Места обетованные: Проекты аристократов

Государственный концерн Dubai World, которому принадлежат три дочерних градостроительных предприятия, оказался на грани банкротства: его долги исчислялись миллиардами фунтов. На выручку пришел «старший брат», соседний эмират Абу-Даби, согласившись выступить в качестве поручителя на период реструктуризации займов.

Это событие, а также недавнее открытие самого высокого здания в мире, спешно переименованного в «Бурж Халифа» в честь шейха Абу-Даби Халифа бен Зайед аль-Нахьяна, привлекло всеобщее внимание к имперским амбициям правителя Дубая. Шейх Мохаммед бин Рашид аль-Мактум владеет солидным портфелем недвижимости. В самый разгар кризиса, в июле 2009 г., когда дубайские девелоперы были неспособны платить подрядчикам, одна из его компаний – Darley Stud Management купила поместье Dalham Hall площадью 1000 га неподалеку от Ньюмаркета (графство Кембриджшир на востоке Англии) за 45 млн фунтов стерлингов. Его риэлтор из компании Bidwells торжественно заявил, что это самая крупная сделка по приобретению сельскохозяйственного поместья в Британии. C учетом нового приобретения общая площадь владений шейха в графстве составляет 2800 га.

Любовь правителя Дубая к недвижимости безмерна, но не уникальна. Подобными инвестициями, особенно в Великобританию, увлекаются, пусть в меньшей степени, многие королевские особы и аристократы. Они, конечно, не новички в девелопменте – тысячелетиями они строили замки, усадьбы и проч., однако суммарный эффект кредитного кризиса, пробелов в законодательной и финансовой системах вызвали новую волну покупки земли и развития девелопмента.

Экономический спад нанес удар по компаниям-должникам, таким как Dubai World, но одновременно пошел на пользу состоятельным герцогам и графам. По словам Майкла Харрисона, партнера бухгалтерской компании Saffery Champness, отвечающего за департамент земельных владений, аристократы расширяют свои угодья, скупая продающиеся за долги соседние фермы.

«Насколько мне известно, в настоящее время двое или трое наших клиентов покупают земли, считая, что такую уникальную возможность надо использовать, – рассказывает он. – Есть случаи, когда за выгодными сделками едут довольно далеко, например в Восточную Европу».

По словам партнера Bidwells Йена Монкса, британские аристократы получают кредиты под залог поместий, когда другие перспективные покупатели такой возможности не имеют. «Более того, нередко у них столько денег, что кредиты им ни к чему, – поясняет он. – В периоды экономического подъема они [аристократы] как бы ничего и не делают, но, когда приходят трудные времена, они обнаруживают недюжинные предпринимательские способности».

Для сельских землевладельцев период девелопмента сменился периодом активной скупки земель. Принятое в 2007 г. законодательство предусматривает 100%-ное освобождение от налогов при переоборудовании неэксплуатируемых сельскохозяйственных строений в объекты коммерческой недвижимости. И вот, поясняет Харрисон, чтобы обеспечить содержание дорогостоящих особняков, деревенские аристократы стали перестраивать заброшенные амбары в офисы, а конюшни – в квартиры-студии для бизнесменов, уставших от ежедневных поездок на работу и обратно.

Иные сельские аристократы настолько преуспели в девелопменте, что теперь не боятся строить в городах. «Некоторые землевладельцы вкладывают средства только в свои поместья, другие же вполне могут приобрести офисную недвижимость в Лондоне, Ливерпуле или где-нибудь еще, – рассказывает Харрисон. – Большинство из них так или иначе придет к этому». Например, веб-сайт владений герцога Нортумберлендского Northumberland Estates гордо заявляет о наличии «неуклонно растущего портфеля международной коммерческой недвижимости» помимо 40000 га угодий на северо-востоке Англии.

Провинциальные британские аристократы весьма сдержанны в сделках с землей, тогда как пять потомственных крупнейших лондонских землевладельцев – Портман, Бедфорд, Гросвенор, Кэдоган и Говард-де-Вальден – проявляют большую активность. Владение графа Бедфордского Bedford Estate, в состав которого входит 180 зданий в районе вокзала Кингс-Кросс (Блумсбери), в 2009 г. расширилось за счет офисов журнала Time Out на Тоттенхэм-Корт-Роуд, которые граф приобрел за 14,1 млн фунтов стерлингов. Граф отложил 50 млн фунтов на покупку офисов в этом районе еще в 2005 г. Хозяева соседних земель, семейство Говард-де-Вальден (владеют 37 га в районе Мэрилебон), готовы потратить на покупку недвижимости около 70 млн фунтов. Кэдоган также настроен приобретать активы. А вот Гросвенор, в 2009 г. продавший недвижимость, ожидает появления «исключительно благоприятных возможностей», когда не останется сомнений, что рынок достиг дна.

На средства, вырученные от продажи жилья, пять крупнейших лондонских землевладельцев покупают и переоборудуют магазины, офисы и дома. Это стало возможным благодаря принятию в 1990-е гг. законов, разрешающих арендаторам жилья в большинстве случаев выкупать его в собственность. Директор по недвижимости компании Howard de Walden Estates Саймон Бэйнхем поясняет: «Одна из причин, по которой лондонские землевладельцы активно начали заниматься редевелопментом и переоборудованием, – принятие законодательства о возможности выкупа арендуемых площадей в собственность». По словам Бэйхема, раньше они имели стабильный доход от продления договоров аренды сроком на 60 лет. Потеря гарантированного заработка заставила их искать новые источники дохода.

