Громкие имена: Девелопмент вместо металлов

История ГК «Пионер» и типична, и нетипична для московского рынка недвижимости. В строительство ее основатели пришли из непрофильного бизнеса – торговли металлом. Но масштабными проектами компания занялась, сначала набив шишки на строительстве небольших объектов. О том, почему и насколько недвижимость прибыльнее металлопроката, рассказывает Леонид Максимов, председатель совета директоров и совладелец ГК «Пионер».

– Как создавали начальный капитал?

– Зарабатывать я начал еще в школе и к моменту окончания института уже прочно занимался бизнесом. Были моменты, когда засыпал в офисе, потому что понимал: сейчас 3 часа ночи, в 9 начнутся звонки [клиентов], пока доеду до дома – придется обратно возвращаться. Первые лет 10 была оголтелая работа, и это нравилось, давало чувство самореализации, наполняло жизнь. Потом плавно появился стабильный бизнес и понимание того, что детям надо уделять больше внимания.

– Этим была обусловлена стратегия развития «малыми шагами» девелоперской компании «Пионер» (вы же начинали с небольших объектов)?

– В 2000 г. мы с питерским бизнесменом Андреем Грудиным, с которым вместе занимались металлопрокатом, решили объединить усилия и заняться девелопментом. Сразу мы и не могли претендовать на мегамасштабные проекты: и по финансовым соображениям, и из-за уверенности в собственных силах. И на первый-то дом (8000 кв. м на пл. Восстания В Петербурге) заходить было страшновато.

– Он был прибыльным?

– До недавнего времени все [девелоперские] проекты были прибыльными. А первые проекты, хотя и были небольшими, – гиперприбыльными.

– С 200% рентабельности?

– Если оценивать общую рентабельность проектов, она далеко не всегда большая. Но уникальность девелоперского бизнеса была в том, что построить объект стоимостью $100 млн можно было, имея меньше $10 млн. Так что отдача на вложенные средства в те времена и получалась в 100–200%. До недавнего времени начать собирать клиентские деньги практически на любой объект (особенно в Москве) можно было, поставив забор на стройплощадке. И сам собой входящий [денежный] поток шел, на него и строили. Главное было – сильно эти деньги не «отвлекать» от стройки. Были случаи, когда девелоперы, заканчивая объект, фиксировали прибыль и даже не понимали, что, избежав ошибок, они бы в 10 раз больше заработали. Но так как они все равно заработали, то бесполезно было указывать на ошибки. Сейчас, конечно, ситуация другая.

– Вы первый объект построили на собственные деньги или заемные тоже привлекали?

– В основном тогда приходилось рассчитывать на собственные ресурсы и на то, что мы могли привлечь от покупателей, продавая на ранних стадиях строительства. Короткие заемные деньги только усугубляют ситуацию: вы вроде деньгами наполнены, а только плечи расправили, несколько этажей построили – время пролетело, и вам, помимо того что надо продолжать строить, еще надо и срочно деньги отдавать. И в кризис мы увидели, что при изменении рыночной конъюнктуры стройки встают.

Сейчас на стадии проектирования у нас три жилых комплекса – в Текстильщиках и Митине в Москве и на пл. Хошимина в Санкт-Петербурге. Площадь каждого из последних двух превышает 150000 кв. м.

– Эти площадки вы как взяли?

– В Санкт-Петербурге – на тендере. В Митине купили неработающее предприятие – завод, который давно уже использовался как арендный комплекс. Сейчас предприятие будет ликвидироваться, землю под ним мы оформляем в собственность. В Текстильщиках это жилая застройка – старый фонд, который требуется переселить и снести несколько домов.

– Почему вы вышли в Краснодар?

– Спрос на квартиры здесь стабилен и финансово обеспечен даже без ипотеки. В кризис цены упали не так сильно – я не видел объектов, подешевевших больше чем на 15–20%. Город привлекателен для переселенцев – треть спроса обеспечивают москвичи, петербуржцы и жители нефтегазовых регионов. Власти там очень открыты к девелоперам и инвесторам. Хотя думаю, что скоро власти прекратят согласовывать «облегченные» проекты [без обременений]. Сейчас у нас в разработке несколько площадок, которые думаем в этом или следующем году на рынок вывести: в центре города и на набережной реки Кубани.

