Технологии рынка: Арендные художества

Декларируемые ставки, как правило, несут мало полезной информации о реальной цене аренды: во-первых, торг по-прежнему уместен; во-вторых, есть масса интересных подробностей. Какую скидку дадут на первый год? Оплатит ли собственник расходы на переезд? Можно ли рассчитывать на арендные каникулы, бесплатные парковочные места, минимизировать страховой депозит и т.п.?

Степень лояльности арендодателя определяется обстановкой на объекте: отчаявшийся собственник пустого бизнес-центра может дать бесплатный год аренды долгожданному «якорю», а в благополучном здании с клиента потребуют плату за несколько месяцев вперед и попытаются навязать договор без права досрочного расторжения в одностороннем порядке. Естественно, у каждого из секторов (офисного, торгового и складского) своя специфика и свои рамки для творчества.

Рынок, на котором победил индивидуальный подход, стал значительно более закрытым. И чем хуже обстоят дела с заполняемостью, тем меньше информации о реальных условиях аренды.

Изощренная арифметика

За время кризиса петербургские бизнес-центры массово перешли на рублевые арендные ставки. Исключение составляют лишь несколько объектов: это здания класса А с престижной локацией и/или комплексы, у которых иностранные собственники. «Дом Зингера», «Невский, 38» и «Атриум» номинируют цены в евро. В «Северной столице» используют бивалютную корзину. БЦ «Белые ночи», а также объекты компании «Рюрик» («Оскар», «Магнус» и «Густаф») придерживаются долларов.

Актуальные диапазоны рублевых ставок, по данным компании NAI Becar, весьма широки: 900–2000 руб. за 1 кв. м в месяц для класса А; 550–1500 руб. – для класса В и 400–1000 руб. – для объектов категории С. Комплексы, недавно запущенные в эксплуатацию, обозначают в предложениях более скромные цифры: 590–1200 руб. за 1 кв. м в месяц для уровня В/В+ и 400–1000 руб. для С/С+. Специалисты NAI Becar оценивают размер дисконта, который предоставляется по ходу переговоров между собственником и потенциальным арендатором, в 10–30%.

Разброс ставок велик не только среди объектов, которые относятся к одному классу. Внутри отдельно взятого здания он тоже может составлять 20–25% в зависимости от времени подписания договора, арендуемой площади и т.п.

Если в начале 2008 г. многие бизнес-центры, ориентируясь на потенциальных западных инвесторов, заявляли ставки triple net, то в кризис по системе «все включено» стали работать даже самые статусные объекты. Когда эксплуатационные издержки начисляются отдельно, клиентам трудно просчитать весь бюджет аренды, и собственникам пришлось пойти им навстречу. Хотя сейчас наиболее уверенные в себе компании подумывают над тем, как хотя бы частично отыграть ситуацию назад. «Мы хотели бы контролировать собственные эксплуатационные расходы и оперативно реагировать на изменение тарифов. Если их рост будет существенным, оставим за собой право пересматривать арендную ставку в течение года. Такой пункт будет включаться в договоры уже в ближайшее время», – рассказывает Тимур Хазраткулов, заместитель гендиректора УК «Сенатор» (управляет самой крупной в Петербурге сетью бизнес-центров высокого класса).

Еще одна примета кризисного времени – отказ от долгосрочной аренды в офисном секторе. Массовая практика – контракты на 11 месяцев, не требующие регистрации. «В бизнес-центрах категории А и В+, традиционно ориентированных на длинные договоры, преобладают трехлетние контракты. Предугадать величину арендной ставки на более длительный срок и прописать порядок ее индексации очень сложно, – рассуждает Вероника Лежнева, старший аналитик отдела исследований Jones Lang LaSalle. – Для крупных компаний, которые настаивают на договорах от пяти лет, разрабатываются компромиссные схемы. Платежи фиксируются на 2–3 года с условием, что после стороны вновь сядут за стол переговоров, привлекут консультантов, оценят рыночную ситуацию и согласуют новые финансовые условия. Если договориться не получилось, у арендатора есть право свободно выйти из договора. Но подобные случаи – большая редкость».

Ежегодная индексация по контрактам, заключенным на срок до трех лет, составляет обычно 4–5% в валюте или 10–12% в рублях. Но вариаций масса: платежи пересчитывают в соответствии с уровнем инфляции или индексом потребительских цен, прописывают фиксированную ставку на каждый год, определяют в процентах потолок ее роста и т.п.

Владельцы торговых площадей тоже перешли в основном на национальную валюту. По подсчетам компании Astera, весной арендные ставки в ТЦ для якорных арендаторов и операторов развлекательных центров составили 750–800 руб. за 1 кв. м в месяц (с НДС), для магазинов в торговой галерее – 2500–3700 руб., в зависимости от этажа и размера помещения.

