Ипотечные кредиты стали доступнее

С сентября 2009 г. ипотека подешевела в 14 из 18 банков, входящих в топ-30 по активам и выдающих ипотечные кредиты, причем некоторые из них снизили ставки дважды («Юникредит», Райффайзенбанк, «Интеза») или трижды (Банк Москвы, Газпромбанк), а «Нордеа банк» снижал ставки пять раз за полгода, отмечает руководитель проекта «Мониторинг банковских продуктов» маркетингового агентства МАРКС Полина Медведева. По ее оценке, в среднем ставки по кредитам на строящееся жилье с сентября снизились на 3,5% годовых, на готовое – на 4,5% годовых (подробнее см. таблицу)

Улучшать условия ипотечных кредитов банки начали еще в середине прошлого года. Если год назад ставка по рублевой ипотеке составляла 17–25% годовых на первичном рынке и 15–23% годовых на вторичном, то в конце 2009 г. многие банки выдавали кредиты на строящееся жилье под 16–21% годовых, а на готовое – под 14–19% годовых. Число ежемесячно выдаваемых кредитов в ноябре – декабре 2009 г., по данным ЦБ, выросло до 15 000–20 000 против 4000–6000 в начале года. Всего за 2009 г. было выдано 128 000 ипотечных кредитов, но это в 2,6 раза меньше, чем в 2008 г. По признанию кредитных брокеров, заемщики пока избегают долгосрочных займов, опасаясь снижения доходов.

Между тем в прошлом году банки успели накопить много средств и теперь вынуждены форсировать кредитование. Сейчас они могут себе позволить выдавать ипотечные кредиты по более низким, чем в прошлом году, ставкам, говорит зампред правления «Абсолют банка» Эмиль Юсупов. К марту многие банки опустили ипотечные ставки на первичку до 15–18% годовых, а на готовое жилье – до 13–16,5% годовых, рассказывает директор по маркетингу «Кредитмарта» Татьяна Будорагина.

Без страховки

Одновременно некоторые банки (к примеру, «Нордеа банк», «ВТБ 24», Райффайзенбанк, Банк Москвы, «Уралсиб», «ОТП банк») начали дифференцировать ставки по ипотеке в зависимости от объема страхового пакета. По «страховому» признаку ставки в одном банке могут отличаться на 3–5% годовых, но у некоторых – и на 10% (БСЖВ, «Интеза»), отмечает Медведева. Минимальные ставки – для заемщиков, выбирающих комплексное страхование (имущество, титул и жизнь), максимальные – для страхующих только залог. К примеру, в Росбанке при прочих равных условиях по кредиту с комплексным страхованием ставка равна 15,2% годовых в рублях, при страховании залога и личном – 16,7% годовых, при страховании залога и титула – 20,7% годовых, а при страховании одного залога – 22,2% годовых. По данным МАРКСа и «Интерфакс-ЦЭА», к началу марта 11 из 18 ипотечных банков топ-30 предлагали на выбор ипотеку с различным набором страховых услуг.

«Страхование жизни обычно обходится заемщику в 0,7–0,8% от суммы займа в год, а вот ставка по кредиту без такой страховки возрастает в среднем на 2–3% годовых», – предупреждает тех, кто решит сэкономить на страховании жизни, вице-президент Росевробанка Сергей Гордейко. По его оценке, лишь 2% заемщиков выбирают кредиты без страховки с повышенной ставкой.

Не на свои

Помимо снижения ставок банки постепенно возобновляют выдачу ипотеки с первоначальным взносом менее 30% от стоимости недвижимости. Еще осенью Сбербанк, «Нордеа банк», «ВТБ 24» снизили минимальный взнос с 30% до 20%.

В феврале этого года в «Абсолют банке» появились ипотечные программы с 10%-ным первоначальным взносом, требующие залога как приобретаемого, так и имеющегося жилья. А Росевробанк начал выдачу кредитов с 10%-ным взносом под залог лишь приобретаемого жилья. Но он доступен только семьям с детьми, где оба супруга работают, а ежемесячный платеж не превысит 50% совокупного семейного дохода за вычетом обязательных расходов, уточняет Гордейко.

Цены на недвижимость стабилизировались, так что риски обесценивания залога стали меньше, чем, скажем, год назад, объясняет Будорагина. Однако понижение первоначального взноса на 10% обычно увеличивает ставку в среднем на 1% годовых, отмечает она.

На рынке уже появились единичные ипотечные программы и без первоначального взноса, но большинство из них – кредиты под залог имеющегося жилья («Дельтакредит», «Кедр» и др.). Пожалуй, единственный, кто сейчас (с 1 февраля) предлагает ипотеку с нулевым взносом под залог только приобретаемой недвижимости, – банк «Советский». Правда, этот кредит выдается лишь при комплексном страховании на срок до семи лет под высокую ставку – 17% годовых в рублях. Это на 2% годовых больше, чем при взносе в 30% от стоимости жилья, – такова плата за риск банка, объясняет начальник отдела кредитования физических лиц «Советского» Павел Синютенко. Кроме того, комиссия банка за выдачу кредита составляет 8% от суммы кредита при среднерыночном тарифе 1–2%.

Можно занимать

Эксперты уверены, что условия ипотечного кредитования будут улучшаться и дальше. К концу года рублевые ставки по кредитам на готовое жилье во многих банках снизятся до 10% годовых, полагает Михаил Матовников, гендиректор «Интерфакс-ЦЭА». Но главной тенденцией этого года он считает снижение первоначального взноса. Большинство банков снизят минимальный взнос до 20%, а лидеры рынка – до 15%, соглашается Будорагина. А вот массового появления кредитов без первоначального взноса, что характерно для быстро растущего рынка недвижимости, в этом году никто не ждет. Лишь в 2011 г. Матовников надеется увидеть ипотечные кредиты со ставкой 10% годовых в рублях при первоначальном взносе 10%.

Прежде чем брать даже подешевевшую ипотеку, эксперты советуют заемщикам оценить доходы и способность в будущем выплачивать заем. Ставки будут падать и дальше, но рост кредитования может спровоцировать подорожание недвижимости, предупреждает директор по макроэкономическим исследованиям ГУ-ВШЭ Сергей Алексашенко. Так что лицам, уверенным в своей платежеспособности, лучше взять сейчас более дорогой кредит, а впоследствии перекредитоваться, чем дожидаться роста цен на жилье, считает он. По его подсчетам, рост цен на недвижимость всего на 5% перебьет снижение ставки по кредиту на 2 процентных пункта. Впрочем, за полгода цены на недвижимость вряд ли изменятся, а кредиты определенно станут доступнее, уверен финансовый директор компании «Универсальный финансовый консультант» Артем Плотников.

Эксперты не советуют сейчас принимать на себя валютный риск, выбрав ипотеку в долларах или евро. Однако признают, что валютный кредит благодаря более низким ставкам при относительной стабильности рубля окажется выгоднее.