Технологии рынка: Краснополянский Куршевель

Это уникальный шанс за три года создать в Красной Поляне российский курорт мирового уровня, уверен Евгений Безель, отвечающий за развитие гостиничных проектов в рабочей группе «Горки города».

Олимпийские надежды

«Горки город» строится на территории, отведенной под создание спортивно-туристического комплекса «Горная карусель» на левом склоне горы Аибга в Сочи. Генплан «Горки города» предполагает строительство двух альпийских поселений – Верхнего (на отметке +960 м) и Нижнего (+540 м) – и комплекса трамплинов. Общая площадь объектов – жилых домов с апартаментами, отелей, торговых и развлекательных центров – составит 580 000 кв. м, спортивную инфраструктуру обеспечит «Горная карусель».

Инвестор проекта – «Красная Поляна», девелопер – «НББ-девелопмент». Объем инвестиций составит около 40 млрд руб. Из них 15 млрд руб. должно быть вложено в возведение медиадеревни, вспомогательного медиацентра и комплекса трамплинов. Финансирование обеспечивается за счет собственных средств ОАО «Красная Поляна», кредита Сбербанка РФ и Внешэкономбанка.

Во время проведения XXII зимних Олимпийских игр в Сочи на территории «Горки города» будет расположена олимпийская горная медиадеревня на 2658 номеров, из которых чуть более 1500 являются «классифицированными гостиничными средствами размещения», а остальные – сервисные апартаменты с комплексом услуг от международных гостиничных операторов. Вспомогательный горный медиацентр на время Игр разместится в конференц-центре и будущем музее олимпийской славы, примыкающим к гостинице. Она передана в управление международному гостиничному оператору Interstate Hotels & Resorts (IHR). Всего в управление IHR будет передано примерно 1100 номеров четырех гостиниц средней и высокой ценовых категорий.

Под застройку «Горки города» компания «Красная Поляна» арендовала несколько участков общей площадью 824 га сроком на 49 лет на основании олимпийского закона (ФЗ № 310 «Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр...» от 1 декабря 2007 г.). Закон позволят изымать земельные участки и расположенные на них строения для размещения олимпийских объектов. Также у инвестора есть небольшое число участков в собственности. Статус земель – земли национального парка. Против строительства возражали экологи, но сейчас, по словам пресс-службы «Горки города», все вопросы с экологами решены, получены положительное заключение госэкспертизы и приказ об экологической экспертизе.

Это олимпийский объект, поэтому, по словам представителя пресс-службы, государство обеспечивает его всей необходимой защитой. Для проекта («Город» строится в горах и на берегу реки) разработаны система инженерной и сейсмозащиты, рассчитанная до 9-балльных землетрясений, и берегоукрепительная конструкция по всему участку – от оползней и наводнений. «Каждый этап строительства контролируется не только «Олимпстроем», но и МОК», – уверяют в пресс-службе компании.

Строительство начато в сентябре, когда был заложен первый камень олимпийской медиадеревни, ввод в эксплуатацию по плану – в сентябре 2013 г.

«Инвесторам, взявшим на себя обязательства по возведению олимпийских объектов, сейчас предоставлен шанс реализовать свои коммерческие проекты при полной поддержке государства», – говорит Армен Киракосян, замдиректора отдела финансовых рынков и инвестиций DTZ IMS.

Построить с нуля

Создать генплан поселения с нуля на первый взгляд проще, чем пытаться привести в соответствие с современными градостроительными реалиями любой старый город: можно придумать концепцию, пригласить лучших архитекторов, построить современные дороги, по которым можно еще 100 лет ездить без пробок. Но именно необходимость делать дороги и сети отпугивает инвесторов.

Предполагается, что добраться до Красной Поляны из Москвы будет несложно: 2 часа на самолете до Адлера и дальше – 27 минут сверхскоростным поездом, который пойдет вдоль берега реки Мзымта. Там же по генплану будет построена автомагистраль – главная для всех передвижений во время и после Игр.

«Столь фундаментальное развитие Красной Поляны представляется возможным только в рамках подготовки к зимним Олимпийским играм. Перед инвесторами и девелоперами поставлены совершенно конкретные цели по созданию самой современной инфраструктуры с прицелом на требования завтрашнего дня», – говорит Безель. Но куда более трудной задачей будет обеспечить динамичное развитие курорта в постолимпийский период, понимает он.

