На асфальте: Оттаяли к ноябрю

По данным Evans, на сегодняшний день доля все еще замороженных по тем или иным причинам проектов на первичном рынке элитного жилья в Москве составляет примерно 10%, в бизнес-сегменте – около 17%. Среди объектов, строительство которых по-прежнему не ведется, в компании отмечают объекты Mirax. «Компания находится в достаточно сложном финансовом положении. Недавно Mirax Group обратилась к крупнейшим российским финансовым учреждениям – Сбербанку, Промсвязьбанку, ВТБ, Номос-банку, Газпромбанку и Альфа-банку – с просьбой открыть кредитование корпорации для завершения начатых проектов. Каким образом разрешится создавшаяся ситуация, пока не ясно», – комментирует Константин Ковалев, управляющий партнер Blackwood.

Сейчас продавцы рассуждают о том, что рынок жилья восстановился после кризиса: покупатели активизировались, банки вновь стали кредитовать девелоперов, пусть даже ставки пока выше докризисных. Соответственно, к жизни возвратились те проекты, строительство которых было приостановлено «до лучших времен».

Но выяснить, какие именно проекты элитной недвижимости и комплексов бизнес-класса разморожены, оказалось достаточно сложно. В самый разгар кризиса строительные работы приостанавливались практически по всем объектам, но далеко не все компании, приостановившие стройку, заявили об этом официально. А разморозить то, что официально не было заморожено, невозможно. Этой позиции придерживаются не только опрошенные «Ведомостями» девелоперы, но и основная часть риэлторов, продающих новостройки.

В Penny Lane Realty считают, что сейчас разморожено около 65–70% жилых объектов, строительство которых в период кризиса было остановлено частично или полностью. «В сегменте бизнес-класса разморозили примерно 55–60%, на элитном рынке эти цифры достигают 85–90%», – оценивает Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty.

До лучших времен

По данным градостроительного департамента, в период кризиса в Москве строительство было заморожено по 38 адресам, однако речь идет обо всех объектах независимо от сегмента. По словам директора департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Екатерины Батынковой, остановленных строек в сегменте дорогого жилья гораздо меньше, чем в сегментах бизнес- и экономкласса, и в основном речь шла о проектах на начальной стадии (проработка концепции, архитектурное проектирование). «Приблизительно 20–25% от всех проектов элитного жилья», – уточняет Батынкова. С ней согласна и Анна Левитова, управляющий партнер Evans, которая считает, что в сегментах «элит» и «бизнес» было заморожено около 24% от общего количества строек.

Впрочем, некоторые эксперты считают, что стройки в сегменте de luxe не замораживались в принципе. «Это небольшие проекты, и они были востребованы даже в кризис. У застройщиков не было особенных затруднений с финансовыми потоками, минимальные привлеченные средства не повлияли на ситуацию со строительством и продажами», – утверждает Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба». По ее словам, бизнес-класс пострадал в значительно большей степени, поскольку работающие в этом сегменте девелоперы строили на привлеченные средства и много квартир было продано в ипотеку.

Причины остановки строительства банальны: это финансовые трудности, возникшие у девелоперов. «Банкам нужны были «идеальные» проекты. В итоге либо компания, справившись с трудностями, продолжала строительство, либо проект останавливался до тех пор, пока не находились инвесторы, а следовательно, и дополнительные средства на его реализацию. В худшем случае девелопер вынужден был продать объект», – описывают ситуацию в компании «Инком-недвижимость».

Передел рынка пришелся на прошлый и первую половину текущего года, но активизация покупателей и приход в проекты новых инвесторов уже изменили ситуацию в сегментах элитного жилья и бизнес-класса. Например, «Дон-строй» активизировался на рынке новостроек после того, как в состав учредителей компании вошел банк ВТБ.

«Возобновление строительства или реализации связано с улучшением экономической ситуации в целом: большинство крупных застройщиков смогли справиться с кризисными явлениями и учесть негативный опыт. Во многих проектах произошли структурные изменения в долях владения проектом, в часть из них вошли банки, кредитующие строительство», – резюмирует Зиминский.

Не все остановки продаж и замедление темпов строительства пришлись на кризисное время. Этим летом предложение в сегменте элитной недвижимости сократилось из-за изменений в законодательстве (к ФЗ № 214). По данным IntermarkSavills, в июне текущего года первичное предложение квартир уменьшилось на 35%, а с начала года суммарное сокращение предложения элитного жилья составило около 45%. «Часть застройщиков вынуждена приводить схемы реализации своих объектов в соответствие с требованиями закона», – объясняют в IntermarkSavills. В компании не стали уточнять, в каких именно комплексах девелоперы остановили продажи.

По данным Est-a-Tet, заморожены такие элитные проекты, как дома на ул. Климашкина, 7/11, и в Большом Тишинском переулке, 30/44. Не строятся жилой квартал на Плющихе (Погодинская, вл. 4), клубный дом Smolensky (1-й Смоленский переулок, вл. 19–21), «Красный Октябрь» на «Золотом острове», «Гардекс» на Саввинской набережной, жилой дом на М. Пироговской, 8. Возможно, потенциальным покупателям и инвесторам имеет смысл присмотреться к каким-то из этих проектов. «Большая часть элитных жилых комплексов все равно будет построена, – считает Эва Левченко, руководитель отдела вторичной недвижимости «Бест-недвижимости». – Застройщиком и так было затрачено много финансовых ресурсов, и выход он найдет в любом случае».

«Просто не спешили»

«Мы не размораживали наши проекты, так как изначально не замораживали строительство», – объяснила директор службы по связям с общественностью Capital Group Динара Лизунова. По ее словам, в начале 2009 г. компания брала таймаут на два месяца, для того чтобы подтвердить договоренности с подрядчиками и субподрядчиками, а также «перенаправить денежные потоки от офисной недвижимости и ритейла на финансирование строительства тех объектов, которые будут наиболее ликвидны».

Она не отрицает, что в некоторых случаях посторонним наблюдателям могло показаться, что строительство замедлилось, однако это было «снижение активности, а не остановка» и в каждом случае для этого имелись причины. «Например, к тому моменту, когда комплекс «Легенды Цветного» был построен на 50%, появилось предложение от инвесторов, одной из ресторанных сетей, под которое было необходимо переработать планировочные решения, и, пока проектную документацию не закончили, работы на стройке велись не так активно», – рассказала Лизунова.

Дмитрий Ивлиев, руководитель пресс-службы ГК ПИК, рассказал, что строить комплекс «Английский квартал» начали три года назад, но темпы были «немного приторможены» кризисом. «Стройка уже идет полным ходом, в центральной части комплекса почти построена жилая башня «Британика», – уверяет Ивлиев.

По словам Левченко, большая часть девелоперов передвинули строки сдачи своих объектов, по мере поступления финансовых вливаний возобновляя работу. Слова эксперта косвенно подтверждает и мониторинг, проводимый одной из девелоперских компаний на протяжении 2010 г. Отслеживая действия конкурентов, там констатировали, что на всех элитных стройках работы велись, хотя в ряде случаев скромными темпами.