В то же время сельские землевладельцы извлекают прибыль из строительства в непосредственной близости к границам города. Тем самым они насыщают неудовлетворенный спрос на частные дома и способствуют выполнению государственных строительных программ. Монкс говорит, что некоторые из них, получив разрешение на строительство, перепродают объект девелоперу, тогда как другие доводят проекты до конца.

Самый высокопоставленный британский девелопер – принц Чарльз уже наполовину завершил строительство Poundbury, жилого района с населением 5000 человек на окраине Дорчестера (графство Дорсет на юго-западе Англии). В состав другого владения принца, герцогства Корнуольского, входит значительная часть территории Newquay Growth Area. Здесь на площади 100 га к востоку от г. Ньюки (графство Корнуолл) после получения разрешения на строительство 850 домов начнется реализация масштабного проекта, в рамках которого будет обеспечено создание 850 рабочих мест в магазинах и офисах.

Другой европейский правитель – князь Монако АльбертII создает совместное предприятие государственной гостиничной сети княжества Monte Carlo, SBM, и компании Aerium Atlas Management для строительства центра отдыха и досуга в Марракеше (Марокко). В состав курортного комплекса Jawhar, строительство которого планируется завершить в 2011 г., войдут гостиница, SPA и элитный жилой поселок из 25 вилл (стоимостью несколько миллионов фунтов стерлингов).

Семейство итальянского графа Бенедикта Больца осваивает свое имение Castello di Reschio в Умбрии площадью 1200 га, приобретенное еще в 1990-х гг. Старый замок превращается в роскошный отель, а 50 ветхих фермерских хибар – в современные курортные дома. Еще один проект семейство реализует на территории приобретенного на окраине Перуджи монастыря Badia di San Mariano. Монастырь станет гостиницей, а в сени окружающих его оливковых рощ будет построено 34 дома. Французская графиня Доминик д’Артуа совместно с региональным девелопером – компанией Garrigae Investissements создает в своем поместье в Лангедоке курортный комплекс и SPA La Redorte.

Крах коммунистического режима предоставил некоторым восточноевропейским аристократам воистину капиталистические возможности, позволив им вернуть и реконструировать бывшие фамильные имения. Например, после объединения Германии барон Хельмут фон Мальтцан выкупил заброшенное родовое имение Ulrichshusen на территории бывшей Восточной Германии и построил на его месте гостинично-концертный комплекс. Другим повезло меньше – они столкнулись с противостоянием правительства, отказывающегося признавать реституцию законной. Так, князь Константин цу Виндиш-Грец вынужден жить в изгнании в Лондоне, поскольку Словения отказывается вернуть ему 250000 га земли (более половины территории страны) и 15 замков. «На родине мы одни из самых ненавистных особ, – горько вздыхает князь. – Нам не хотят ничего возвращать: вернув хоть что-то, они признают, что должны вернуть и все остальное».

Кроме того, аристократы-девелоперы могут быть не в ладах с общественностью. С яростным протестом местных жителей столкнулись планы герцога Нортумберлендского по строительству 200 домов, 40 шале и нескольких супермаркетов в двух деревушках неподалеку от Алнвика и в городке Прадхо близ Ньюкасла-на-Тайне. Защищая свое амплуа девелопера, герцог заявляет: «Девелопмент – это часть непрерывного процесса формирования жилых районов. Он обеспечивает жизненно важные средства на поддержание в надлежащем состоянии исторических зданий, ландшафта и произведений искусства, способствует увеличению притока туристов и числа рабочих мест – словом, вносит неоценимый вклад в местную экономику».

Состояние лондонского рынка недвижимости подтверждает доводы высокопоставленного девелопера. За последние 15 лет компания Howard de Walden Estates вдохнула новую жизнь в Мэрилебон-Хай-стрит за счет привлечения известнейших розничных брендов. По данным Colliers CRE, это одна из лишь четырех главных улиц Британии, где в 2009 г. выросла арендная плата – на 11%. По мнению агентства Knight Frank, возрождение Мэрилебон позволило ей стать элитным жилым районом.

По данным интернет-портала недвижимости Zoopla, цены на недвижимость в Белгравии, где семейство Гросвенор владеет 80 га, в среднем на 50% выше цен на недвижимость в соседнем Пимлико, где нет доминирующего землевладельца. Гросвенор вкладывает средства в управление недвижимостью и инфраструктурой, включая новую [городскую] программу озеленения и оформления улиц в районах Мэйфэр и Белгравия, на которую выделено 10 млн фунтов стерлингов. Старший экономист Британского королевского института сертифицированных оценщиков Оливер Джилмартин полагает, что, хотя принадлежность района одному собственнику не приводит к обязательному повышению цен на недвижимость, подобная ситуация может весьма благотворно отразиться на интересах района в целом.

«Аристократы стремятся сохранить дух района, установить стандарты, способствующие повышению качества недвижимости и поддержанию территории в хорошем состоянии, а значит, росту привлекательности района в целом», – добавляет он. Естественно, противодействие может замедлить этот процесс, но и чрезмерные амбиции также могут быть опасными. В 2009 г. цены на жилую недвижимость в Дубае упали на 50%, и, по прогнозам Джилмартина, в этом году снова ожидается их снижение.