– Другие города края рассматриваете?

– Сочи, Анапа, Геленджик – это другой сегмент. Он будет развиваться, и мы видим в нем свое место. Но в Сочи рынок перегрет. И входные условия достаточно сложные: и по юридической подоснове, и по цене. Хотя цены на сочинском рынке сильно упали и ликвидность объектов низкая, пока нет предложений земельных участков, которые можно было бы очень дешево купить.

– В Москве вы пересматривали ваши проекты с точки зрения востребованности их составляющих?

– Да. Например, на митинской площадке (она выходит на Пятницкое шоссе) мы предполагали некий объем офисных и торговых площадей, чтоб они были «экраном» для жилья, которое строится ближе к метро. Сейчас офисную часть убрали вообще, а торговую уменьшили. Думаю, что и через несколько лет Митино не «оживет» для офисной недвижимости – в отличие от «Москва-Сити» или центра столицы.

– Как вам удалось избежать критической ситуации?

– Мы не провидцы, но считаем, что девелоперский бизнес подвержен цикличности. И можно отследить периоды роста рынка с его последующим падением. Надо просто об этом помнить.

Далее, чем резче рынок растет, тем сильнее потом он будет падать – это тоже закон. Понятно, что это знание не спасет вас от бесприбыльной работы в кризис, но по крайней мере не приведет к катастрофе. Проблема в том, что на растущем рынке девелопер со всех сторон чувствует огромное давление денег – и приходит некая эйфория. Эти ресурсы начинают раскидывать: приобретать площадки на 20 лет вперед или покупать себе чего-то. А недвижимость ликвидна, когда рынок растет. Как только ситуация меняется, тут же кредиторы начинают вытаскивать средства, все инвесторы пропадают, а покупатели перестают брать квартиры на этапе забора.

– Ваша антикризисная тактика?

– Наша компания, когда кризис наступил, проанализировала расходы и их жесточайше сократила. Поджав себестоимость и свою доходность, понизили цены на строящиеся объекты до 20%, ввели программы по рассрочке и за счет этого получили достаточно стабильные продажи.

В Санкт-Петербурге меньше пришлось снижать цены – но там и комплекс находился в более высокой степени готовности, и квартир в нем меньше оставалось. Да и рынок Петербурга менее «рваный», чем московский. Ситуация там спокойнее: невозможно очень много заработать на взлете цен, но зато и цены так не падают, как в Москве (максимум – на 10%).

– Менталитет другой?

– Наверное. Оценивая работу нашего подразделения в Санкт-Петербурге, мы замечаем, что в воздухе меньше суеты, но эффективность работы иногда даже выше, чем в Москве.

– Как строились ваши отношения с банками-кредиторами?

– Мы передоговаривались с банками (Сбербанк, банк «Санкт-Петербург»). Основное кредитование обеспечивает Сбербанк. И надо отдать ему должное – мы входили в кризис с открытой кредитной линией, и за весь этот период он ни разу не приостановил выдачу денег и не поменял ставки.

– Какая кредитная линия?

– В Сбербанке на «Лазаревское» – 2,7 млрд руб. до 2011 г. Мы ее до сих пор выбираем.

– Как прошлый год закрыли?

– Без убытка, практически на нуле. На строительстве какой смысл уходить в минус? За этот год все затраты оптимизировали. Но на управленческих расходах, технологиях, себестоимости можно выжать максимум 10%. Цены сейчас такие, что доходы позволяют покрывать расходы по старым проектам практически в ноль. По новым проектам – за счет того, что на площадки можно зайти на других, более интересных, условиях, – там есть доходность, но не более 20–25%. Ниже неинтересно работать в нашей стране. Проекты длинные – года на три, если заемные деньги на этот период разложить, у вас и останутся «европейские» 10%.

– Вы продаете по предварительным договорам?

– Да. Когда мы начинали наши объекты, 214-ФЗ только выходил и был очень сырой. Предварительные договоры – абсолютно легитимная форма. А в Санкт-Петербурге у нас ЖСК.

