Где жить хорошо: Район высокого полета

Здесь можно снимать кинофильмы в антураже тех времен, не мешают даже рекламные щиты и высотки. Здесь чувствуется, что московские архитекторы думали о том, где люди будут гулять и заниматься спортом. Это один из первых районов послевоенной комплексной застройки (1960-х – начала 1970-х гг.) – около 60 домов. Хотя собирались дома из блоков, изготовленных на заводе, проектировались они индивидуально, многие имеют мансарды, фасады украшены плиткой.

Знаменитым названием своим район Сокол обязан жилищному кооперативу художников. Известен он еще и тем, что в нем селилась советская элита, и до сих пор жители района славятся своей активной гражданской позицией.

Именно здесь должна получить свое завершение одна из мегастроек последних лет – Большая Ленинградка. Последняя развязка на ней в пределах Москвы будет построена на перекрестке с ул. Алабяна.

Ясный Сокол

Скандальные нотки славе Сокола добавил новый префект Северного административного округа (САО) Олег Митволь (кстати, сам он в этом округе родился и живет). В прошлом федеральный чиновник (с 2004 г. – замруководителя Федеральной службы по надзору в сфере природопользования) известен в том числе и тем, что под его руководством был инициирован снос домов в поселке «Речник» зимой этого года. Более того, префект заявил, что следующим объектом сноса может стать поселок «Сокол», где тоже в последние годы примерно половину дачных домиков заменили особняки.

Впрочем, Сергей Елин, управляющий партнер группы компаний «Аудит и право», считает, что до сноса дело если и дойдет, то не скоро: не обойдется без длительных судебных разбирательств, без проверок на правомерность выданной разрешительной документации. «Пример поселка «Речник» показал: немалая часть самых разнообразных строений в России не является тем, чем числится по документам. Правильнее уже изменять законы, которые нарушают такие собственники, иначе громкие дела, как в случае «Речника», или начатое дело с поселком «Сокол» потенциально могут повторяться едва ли не каждый день», – считает юрист. Пока иски к поселку художников, в том числе и от департамента имущества Москвы, судами не удовлетворяются.

Сам вопрос, имеет ли смысл покупать жилье в поселке, которому грозят сносом, гендиректор компании «Релайт-недвижимость» Олег Самойлов считает неактуальным. «Я бы поставил вопрос иначе: есть ли возможность купить дом в поселке художников? И хватит ли денег на такое приобретение?» – говорит он. Это эксклюзивный, штучный товар. Да и продаются дома, как правило, не на открытом рынке, а «по своим», рассказывает эксперт. О рыночном ценообразовании в данном случае речи не идет, сделки проходят по принципу «как договоришься». «Ничем не примечательный дом весной 2008 г. был продан за сумму, ощутимо превышающую $1 млн. За эти деньги вполне можно было приобрести современный коттедж в элитном поселке. Однако в этом случае владелец не имел бы возможности в беседе небрежно бросить: «Я живу в «Соколе», – приводит пример Самойлов.

Сергей Елин тоже не считает покупку дома в поселке «Сокол» слишком опасным предприятием. «Если дом решат снести, то власти, безусловно, направят материалы в прокуратуру, также, я думаю, последуют исковые заявления о признании построек самовольными. Для жителей, чьи дома были возведены на законных основаниях, самым правильным будет держать ситуацию под контролем и решительно отстаивать свои интересы. Именно на ранних стадиях, до того, как решения суда вступят в силу и судебные приставы будут просто обязаны их исполнять», – советует юрист.

Предпочтение левой стороне

Район Сокол относится к числу престижных и дорогих. Однако в его границах есть как места весьма привлекательные для проживания, так и участки с невнятным имиджем, рассказывает Олег Самойлов. Если ехать из центра столицы, то престижная часть района лежит преимущественно слева от Ленинградского проспекта. Именно здесь расположены Песчаные и Новопесчаная улицы. Слева же от Ленинградки находится и сам поселок «Сокол» – одно из немногих в Москве мест, сохранивших очарование Подмосковья, и современный жилой комплекс «Триумф Палас» в Чапаевском парке, стилизованный под высотку сталинской эпохи. А вот справа от Ленинградки район выглядит несколько иначе: железная дорога, офисные здания и типовые жилые дома разных эпох.

По данным Nesprosta.ru, всего в районе 338 домов, и ни один из них не числится в ветхих, невзирая на достаточно высокий средний возраст – 71,85 года. Средний износ домов – 40,23%, 75 зданий подверглось комплексному капремонту.

Хотя в последние два десятилетия в САО строили более чем активно – на долю округа приходилось более 11% всех столичных новостроек, – сейчас количество предлагаемых к продаже новых квартир низкое: около 7–8% (23 объекта из 320, возводимых в Москве). И большинство из них расположено в домах, уже сданных госкомиссии. Риэлторы прогнозируют, что цены здесь могут расти более темпераментно, чем в других городских округах.

Весной этого года квартиры продавались в двух новостройках – комплексах «Империал» (ул. Алабяна, 13А) и «Мономах» (Алабяна, 13), обе сданы ГК, рассказывает Артем Ржавский, руководитель отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука жилья». Поскольку на первичном рынке представлены лишь дорогие объекты, цена 1 кв. м составляет в среднем 220 000 руб. за 1 кв. м, по данным «Азбуки жилья» (в целом по Москве этот показатель составил 200 000 руб., уточняют в компании «Пересвет-инвест»). По данным аналитического центра IRN.ru, на вторичном рынке по итогам мая 1 кв. м жилья здесь стоил в среднем $5318 (около 170 000 руб.).

