Технологии рынка: Статус обязывает

В целом участники краснодарского и сочинского рынков недвижимости положительно оценивают принятие генпланов: теперь им понятны правила игры. Отдельным собственникам земельных участков принятие генплана позволит повысить инвестиционную привлекательность их активов, замечает гендиректор Macon Realty Group Илья Володько: стоимость земель сельхозназначения, за счет которых будут развиваться города, возрастет.

Город для спорта и отдыха

Проект действующего генплана Сочи (принят в июле 2009 г.) подготовили московский институт «Гипрогор» и питерский Институт урбанистики. Сочинцы шутя причисляют к авторам многострадальной схемы территориального планирования Олимпиаду-2014. План города действительно разрабатывался во многом исходя из нужд олимпийской стройки, говорит ведущий аналитик Cushman & Wakefield Татьяна Дивина.

Главная цель, декларируемая генпланом, – превращение Сочи в спортивный, туристический и деловой центр мирового уровня. Помимо строительства большого количества спортивных объектов план предусматривает развитие дорожного строительства и модернизацию инженерно-транспортной инфраструктуры. «Их недостаточная мощность считается одним из основных сдерживающих факторов олимпийской стройки, и этому пункту в документе уделяется значительное внимание», – отмечает Дивина. Повышение мощности инженерных систем в дальнейшем станет основой для развития города, уверены авторы генплана.

Планом заложено трехкратное увеличение жилищного фонда Сочи к 2032 гг.: личное пространство каждого сочинца вырастет до 38 кв. м, а жилищный фонд – до 20 млн кв. м за счет строительства нового и замещения ветхого и аварийного жилья в объеме 13,4 млн кв. м. Границы города расширятся с 17 700 до 22 250 га за счет присоединения сельхозземель и земель Гослесфонда. Развитие Сочи как мирового туристического центра базируется на формировании восьми курортных районов (Магри, Лазаревского, Головинки, Лоо, Сочи-центра, Хосты-Кудепсты, Адлера, Красной Поляны), а решить проблему сезонности курорта планируется за счет строительства многопрофильных центров туристического обслуживания. К 2032 г. количество мест размещения должно вырасти более чем в 3 раза до 220 000.

По словам директора по градостроительству «Гипрогора» Игоря Шнайдера, генплан предусматривает «углубление города в горную полосу». Прибрежная территория, по его словам, должна быть предназначена для туристов и занята в основном парками и санаторно-курортными комплексами. Установлена этажность застройки – не выше шести этажей в центральной части города.

17 лет без плана

Предыдущий генплан Сочи был принят в 1967 г. на 25 лет. О необходимости нового чиновники задумались еще в конце 1980-х гг., но подготовленный проект был отправлен на доработку, которую так и не удалось завершить. С 1992 г. Сочи развивался без официально утвержденной схемы территориального планирования. Нынешний генплан принят после двухлетнего обсуждения и утверждения на различных уровнях. «А если бы не было Олимпиады в ближайшей перспективе, генплан мог так и остаться в планах», – иронизирует член общественного совета Сочи Юрий Дзагания.

«В российской властной системе процессы согласований практически всегда проходят болезненно и долго, и даже сейчас не все разногласия по принятому генплану сняты, – говорит Илья Володько. – Например, против его принятия выступало Минприроды РФ, которое считает невозможной застройку части территории Сочинского национального парка». Но администрация Сочи настаивает, что «спорные» территории еще в 1977 г. были определены как городские и могут быть использованы для строительства.

В генплане предусмотрено обеспечение природоохранных мероприятий для минимизации отрицательного воздействия олимпийского строительства на экологию региона, отмечает руководитель департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края Юрий Рысин. Однако экологические организации с рядом позиций генплана категорически не согласны.

