Отстали от спроса
Спрос на квартиры в Ростове-на-Дону в разы ниже докризисного, но растет быстрее, чем его успевают насытить девелоперы
В Ростове-на-Дону спрос на жилье превышает предложение только в экономклассе, говорит гендиректор агентства «Лендлорд-эксперт» Игорь Смолев. По оценке гендиректора «Титула» Евгения Сосницкого, спрос на вторичном рынке сейчас в два раза ниже, чем до кризиса, на первичном сделки и вовсе единичны.
Нечего предложить
Хотя спрос и невелик, он растет быстрее предложения: объемы возводимого жилья снижаются. В 2010 г. новые масштабные стройки в Ростове не стартовали, «с переменным успехом» завершаются дома, начатые до кризиса, говорит Михаил Денисов из агентства «Парус» .
Строятся микрорайоны «Западные ворота» («Интеко») и «Норд» («Ростовгорстрой»), объекты «Кристины» и «ЮИТ Дона». Но есть и замороженные стройки.
По данным мэрии, в Ростове насчитывается 33 проблемных строительных пятна, более 3000 дольщиков ожидают квартиры; большая часть проблемных строек – объекты концерна «Вант».
По плану администрации в Ростове в этом году должно быть сдано 850 000 кв. м жилья. «Есть риск не выполнить план», – считает Сосницкий. А при условии роста платежеспособного спроса и отсутствии нового строительства уже в ближайшие годы может возникнуть серьезный дефицит предложения на первичном рынке, предупреждает эксперт. С Сосницким соглашается Денисов. Но до этого еще далеко, успокаивают аналитики «Титула».
По данным Ростовстата, к октябрю введено 594 200 кв. м жилья – на 3,3% больше, чем за аналогичный период 2009 г., доля индивидуальных застройщиков в общем объеме ввода составила 81,4% (483 500 кв. м). Развивающееся в городе малоэтажное строительство вытесняет многоэтажки, комментируют аналитики NAI Becar. Значительный перевес в пользу индивидуальных застройщиков в статистике получается еще и потому, что к этой категории причисляют все дома, возведенные на участках под ИЖС, – «а это порой многоквартирные пятиэтажки», говорит гендиректор «ЮИТ Дона» Андрей Шумеев.
Новые лидеры
В 2009–2010 гг. на рынке жилья поменялся состав участников, отмечают риэлторы. По данным ростовской консалтинговой компании ABC & MT Group, два года назад в Ростовской области было зарегистрировано около 5000 стройкомпаний, из-за кризиса и отмены лицензирования рынок покинуло около 2000 из них.
Помимо количественных произошли и качественные изменения – сменились компании-лидеры. До кризиса крупнейшим игроком на рынке был «Вант» – сейчас он занят решением проблем с инвесторами. А концерн «Единство» сконцентрировал усилия на коммерческой недвижимости. В 2009–2010 гг. лидером по объему сданного жилья стал «Патриот» – дочерняя структура «Интеко», возводящая ЖК «Западные ворота» в новом районе «Левенцовский». В «Западных воротах» до конца года будет завершено строительство первого микрорайона, всего в 2010 г. будет сдано 60 000 кв. м жилья, сообщила пресс-служба «Интеко». По масштабам строительства конкуренцию ростовской «дочке» «Интеко» может составить только «Ростовгорстрой»: летом 2009 г. он приступил к строительству микрорайона «Норд», где до 2014 г. планирует ввести 250 000 кв. м новостроек. Еще один крупный проект – элитный комплекс «Три сквера» (280 000 кв. м), заявил «РостовДондевелопмент».
Цены замерли
В 2010 г. колебания цен не превышали статистической погрешности. По данным «Лендлорд-эксперта», в ноябре средняя цена квартир на вторичном рынке составила 51 164 руб. за 1 кв. м, на первичном – 43 829 руб. за 1 кв. м. «Титул» приводит цифры в 49 819 и 41 806 руб. соответственно.
Застройщики по-прежнему предлагают 4–6%-ные скидки при 100%-ной оплате и рассрочки платежа, почти все готовы сбросить до 10–15% от цены предложения «в индивидуальном порядке», говорят в NAI Becar.
По прогнозу Сосницкого, первичный рынок Ростова в 2011 г. ждет легкое повышение цен из-за сужения предложения жилья, особенно недорогого. «Объемы строящегося жилья не смогут полностью удовлетворить даже сниженный кризисом спрос, и цена начнет расти», – уверен Сосницкий. В 2010–2011 гг. застройщики будут конкурировать между собой не только в цене 1 кв. м, но и по предлагаемым совместно с банками ипотечным программам – восстановление кредитования сейчас сильно поддерживает спрос, отмечают аналитики NAI Becar. В «Западных воротах» доля продаж с использованием ипотеки и жилищных программ летом – осенью этого года доходила до 40%, отмечает пресс-служба «Интеко».