Его оптимизм не разделяет специалист по городской среде Вячеслав Глазычев, профессор Московского архитектурного института и заведующий кафедрой управления территориальным развитием факультета государственного управления АНХ. «Прежде чем сделать мастер-план поселения, нужно создать стратегию развития не только этого населенного пункта, но и всего региона, а генплан Красной Поляны сделан по технологии не то что XXI, а XIX в., – предупреждает Глазычев. – Нужно учесть гораздо большее количество факторов, чем сейчас».

Помимо «Горки города» в Красной Поляне реализуют свои проекты «Газпром» (совмещенный лыжно-биатлонный комплекс и горно-туристический центр на хребте Псехако) и холдинговая компания «Интеррос» (горнолыжный курорт «Роза Хутор»). В Имеретинской низменности «Рогсибал» (компания входит в корпорацию «Главстрой») строит «Имеретинскую Ривьеру», где к Играм 2014 г. должна быть построена основная олимпийская деревня.

По завершении Игр все построенные объекты планируется использовать в качестве курортных комплексов и гостиниц, поэтому проблему их востребованности придется решать всем инвесторам. «Но можно ожидать, что и дальше государство будет следить за развитием города, чтобы привлекать туристов и, соответственно, увеличивать инвестиционную востребованность проектов», – надеется Киракосян.

По словам замдиректора по развитию CB Richard Ellis Станислава Ивашкевича, после Игр перед инвесторами встанут в полный рост еще и кадровые проблемы – найти высококвалифицированный персонал в Краснодарском крае всегда было сложно.

Кроме того, необходимо будет поддерживать спортивные объекты и инфраструктуру на должном уровне. «Если не проводить спортивные мероприятия, например, раз в год, то через пару лет там все развалится», – предупреждает Ивашкевич. Поэтому если с завершением Олимпиады закончится и патронирование со стороны государства, то инвесторам придется нелегко.

Гендиректор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров указывает еще на одну специфическую российскую проблему: обеспеченные граждане, приобретя недвижимость на курорте, могут забыть о ней на какое-то время. «В Куршевеле дома, приобретенные нашими соотечественниками, большую часть времени стоят запертыми, как и квартиры в элитных комплексах, взятых с инвестиционными целями, в расчете «на будущее». Даже сделав ремонт, покупатели не торопятся туда переезжать», – предупреждает эксперт. И в этом случае курорт не спасут ни минеральные воды, ни прекрасная архитектура и инфраструктура.

От хаоса к средневековью

Первоначальный план развития территории предполагал достаточно хаотичную застройку левого склона горы Аибга, но от этого варианта в «Красной Поляне» отказались. С одной стороны, проект в таком виде требовал проведения достаточно большого количества инженерных мероприятий – противоселевых, противооползневых и т. д., а с другой – вряд ли привычный в этом регионе хаотичный тип застройки сделал бы новый курорт привлекательным в постолимпийский период.

Генплан «Горки города», представленный весной прошлого года, был создан группой российских и зарубежных архитекторов, инженеров и градостроителей. Основным разработчиком Нижнего города стала архитектурная мастерская Михаила Филиппова, а Верхний проектировала мастерская Максима Атаянца из Санкт-Петербурга.

«Команда проекта обращалась к разным специалистам, достаточно серьезно изучила зарубежный опыт и нашла силы отказаться от уже практически готового варианта», – говорит риэлтор Дзагуров, который хотел бы принять участие в проекте. По его словам, рекомендации консультантов были учтены в новом генплане: строить отели и жилье ниже подъемников, чтобы отдыхающие могли спуститься на лыжах прямо к гостинице или своим апартаментам; предусмотреть наличие квартир небольших размеров, чтобы расширить целевую аудиторию – «ведь далеко не каждый может себе позволить пентхаус»; кроме того, архитекторы постарались обеспечить практически всем апартаментам прекрасные видовые характеристики.

«Архитекторам Нижнего города была поставлена сложная задача – создать на достаточно узком участке между рекой и дорогой ощущение полноценного города. Мне кажется, им это удалось», – делился с «Ведомостями» архитектурный критик Григорий Ревзин. Архитекторам Верхнего города было проще: им надо было сделать более функциональный проект в стиле немецкого курорта XIX в., и они не были ограничены конфигурацией участка. «Сейчас в Сочи нет «старого» города, который традиционно притягивает туристов, и возродить его, увы, невозможно. Поэтому проект с интересной архитектурой может оказаться действительно привлекательным», – считает Ревзин.

По словам Филиппова, Большой Сочи в ХХ в. строился как всесоюзная здравница страны, образцы того стиля и стали ориентиром для архитектурно-градостроительной концепции. «Образ нового города должен ассоциироваться со средиземноморскими городами», – говорит архитектор.