На воздухе: Форс-мажор как норма жизни

По данным консалтингового центра компании «Петербургская недвижимость», в ближнем пригороде и Ленобласти продается около 9300 объектов (участки и коттеджи с землей) в 215 организованных поселках. Год назад было 154 поселка. Рост впечатляет – словно никакого кризиса и нет.

За период финансовой смуты резко выросло, как и в Подмосковье, число проектов, в которых предлагаются участки без подряда. В середине 2008 г. таких насчитывалось 12%, в середине 2009 г. – 31%, сейчас – около 40%. В конце прошлого года доля таких вариантов доходила до 60%.

Сейчас – и в этом тенденции петербургского региона тоже следуют за подмосковными – доля участков без подряда сокращается. К примеру, в проекте «Новые Дубки» (у Лемболовского озера) после успешной реализации первых 25 наделов продажи без подряда планируют приостановить. «Зачем торговать нефтью, если можно продавать бензин?» – образно разъясняет ситуацию гендиректор компании-застройщика «Экострой» Игорь Епихин.

Массовые покупки участков были обусловлены внешними причинами. Последние 1,5 года для покупателей решающим фактором был общий бюджет покупки. И основная масса сделок проходила в диапазоне от 1 млн до 2 млн руб. Встречным курсом, обеспечивая предложение, двигались застройщики (особенно из новичков), которым нужны были оборотные средства. Сейчас доля предложений без подряда – 40%, в 26% поселков можно купить участки с подрядом или готовые дома и 34% – смешанные варианты.

По сведениям аналитиков Ассоциации риэлторов СПб и ЛО, граждане охотно приобретают коттеджи двух ценовых категорий: за 3,5–5 млн (строения в 100–120 кв. м с участком в 10 соток в 35–50 км от города) либо за 8–12 млн руб. Это уже серьезные дома по 140–170 кв. м в 35 км от города и ближе. В средней ценовой категории – от 5 млн до 8 млн руб. – сделок относительно немного.

Тревожный симптом – опережающий рост предложения. С января по август 2010 г. появилось 69 новых проектов. Вывод новых поселков явно опережает платежеспособный спрос. По оценке экспертов Knight Frank, сейчас уровень ликвидности составляет около 10% в квартал. То есть один из 10 выставленных объектов за три месяца находит своего покупателя. По очень приближенному расчету картинка выглядит так: покупатели за год готовы приобрести примерно 40% имеющегося у девелоперов товара. Но за этот же год товарный запас прирастет на 60–70%.

С переизбытком предложения рынок справился бы и сам. В некоторых проектах происходит перераспределение очередей (часть земель «откладывается про запас»), в других – застройщик меняет концепцию. Стимулировать спрос может и некоторое снижение цен в наименее популярных категориях. В начале 2009 г. средний коттедж бизнес-класса стоил 23 млн руб., сейчас – 18,3 млн руб. Дом средней ценовой категории (по классификации «Петербургской недвижимости») подешевел за тот же период с 11 млн до 9 млн руб. Зато элитные коттеджи и дома экономкласса, наоборот, несколько подорожали.

Минрегионовские затеи

Однако законотворческие усилия государства могут в одночасье просто перевернуть рынок. Минрегион недавно опубликовал законопроект, призванный навести порядок в дачном хозяйстве. Формально документ, как указано в пояснительной записке, создан для реализации апрельского (2008 г.) постановления Конституционного суда (КС). Несколько жителей Краснодарского края решили обжаловать норму, которая запрещала регистрировать граждан в их собственных жилых домах, построенных на садовых участках. Суд констатировал «рассогласованность норм гражданского, земельного и градостроительного законодательства». И разрешил прописку (регистрацию) в жилых домах на территории садоводческих товариществ, если те расположены в границах или вблизи населенных пунктов.

Однако юристы Минрегиона сделали из постановления КС вполне радикальные выводы и предлагают с января 2011 г. вообще запретить дачное строительство на сельхозземлях, а также на участках вне границ населенных пунктов. Также предлагается разделить земли на дачные (где может размещаться индивидуальный жилой дом), садовые (для выращивания плодовых, ягодных и прочих культур) и огородные (без плодовых деревьев и хозпостроек).

Согласно законопроекту жилые дома могут быть только в дачных хозяйствах, а те, в свою очередь, – только в городах, поселках и деревнях. Разработчики рассчитывают внести изменения в Земельный и Градостроительный кодексы, в налоговое законодательство и проч.

Партнер юридической фирмы «Качкин и партнеры» Дмитрий Некрестьянов полагает, что фактически речь идет о том, чтобы приравнять дачное строительство к ИЖС: «Утрачивает смысл вообще существование категории «дачное строительство». В то же время законопроект оставляет нерешенным вопрос, как быть с уже предоставленными дачными участками и зарегистрированными дачными домами, находящимися за пределами населенного пункта, – никаких переходных положений вообще нет. «Текущая планировка населенных пунктов не предусматривает размещения каких-либо дачных участков, а изменение границ населенных пунктов порой занимает годы», – говорит юрист.

