Доходное место: Деловой район на совхозных землях

Один из крупных местных землевладельцев – холдинг «Империя». Площадки вдоль Пулковского шоссе, на которых теперь стоят ЖК группы ЛСР, гипермаркеты Metro Cash & Carry и «Карусель», строятся молл «Лето», «Технополис» и др., были угодьями «Империи». «В этой зоне у нас с партнерами осталось еще около 300 га, пригодных под застройку. Речь идет о территории бывшего совхоза «Цветы» на пересечении Пулковского и Волхонского шоссе», – рассказывает Андрей Пушкарский, гендиректор ИК «Финансовый холдинг «Империя».

Аэровокзал международного уровня должен быть готов к концу 2013 г. Он уже стал точкой притяжения для многих девелоперов. Тем более что почти 60 га земель рядом со строящимся терминалом город намерен выставить на торги.

Модернизацией петербургского аэропорта занимается ООО «Воздушные ворота Северной столицы». Консорциум в составе «ВТБ капитала», немецкой компании Fraport и греческой инвестгруппы Copelouzos Group действует по схеме государственно-частного партнерства. В рамках соглашения с городом инвестор проведет реконструкцию аэропорта и будет управлять им 30 лет. Общая стоимость проекта превышает 1 млрд евро.

Новый 3-этажный терминал (около 100 000 кв. м) появится рядом с действующим вокзалом «Пулково-1» и будет связан с ним галереей. В обновленном аэропорту запланированы отель «4 звезды» (около 13 000 кв. м), бизнес-центр (примерно такого же размера), паркинг на 2000 машино-мест и открытая стоянка – еще на 4000 авто. Эти объекты тоже должны быть готовы к концу 2013 г. Есть и перспективы развития делового Сити в зоне аэропорта, но пока они в стадии обсуждения.

Район Пулково уже сейчас не имеет в Петербурге аналогов по количеству заявленных и отчасти уже реализованных инвестиционных проектов. Благо развернуться есть где: к услугам застройщиков обширные угодья бывших совхозов и сельхозкооперативов.

Поля бескрайние

По заказу петербургского комитета по инвестициям и стратегическим проектам Агентство развития и исследований в недвижимости (АРИН) разработало концепцию развития городских земель, окружающих зону Пулково. Участки общей площадью 59,1 га, которые город планирует выставить на торги, расположены непосредственно в зоне аэропорта, вблизи строящегося терминала. Речь идет о двух территориях: первая (36,4 га) находится по пути в аэропорт, в зоне, где разрешена деловая застройка; вторая (22,7 га) – рекреационная – ориентирована вдоль Пулковского шоссе. Последняя более перспективна, но для ее освоения предстоит изменить функциональное назначение участков.

«Сначала будет развиваться первая площадка. Здесь предусмотрено строительство отелей, конгресс-центра, офисных комплексов и объектов сопутствующей инфраструктуры. Территорию, граничащую с Пулковским шоссе, целесообразно осваивать с 2018 г. Здесь могут появиться торгово-развлекательный центр, гостиница «2 звезды» и перехватывающие парковки», – рассказывает Екатерина Марковец, директор департамента консалтинга и оценки АРИН.

Продажа земельных лотов на торгах фонда имущества намечена на 2012–2018 г. Они будут выставляться на аукционы инженерно подготовленными и с готовой дорожно-транспортной инфраструктурой. Участки, которые пойдут первыми на торги, расположены ближе всего к аэропорту. Здесь разрешено возведение зданий до пяти этажей. Эти земли АРИН оценило в $200–400 за 1 кв. м. По остальным лотам, где допустима только малоэтажная застройка, ценники – $100–200 за 1 кв. м.

Сейчас АРИН разрабатывает варианты использования более крупной территории – около 300 га. Однако пока она не обеспечена ни транспортом, ни инженерией.

«Аэропорт – необязательный, хотя и существенный фактор развития окрестностей Пулковского шоссе. Эта территория была занята сельхозпредприятиями и поэтому не застроена. Так что эти обширные земли – некий дар божий Петербургу, – рассуждает Питер Коучмен, гендиректор компании Technopolis Oyj. – Увы, единый план развития этой зоны отсутствует».

В товарищах согласья нет

Не дожидаясь преображения аэровокзала, несколько девелоперов уже запустили коммерческие комплексы в зоне Пулково. Так, финская компания EKE Group завершила рядом с терминалом «Пулково-2» строительство БЦ «Пулково Скай». Его первая очередь, введенная в октябре 2009 г., заселена более чем на 90%. Сейчас идет активная арендная кампания по двум остальным корпусам. «С весны спрос на качественные офисы заметно оживился. Надеюсь, к концу года мы заполнимся на 80%. Самое главное – чтобы город параллельно подтягивал инфраструктуру», – считает Андрей Хитров, гендиректор ЕКЕ Group в Петербурге.

В конце сентября на Пулковском шоссе официально открылась первая очередь комплекса «Технополис» от финской же Technopolis Oyj (22 800 кв. м). Инвестиции в строительство здания, возведенного по стандартам green development, составили 53 млн евро. Площадь всего технопарка А-класса – 84 000 кв. м. Диапазон арендных ставок – 970–1250 руб. за 1 кв. м в месяц.

Рядом с аэропортом компания «ЭкспоФорум» построит масштабный конгресс-центр, который может стать еще одним якорем притяжения в этой зоне. Сейчас на участке в 56 га, находящемся в собственности компании, идут изыскательские работы. Стройка пойдет в несколько очередей. Первая будет готова к 2012 г. Общий бюджет проекта – около $1 млрд. Финансирует проект Газэнергопромбанк.

«В этой зоне востребованы самые разные объекты – от коммерческих до жилых. Могут развиваться и бизнес-парки, которых пока нет в Петербурге, – считает Олег Барков, гендиректор Knight Frank St.Petersburg. – Вряд ли удастся на 100% согласовать действия местных девелоперов, поскольку участки находятся в частной собственности. Из-за отсутствия координации между инвесторами может начаться схватка за инженерный ресурс».

«Проблемы, которые мы имеем сейчас с заполняемостью некоторых местных бизнес-центров и посещаемостью торговых комплексов, связаны в первую очередь с начальной стадией развития приаэропортовой зоны. Формирование кластера в Пулково возможно уже в перспективе 3–4 лет при условии параллельного развития транспортной составляющей», – полагает Владимир Альев, заместитель гендиректора компании «Эдванс».

Именно транспортная доступность больше всего беспокоит здешних инвесторов. «Сегодня в аэропорт и к нашему будущему конгресс-центру ни на чем не добраться, кроме автомобиля. На наш взгляд, наиболее удачное решение – строительство метро в этом районе», – рассуждает Анатолий Еркулов, гендиректор «ЭкспоФорума». Однако пока что городские власти делают ставку на легкорельсовый трамвай, эффективность которого вызывает сомнения у многих специалистов.

«Во всем мире самые сложные и капиталоемкие функции при реализации комплексных проектов берет на себя государство. Если город решит эту задачу, зона аэропорта просто обречена на успех», – уверен Барков.