ведения бизнеса ближе к скандинавскому – с его разумной целесообразностью и отсутствием характерных для Москвы понтов. Тем не менее проекты, подобные Quattro Corti, у нас скорее всего еще появятся, – полагает Александр Шарапов. – Если вводить по одному комплексу раз в 2–3 года, проблем с поглощением возникнуть не должно. Экономически оправданный размер объектов уровня «премиум» – до 10 000 кв. м полезных площадей».