Бардака и нестыковок в дачном хозяйстве действительно хватает. СНТ и ДНП – не населенные пункты. Отсюда неизбежные проблемы с медицинским обслуживанием и удалением мусора, с электричеством и водой, с пожарными. Все эти вопросы садоводам и дачникам приходится решать самим. И они решают. Кстати, в Петербурге и Ленобласти около 2,5 млн садоводов и дачников. Садоводческие земли занимают около 200 000 га. Масштаб возможного протеста – если проект будут продвигать в Думе – легко себе представить: речь идет о том, что сотням тысяч человек запретят строить жилье на собственной земле.

Ну а пока судьба законопроекта неясна, покупатели, облюбовавшие себе участок в садоводстве (а СНТ и ДНП – это более 60% организованных коттеджных поселков), взяли паузу и призадумались. Зато девелоперы, предлагающие объекты на землях ИЖС (как правило, они несколько дороже), радостно сообщают покупателям о минимальных рисках.

Налоговый сюрприз

Но и владельцев ИЖС подстерегают неприятности – уже с другой стороны. На пороге замаячила очередная налоговая реформа. В «Основных направлениях налоговой политики РФ на 2011-й и плановый 2012 и 2013 гг.» одним из главных пунктов значится введение «налога на недвижимость» после 2012 г. (после завершения необходимых работ по массовой оценке). Изначально предполагалась вилка от 0,1 до 0,6%. Но в последней редакции, разработанной Минэкономразвития, максимальная ставка выросла до 1%. И не от ПИБовской, а от реальной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Если с налогом на недвижимость власти, может, и повременят, то налог на землю скорее всего будет введен уже с 2013 г. – есть база, создана кадастровая система, проведена (хоть и с ошибками) кадастровая оценка. Теперь кадастровую цену можно назвать рыночной – и вперед.

«До недавнего времени аналитики рассчитывали, что в 2010–2011 гг. цены на недвижимость будут расти в пределах инфляции, реальный рост начнется с 2012 г., на докризисный уровень рынок выйдет в 2015 г.,– говорит гендиректор компании «Т-дом» Дмитрий Зюзин. – Введением налога на недвижимость наше правительство (которому надо латать дыры в бюджете и финансировать социальные программы к выборам) серьезно меняет прогноз. Вместо восстановления рынка – обвал. Что касается Питера, то нет сомнений, что планка налога будет максимальной – 1%. Для многих собственников налог будет неподъемным, что приведет к массовому выбросу на рынок недвижимости, приобретенной ранее с инвестиционными целями. Этого выброса хватит как минимум на то, чтобы два года вообще ничего не строить».

В лихие 1990-е не раз в типовых договорах перечень форс-мажорных обстоятельств сопровождался обязательным дополнением: «...пожар, наводнение, землетрясение, постановление правительства РФ». Похоже, рано считать такие формулировки уходящей натурой.

Комментарий юриста

Михаил Стаканов, управляющий партнер консалтинговой компании «Фактор групп»:

– Минрегионразвития предложило внести поправки в закон № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», в Земельный и Градостроительный кодексы (поводом послужило постановление Конституционного суда РФ № 7-П от 14.04.2008). Минрегионразвития прежде всего меняет определения для садового, огородного и дачного участков. Садовый земельный участок – это «участок, предназначенный для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур, на котором могут размещаться хозяйственные строения и сооружения, не предназначенные для проживания граждан». Огородный участок – такой, на котором выращивают все то же самое и на котором могут размещаться хозяйственные (вспомогательные) сооружения, не предназначенные для проживания граждан. Дачный земельный участок также позволяет все вышеперечисленное выращивать, и на нем могут размещаться индивидуальный жилой дом, а также не предназначенные для проживания хозяйственные строения и сооружения. Одной из самых неоднозначных и обсуждаемых поправок является предложение ввести норму, согласно которой «границы территориальной зоны, предусматривающей ведение дачного хозяйства, должны находиться в границах населенных пунктов. Территориальные зоны, предусматривающие использование земельных участков в качестве садовых или огородных, считаются зонами, занятыми объектами сельскохозяйственного назначения». Данное положение приравнивает дачные земельные участки в границах населенных пунктов к участкам частной жилой зоны и разрешает строительство индивидуальных жилых домов с правом регистрации по месту жительства. Но садовые и огородные участки по-прежнему находятся вне границ населенных пунктов – это следует из действующего определения земель сельхозназначения в п. 1 ст. 77 ЗК. Теперь на таких участках можно возводить только хозяйственные сооружения, не предназначенные для проживания. Большинство экспертов рынка недвижимости высказали мнение о том, что с принятием такой нормы доступной загородной недвижимости не будет. Дачные и коттеджные поселки, доступные по цене для среднего класса, строятся вне границ населенных пунктов, и процесс их включения в эти границы весьма дорогостоящий. С другой стороны, теплые зимние дома в таких поселках вряд ли можно определить как «хозяйственные сооружения, не предназначенные для проживания». Предлагаемые поправки дают возможность регистрации по месту жительства в коттеджных (дачных) поселках, но делают такие участки более дорогими.