Новые же объекты мы планируем продавать по 214-ФЗ. Это на экономику проекта не влияет, просто уходит время на некое дополнительное оформление, больше организационных затрат. Но принципиально это девелоперу жизнь не осложняет. Я не вижу ничего страшного в 214-ФЗ. Просто в некоторых контрактах есть нюансы, которые не позволяют продавать новостройки по 214-ФЗ: например, короткий договор аренды на земельный участок и т.д.

Мы работаем в сегменте «комфорт-класс» – строим жилье в спальных районах, где можно создать более-менее комфортную среду обитания. По всем объектам план продаж ставим так, чтобы они продавались равномерно от начала стройки до сдачи дома. Если сильно демпинговать вначале, то будет соблазн эти деньги направить на новые площадки и т.д. Чем это заканчивается, мы уже знаем.

– Вы создали собственное генподрядное подразделение. Разве аутсорсинг не дешевле обходился?

– Посчитали, что собственный подрядчик будет и дешевле, и лучше. В момент смены генподрядчика на объекте в Южном Бутове в январе 2009 г. стройка была ненадолго приостановлена, но затем мы быстро наверстали сроки и уже не останавливались.

– Как оцениваете современную ситуацию?

– Выход из кризиса, на мой взгляд, не будет одномоментным – открыл дверь и вышел, но самый нервный и сложный момент мы прошли. Рынок изменился, но стал стабильным – теперь на нем просто более жесткие требования и ограниченные возможности. Он превратился в рынок для профессионалов. В дальнейшем объемы и цены будут подрастать – многое зависит от внешних факторов, на которые мы повлиять не можем, в том числе от банальной конъюнктуры на нефть, от того, насколько быстро банки возобновят кредитование девелоперов на приемлемых условиях, восстановят ипотеку. Сейчас все потихонечку свои площадки разрабатывают, на рынок выходят новые объекты по 100000–200000 кв. м. Все что-то проектируют. Может быть, отложили какие-то фантастические проекты, например огромных офисных центров, особенно вокруг МКАД. Но жилье развивается.

Мы сейчас смотрим на загородную недвижимость, в основном на многоквартирные комплексы, – Москва разрастается, граница с областью уже достаточно условна. Входные условия позволяют без особой потери качества, но за счет других составляющих снизить себестоимость и предложить объекты, более доступные по цене.

Сдерживающий фактор развития этого сегмента рынка – транспортная доступность: чего бы мы ни настроили в Подмосковье, пока не решится вопрос о нормальном въезде в Москву, при условии, что ты работаешь в городе, назвать жизнь там комфортной будет сложно.

Понятно, что в ближайшей перспективе вопрос цены будет доминировать. Плюс государство предпринимает усилия по развитию доступности жилья. Можно строить на землях РЖС, например. Мы это направление активно смотрим и планируем участвовать. Малоэтажное жилье тоже должно быть перспективным, оно востребовано потребителями.

Плюс, несмотря на кризис, собственники земель просят за них слишком дорого, не желая признавать, что реалии изменились. И чтобы с этих участков получить деньги, необходимо с ними поработать. Мы общаемся практически со всеми землевладельцами, пока ни с кем не договорились. Даже большие земельные наделы собственники оценивают почти по розничной цене маленьких участков.

Я считаю, что будущее – за мультиформатными загородными поселениями на несколько тысяч единиц жилья. Тогда их экономически выгодно для девелопера можно будет обустроить необходимой социальной инфраструктурой: магазины, рестораны и т.д. Это американская система – урбанистические поселения вокруг мегаполисов. Надо, очевидно, просто дождаться момента, когда люди поймут, что все Подмосковье плотно 17-этажными домами не застроишь.

– Ваши увлечения?

– Если когда-нибудь появится свободное время, буду больше внимания уделять физической активности, активному отдыху. Может, увлекусь морем. Сейчас нравится проводить отпуск «на лодках». Я в свое время занимался плаванием и волейболом – в спортивных школах. Но никогда не ассоциировал свою карьеру со спортивной. Понимал, что надо работать головой.

Есть семейная традиция: каждый год собираю всех детей, и мы едем кататься на горных лыжах. Когда выпадает время – книжки читаю. Но бизнес – это абсолютная составляющая жизни.