На асфальте: Жизнь после рекультивации

Девелоперы активно пользуются этим ресурсом, но рассказывают, что проблем с реализацией проектов возникает уж слишком много. Да и риски для здоровья будущих жильцов могут оказаться слишком высоки.

«После запрета правительством Москвы точечной застройки в столице осталось только два резерва для возведения жилья – это промзоны, из которых предприятия выведены или будут выведены в будущем за черту города, а также ветхий жилой фонд», – говорит директор департамента элитной недвижимости компании Est-a-Tet Екатерина Батынкова. И, по словам заместителя руководителя юридического департамента ИСК «Сити – XXI век» Василия Шарапова, проекты редевелопмента промышленных зон могут быть более выгодны и менее рискованны для частных компаний, нежели участие, например, в реконструкции жилых кварталов.

В Московской области площадок под застройку, безусловно, больше, поскольку там в разы больше неосвоенной и чистой земли, не требующей проведения рекультивации, говорят гендиректор компании «Домостроитель Юго-Запад» Андрей Блажко и директор по развитию «Мосстройреконструкции» Валерий Забелин. Тем не менее некоторые компании с удовольствием осваивают поля фильтрации и аэрации (к примеру, есть масштабный проект в районе Люберец), бывшие мусорные свалки, на которых можно построить и с выгодой продать жилые дома. Впрочем, Забелин считает такие проекты скорее исключением, чем правилом. «Промышленные территории в Московской области пока не представляют большого интереса для компаний, строящих жилье», – уверен он.

«На первый взгляд, застройка подмосковной промзоны может показаться перспективным инвестиционным решением, однако существующий объем затрат для девелоперов таков, что ни о какой экономической эффективности подобного проекта говорить не приходится. Сколько-нибудь реалистичных проектов, выходящих за рамки красивых картинок, в области пока нет», – категоричен Виталий Осьминин, руководитель службы маркетинга и рекламы «ЮИТ Московия».

Промышленный потенциал

Другое дело – Москва. По данным исследования компании «Миэль-новостройки», в настоящий момент в Москве располагается около 66 промышленных зон, которые занимают территорию площадью 20 900 га, что составляет 19,3% от общей площади города. В европейских странах этот показатель в среднем не превышает 10%.

Согласно принятому недавно генплану развития Москвы до 2025 г. площадь промзон планируется сократить втрое – до 7000 га и более 13 000 га передать под развитие городской инфраструктуры: строительство жилых домов, офисных зданий, социальных объектов. На территории промзон в рамках программы стройкомплекса Москвы запланировано строительство 8 млн кв. м жилого фонда.

Для проектов комплексного развития территории нужны участки от 3 га и более; по оценке «Миэля», таких площадок не менее 95% от всех промзон города. Но процесс их редевелопмента ведется не слишком быстро.

Городские власти выражают заинтересованность в выводе промышленных предприятий за пределы города и строительстве на их месте жилых зданий. Если раньше город почти всегда требовал сохранения производства и вывода его на другую площадку (что было дорогостоящим делом), то сейчас, по словам заместителя гендиректора по девелопменту корпорации «Главстрой» Игоря Евтушевского, на это стали обращать меньше внимания и инвестор вполне может ограничиться закрытием предприятия. Упрощение процедуры передачи таких объектов инвесторам вкупе с дефицитом качественных участков под застройку стало стимулом для компаний активнее осваивать такие территории. «Реконструкция промышленных зон выглядит в некоторых случаях перспективной», – говорит Василий Шарапов. «Но это по-прежнему достаточно трудоемкий процесс, требующий крупных инвестиций и занимающий много времени», – напоминает директор по маркетингу ГК «Конти» Юрий Синяев.

«У многих не хватает ресурсов: в первую очередь – денежных средств, достаточного опыта работы по таким площадкам», – добавляет гендиректор компании «НДВ-недвижимость» Александр Хрусталев. «Освоение промзон под силу только инвесторам, которые имеют мощные финансовые инструменты», – резюмирует Синяев.

Среди проектов редевелопмента Екатерина Батынкова выделяет элитный жилой комплекс «Садовые кварталы», который возводится на территории завода «Каучук». «Кроме того, в скором времени в элитном сегменте на рынок выйдут объекты, которые также возводятся на месте бывших промышленных предприятий: это ЖК «Английский дом» (будет построен в Хамовниках на месте хлебозавода № 13, девелопер проекта – «Реставрация Н»), а также «Английский квартал» (ГК ПИК), который строится в центре Москвы на территории бывшего троллейбусного парка», – рассказывает она. Проект реорганизации завода Сакко и Ванцетти на наб. Тараса Шевченко и некоторые другие также предусматривают создание на месте промышленных объектов элитного жилья.