«Территории Сочинского национального парка и Кавказского биосферного заповедника, которые генплан определил под застройку, представляют высокую экологическую ценность, – говорит представитель Всемирного фонда дикой природы в России Игорь Честин. – Строительство на этих землях нарушает Конвенцию о всемирном природном и культурном наследии ЮНЕСКО, Земельный кодекс и закон «Об особо охраняемых природных территориях». По словам Честина, качество строительства крайне низкое, уже нанесен огромный ущерб окружающей среде, а компенсационные меры в большинстве своем неадекватны. С аналогичными заявлениями выступали и представители Greenpeace. «Сочинские Олимпийские игры уже никогда не станут зелеными», – считает Честин.

По мнению Володько, отсрочила принятие документа и кадровая чехарда в сочинской администрации: за период подготовки генплана в городе сменилось несколько мэров.

Взяли шире

Краснодар обеспечен генпланом с февраля 2004 г. Главная задача, декларируемая этим документом, – застройка берега Кубани таким образом, чтобы город был обращен к реке, рассказали в отделе архитектуры администрации Краснодара. Но поскольку Градостроительный кодекс РФ обязывает разработать схемы территориального планирования для всех муниципальных образований (МО), по формальной необходимости в конце 2009 г. был принят генплан развития МО Краснодар, включающий не только городскую территорию, но и пригороды (четыре внутригородских округа: Западный, Карасунский, Прикубанский, Центральный, в границах которых 29 сельских населенных пунктов, два поселка городского типа и пять сельских округов), рассказал Рысин.

Новый генплан Большого Краснодара был разработан институтом «Краснодаргражданпроект» и обошелся муниципальному бюджету в 60 млн руб. По прогнозам авторов проекта, к 2050 г. площадь МО Краснодар увеличится практически вдвое за счет присоединения земель сельхозназначения и выноса военного аэродрома за пределы муниципального образования. Приоритеты, заданные генпланом, – развитие промышленности и совершенствование туристской инфраструктуры.

«Основная задача краснодарского генплана – развитие инфраструктуры, или, если хотите, исправление ошибок застройщиков», – говорит представитель GVA Sawyer в Краснодарском крае Евгений Панасенко. Краснодар, как и Сочи, в последние годы застраивался хаотично, девелоперы при выборе участка не всегда учитывали возможности транспортной инфраструктуры и коммунальных сетей, объясняет эксперт.

Но в целом генплан Краснодара разрабатывался не для того, чтобы ограничить девелоперов, а как раз с учетом заявленных проектов, уверен Панасенко: «Так, чтобы застройщикам было удобно». По мнению гендиректора российского представительства архитектурного бюро «Кольбеккер и партнеры» Тимура Захарченко, так и должно быть: генплан должен создавать комфортную городскую среду, но «какой она должна быть – виднее профессиональным девелоперам и архитекторам».

Не без изъяна

Если принятие генпланов и повысило привлекательность земель в глазах инвесторов, то для некоторых девелоперов ситуация, наоборот, стала менее приятной. Неожиданно в документ не вошел амбициозный проект искусственного острова «Федерация» площадью 330 га в акватории Черного моря питерской «М-индустрии» (инвестиции оценивались в $6 млрд).

С принятием генплана многим девелоперам стало в принципе неинтересно работать в Сочи, ведь самая лакомая – центральная часть города теперь имеет ограничение этажности строительства, говорят эксперты. Так, «Система-галс» пришлось пересмотреть проект комплекса «Камелия», снизив его высотность с 50 до разрешенных шести этажей, вспомнил Панасенко. «Многие из них пересмотрели проекты еще до принятия генплана по финансовым соображениям», – говорит Панасенко. Объекты, реализация которых уже была начата, – высотные БЦ «Александрия», ЖК «Актер гэлакси», ЖК «Королевский парк» – не претерпели изменений, но новых подобных не будет, констатирует эксперт.

Претензии к генпланам есть и у общественности. Сочинский бизнесмен на условиях анонимности рассказал, что полноценных публичных слушаний проведено не было. Да и жить на стройплощадке ему, как и всем сочинцам, не хочется.