В стрит-ритейле актуальные расценки для исторического центра города и основных торговых коридоров укладываются в диапазон 4500–6700 руб. за 1 кв. м в месяц. Для встроек, расположенных у метро в спальных районах, они составляет 2700–3500 руб. (данные Astera).

В 2009 г. собственники начали соглашаться на ставки, рассчитанные в процентах от оборота арендаторов. Такие договоры стали заключать не только с «якорями» в ТЦ, но и с операторами обычных магазинов, в том числе и на проходных улицах. Например, в марте прошлого года торговые марки EGLE (обувь) и Message (одежда) арендовали помещения на Невском пр-те, 32–34, именно по такой схеме.

Сейчас эта практика уходит. «В I квартале на Невском проспекте наблюдался заметный рост арендных ставок – в пределах 15%. Интересантов хватает, так что о процентах с оборота речи уже не идет», – говорит Светлана Шалаева, директор по исследованиям и консалтингу в недвижимости ГК «Аверс».

«В успешных ТЦ вакантных площадей фактически не осталось. Арендные ставки стремятся к докризисному уровню, поэтому о процентах с оборота собственники договариваются только с «якорями» такого уровня, как, например, Zara или H&M», – уточняет Роман Евстратов, замдиректора департамента торговой недвижимости «Colliers International Санкт-Петербург».

«За время кризиса большее распространение получили комбинированные арендные ставки: фиксированная часть плюс процент от оборота. На их долю приходится около 30% действующих договоров в ТЦ. По ходу переговоров между собственником и арендатором может разворачиваться настоящая борьба за структуру ставки», – делится наблюдениями Сергей Федоров, исполнительный директор компании Praktis CB.

По данным Astera, при такой схеме в среднем 40–50% платежей приходится на фиксированную часть, остальные – на переменную. Доля оборота, которую перечисляет арендатор, варьируется от 7% до 15%, у гипермаркетов – 2–3%.

Складские девелоперы продолжают номинировать ставки в долларах или евро. По оценке Jones Lang LaSalle, расценки на качественные площади держатся на уровне $80–100 за 1 кв. м в год (triple net). В то же время собственники готовы предлагать новым арендаторам скидки в размере 20–30% на первый и второй год аренды. «Другой вариант – освобождение на определенный период от операционных расходов, которые составляют около $30–40 за 1 кв. м в год. Кроме того, арендатору могут бесплатно предоставить погрузочно-разгрузочное оборудование и т.п.», – рассказывает Лежнева. Столь либеральная позиция объясняется тем, что из примерно полумиллиона метров новых складов, которые появились на рынке в 2008–2010 гг., пустуют около 54%.

Бонусные игры

Кроме прямых скидок управляющие готовы порадовать арендаторов и другими бонусами. Так, собственники бизнес-центров предлагают клиентам офисы под ключ, вкладывая в базовую отделку $100–200 на 1 кв. м. Если арендатор по каким-то причинам выполняет ремонт сам, владелец компенсирует значительную часть его затрат по смете (в некоторых случаях и все 100%), предоставляя скидку на несколько месяцев, а бывает, что и лет. Арендные каникулы на время обустройства и ремонта могут длиться от нескольких недель до 2–3 месяцев.

Среди других приятных опций – бесплатные парковочные места и ежедневная уборка офиса. В некоторых деловых комплексах арендаторам компенсируют и затраты на переезд, что может быть равноценно плате за один-два месяца аренды. Например, в сети «Сенатор» такой бонус предлагается довольно крупным клиентам, которые заселяются в новые бизнес-центры на 18-й линии Васильевского острова и на ул. Профессора Попова. А в сети бизнес-центров управляющей компании «Теорема» обещают бесплатный месяц аренды тем, что рассчитывается вперед за полгода.

Многие собственники стали лояльнее относиться и к выходу из арендного договора, соглашаясь на уведомление за один-три месяца. Хотя некоторые занимают жесткую позицию. «В строящихся торговых центрах, с которыми мы работаем, заключаются контракты, не предусматривающие расторжения по инициативе арендатора. Штрафные санкции за досрочный выезд могут достигать размера арендной платы за 9–12 месяцев. Правда, речь идет о топовых объектах», – рассказывает Лежнева.

«Все мы понимаем, что отчасти бонусы и скидки по аренде от лукавого. Любой грамотный собственник и арендатор просчитывает общую стоимость контракта, – полагает Полина Макаренко, руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St.Petersburg. – И не так важно, будут ли сначала каникулы на полгода, а потом повышенная ставка, или в течение всего договора предстоит платить одинаково. Это всего лишь элемент управления бухучетом. Хотя при помощи различных акций можно заинтересовать потенциального клиента».