В основном, как отмечают эксперты, дорогие элитные проекты строятся на месте относительно безвредных для здоровья будущих жильцов производств, не загрязнявших почву и окружающую среду, поскольку исторически в центре Москвы вредных и ядовитых производств не было.

Среди наиболее раскрученных проектов директор по маркетингу и продажам «Квартал Эстейт» Сергей Лушкин выделяет ЖК «Триколор» на месте дерево-обрабатывающего комбината в Ростокине, технопарк «Нагатино-ЗиЛ», ЖК «Царицыно» на месте хлебозавода в Бирюлеве, а также проект «Золотой остров» на месте фабрики «Красный Октябрь». Последний, впрочем, застрял на бумажной стадии. «ЖК «Гранд Парк» был построен на территории, освободившейся после реорганизации зоны аэродрома им. Фрунзе» (общая площадь застройки – 34 га, здесь построено 400 000 кв. м жилья)», – продолжает список гендиректор компании «Миэль-новостройки» Мария Литинецкая.

«Производственные площадки – это сейчас основной источник площадей для реализации крупных проектов, где есть возможность комплексного развития территории. При массовой застройке экономика проектов более интересна, чем при точечной», – убеждена Литинецкая.

Первый заместитель гендиректора компании «Велес Капитал Девелопмент» Дмитрий Джамбакиев добавляет, что интерес к таким проектам проявляет ГК ПИК, поиск площадок ведет и «Велес Капитал Девелопмент», и ряд других застройщиков.

Застроят все!

Согласно планам московского правительства наибольший объем застройки в ближайшие годы придется на Западный административный округ, где в рамках реновации промзон № 40 «Фили» и № 40а «Западный порт» в районе ММДЦ «Москва-сити» будет вестись массовое строительство жилья и коммерческих объектов. А также на территорию между киевским направлением Московской железной дорогой, ул. Большой Очаковской и Марии Поливановой, где планируется построить около 2,527 млн кв. м жилья. В Северном административном округе Москвы в рамках реорганизации промзон № 5 «Магистральные улицы», № 44 «Братцево», № 46 «Коровино» и нескольких других будет построено более 2,39 млн кв. м. Эксперты полагают, что в перспективе московские предприятия, особенно те, что в наибольшей степени загрязняют окружающую среду, будут выведены из столицы, а их территории рано или поздно – застроены.

Промышленные зоны будут активно осваиваться девелоперами жилья, если, с одной стороны, рынок жилья будет расти, с другой – государство создаст более мягкие и удобные для девелоперов условия для такого редевелопмента, а с третьей – города будут ограничены в своем строительном развитии по другим направлениям, резюмирует Василий Шарапов.

Разные промзоны

Управляющий партнер компании «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский делит все промзоны на две категории: «Первая – это действующие производства. Их выводить невыгодно. К примеру, жировой комбинат уже лет пять сам выходит на инвесторов, предлагая вывести собственные мощности за пределы Москвы. Но не нашли инвестора до кризиса, а теперь еще долго не найдут. С другой стороны, есть автобазы, базы механизации, различные склады. Эти объекты – идеальные стройплощадки. Выводятся они быстро и просто, на них есть электричество, и, как правило, любому производству энергии требуется гораздо больше, чем жилому дому. То же самое касается и других коммуникаций». Но площадок второй категории в городе остается все меньше.

Игорь Евтушевский напоминает, что большая часть занятых промпредприятиями территорий находится в промышленной или смешанной категории использования, что ведет к необходимости изменения градостроительного плана: «Эта процедура занимает 2–3 года». Еще одна проблема связана с получением участка: «Если инвестор хочет арендовать участок промзоны для строительства жилья, то собственник должен в любом случае выставить его на конкурс. При этом существует риск, что проект уйдет на торгах другому застройщику. Выкупать же землю под промышленными объектами крайне дорого». «Редевелопмент промышленных зон в целях строительства жилья требует существенного изменения градостроительной документации, – соглашается Василий Шарапов. – Потребуется изменение функционального назначения территории в рамках генерального плана, а также ее территориального зонирования в рамках правил землепользования и застройки».

По словам Сергея Лушкина, возводимым жилым районам не всегда подходят устаревшие заводские инженерные коммуникации, поэтому редевелопмент промзон означает значительные расходы на замену инфраструктуры. Часто при строительстве жилых домов необходимо снятие верхнего слоя загрязненного промышленными отходами грунта. Касается это в основном производств, имевших дело с реагентами и прочими химическими и ядовитыми веществами, которые за время существования завода слишком плотно въелись в окружающую среду.