Согласно постановлению правительства Москвы от 29 апреля 2008 г. № 355-ПП, 51-й квартал (его ограничивают Светлый проезд и кольцевая железная дорога) района Сокол должен быть реконструирован. В плане – снос ветхого жилья (29 000 кв. м) и гаражей. На их месте планировалось построить жилую высотку общей площадью около 70 000 кв. м, а также объекты инфраструктуры. Проект пока «отложен», говорят в управе района «Сокол». Но даже если он будет реализован и предложение нового жилья в районе пополнится, вряд ли это приведет к снижению цен, считает Антон Ржавский. Статус района таков, что здесь давно уже не строится рядового жилья, лишь дорогостоящие дома бизнес-класса («Триумф Палас», «Соколиное гнездо»). И вряд ли стоит ожидать, что ту или иную часть района застроят социальным жильем, добавляет эксперт.

Слишком большая Ленинградка

Федеральная трасса позволяет доехать до центра города за 12 минут (без пробок), к тому же Ленинградка должна стать полностью бессветофорной. Но процесс реконструкции длится уже семь лет днем и ночью и для тихого Сокола стал достаточно сильным раздражителем. Даже когда основные работы по трассе подходят к концу (ведется строительство Алабяно-Балтийского тоннеля и пешеходного моста, который свяжет район Сокол с Войковским), пробки остаются. Кроме того, в районе пересечения ул. Алабяна с Балтийской еще планируется строительство трамвайной развязки.

Трамваи были еще одной достопримечательностью Сокола. Первая трамвайная линия появилась в здесь 1920-х гг. В ходе реконструкции Ленинградки пути были разобраны, и бесколесным жителям стало намного труднее перемещаться по району и попадать в соседние на общественном транспорте. Пока вместо трамвая ходит бесплатный автобус № 028 от ст. м. «Сокол» до ул. Панфилова.

Пересечь Ленинградское шоссе в районе ул. Алабяна на автомобиле можно только с разворотами под мостами, ближайший из которых находится примерно в 2 км. Хотя если забыть про Ленинградку – и железнодорожные ветки, осложняющие связи с соседними районами (по границам Сокола проходят малое кольцо и Рижская ветка МЖД), – то остальная дорожная сеть может быть названа довольно благополучной. Но с парковками и вообще местами, где можно оставить машину, как водится, плохо. На самой Ленинградке практически через день работают эвакуаторы, парковаться не рекомендуется.

Строго говоря, в самом Соколе находится только западный выход из одноименной станции метро, восточный расположен уже в районе Аэропорт. Но обычно нет проблем с тем, чтобы сесть в вагон подземки даже в час пик: от электродепо «Сокол» на станцию регулярно подаются пустые составы.

Для семьи

Это один из самых обжитых районов Москвы с достаточной социальной инфраструктурой: четыре поликлиники, восемь общеобразовательных школ, три учебно-воспитательных комплекса, два колледжа, 16 детских дошкольных учреждений. Обширную территорию занимает Московский авиационный институт. Также в районе расположены Московский государственный университет пищевых производств и Московская государственная художественно-промышленная академия имени С. Г. Строганова, НИИ «Гидропроект».

Промышленные предприятия в северной части района предоставляют довольно большое количество рабочих мест. Но здания многих из них перестроены в бизнес-центры.

Куда хуже с торговой инфраструктурой, говорит Евгения Смирнова, старший аналитик консалтинговой компании RRG. Единственный крупный торговый центр в районе – «Метромаркет на Соколе» (Ленинградский проспект, 76а). С другой стороны, зачем тихому Соколу скопление машин, которые неизбежно возле любого крупного ТЦ, рассуждает Елин.

На Ленинградском и Волоколамском шоссе расположены «Ароматный мир», «Связной», «Ситистор» (бывший «Рамстор»), «Шоколадница», «Ж», Geox, «36,6», «Доктор Столетов». В основном магазины формата стрит-ритейл кучкуются на прилегающей к ст. м. «Сокол» территории. Евгения Смирнова отмечает: c началом строительства транспортной развязки там, где Ленинградский проспект расходится на Волоколамское и Ленинградское шоссе, торговые помещения упали в цене. Однако место по-прежнему интересно как для ритейлеров, арендующих по 100–150 кв. м, так и для супермаркетов среднего и выше среднего уровня. А вот с ул. Алабяна после начала реконструкции и строительства тоннеля большинство арендаторов съехали – и не готовы возвращаться на прежнее место. Но если трамвайную развязку в этом районе действительно построят, потенциал у близлежащих торговых помещений вырастет, добавляет Смирнова.

Дорогой и престижный район остается в стороне от войн продуктовых дискаунтеров, но продовольственных магазинов хватает. Продукты можно купить в гастрономе «Сокол» (Ленинградский проспект, 75), «Продовольственной лавке от Палыча» (Ленинградский проспект, 74), магазине «Кнопка» на 2-й Песчаной улице и некоторых других. Из сетей здесь присутствуют «Седьмой континент» в Чапаевском переулке и несколько «Магнолий». В соседнем районе Аэропорт есть «Ситистор» и «Азбука вкуса». В общем, в окрестностях района Сокол и по его границам есть почти все, что нужно для комфортной жизни.