На самом деле девелоперы уделяют этому вопросу не так много внимания, поэтому в ряде случаев снятие загрязненного слоя грунта проводится для галочки, а экологическая экспертиза носит формальный характер. Хотя сами застройщики, естественно, всегда убеждают общественность в том, что все работы были проведены в соответствии с экологическими стандартами.

Если речь идет о хлебозаводе или кондитерской фабрике, то снятие небольшого верхнего слоя грунта – это уже почти гарантия экологической безопасности дома. Но если радиозавод или тяжелый химический завод простоял на территории 40–50 лет, то почва там загрязнена настолько, что дом придется строить в очень глубокой яме. Снятие же верхнего слоя грунта, которое проводилось и при строительстве практически всех жилых домов на месте промзон, помогает избавиться лишь от самых ядовитых частиц, обнаружение которых может привести к скандалу. К тому же для полной очистки среды и почвы необходимо, чтобы участок простоял пустым лет 50, на что, естественно, не готовы идти застройщики.

«Покупатели часто спрашивают, что было на месте их дома и была ли проведена необходимая рекультивация, но, как правило, если решение покупке квартиры уже принято, то наличие ранее на месте дома производства никого не смущает, – рассказывает один из риэлторов, участвовавший в продаже жилья на месте промзон. – Тем более что застройщики всегда утверждают, что очистили почву от всех вредных примесей, и люди верят, хотя скорее всего это далеко не всегда так. И лишь единицы клиентов отказываются от сделки, узнав о прошлом участка».

Кроме проблем с экологией обычно в промышленных зонах нет объектов социальной инфраструктуры, наличие которых требуется для размещения новых жилых домов: «Такие объекты девелоперам жилья приходится строить с учетом действующих градостроительных норм», – говорит Лушкин.

«Город понимает, что освоение подобных площадок требует большего объема инвестиций, поэтому в таких проектах так называемая доля города (или ее аналоги) обычно снижена», – утверждает Александр Хрусталев.

Трудности перевода

Освоение промзон в Москве началось давно. Еще в начале 2000-х гг. ряд компаний начали выкупать промышленные предприятия, выводить их за пределы города, а освободившиеся «золотые» столичные земли застраивать жильем и офисными центрами. Кроме того, в девелоперов переквалифицировались многие владельцы предприятий, часто, впрочем, имевшие рейдерские корни. Как правило, они принимались перепрофилировать его и застраивать освободившуюся территорию объектами недвижимости. Рентабельность любого производства была несопоставима с рентабельностью реализации девелоперского проекта. К примеру, компания «Нерль» в свое время выкупила огромное предприятие на ул. Льва Толстого, где в итоге построила и продолжает строить офисные, гостиничные и жилые комплексы. Прославились на поприще приватизации промышленных предприятий и такие компании, как «Росбилдинг», «Ваш финансовый попечитель» и проч. По словам Валерия Забелина, слишком сложна система вывода предприятий и изменения целевого назначения земли: «Если в генплане участок определен как промзона, то для строительства на нем жилья необходимо получить согласования многочисленных ведомств, так как вывод промзоны может рассматриваться как уменьшение научного потенциала города. Необходимо доказать, что данное предприятие действительно нужно выводить, ведь, перемещая завод из столицы в Подмосковье, девелопер одновременно лишает город рабочих мест и налогоплательщика». Помимо проблем, связанных с получением разрешений и согласований, существуют и сложности с владельцами таких промзон. Большинство таких площадок было приватизировано, но нынешние владельцы физически не способны провести процесс редевелопмента такой площадки, но и продавать ее крупным девелоперам они не торопятся. «Нерешительность нынешних владельцев предприятий связана с их опасениями потерять свой доход в процессе осуществления девелоперского проекта, – рассказывает Валерий Забелин. – В настоящее время большинство территорий промзон представляет собой разбитые склады или места мелкой торговли и используется владельцами предприятий для ведения арендного бизнеса. Он обеспечивает им стабильный доход, на фоне которого предложения девелопера вывести промзону и получить за это долю в новом проекте звучат хотя и заманчиво, но в то же время вызывают серьезные опасения. Процесс перевода земли может затянуться на годы, и нет гарантий, что сроки реализации проекта не сдвинутся». «Обычно процесс реорганизации промзоны занимает от четырех до семи лет в зависимости от масштабности проекта, а это слишком долго», – подтверждает его опасения Юрий Синяев.