Неправильный масштаб
Самарские арендаторы все активнее переезжают в офисы на окраинах. Эта тенденция сохранится как минимум три года. Но в центре города в этом году откроется еще несколько новых офисных комплексовБольшинство офисных новостроек в центре Самары были рассчитаны на крупных иногородних арендаторов, нарезка площадей в них была соответствующей масштабу компаний, говорит управляющий бизнес-центром «Информатика» Игорь Рязанов. Это, по его мнению, подвело девелоперов.
К минимализму
В кризис арендаторы ужали потребности, а с ними и занимаемые площади, ряд крупных компаний отказались от входа в регион, рассказывал Дмитрий Богданчиков из London Consulting & Management Company.
В прошлом году, говорят опрошенные «Ведомостями» брокеры, легче всего пришлось тем, кто не распродал офисные центры по кускам и мог их «перекроить», нарезав помещения по 10–15 кв. м: именно они сейчас наиболее популярны у самарских арендаторов, отмечает Рязанов.
Но из всех городских бизнес-центров в полной собственности девелоперов находятся не более пяти: «Информатика», «Региональный деловой мир», «БЭЛ-плаза», «Вертикаль» и один из офисов «Индэст-девелопмента», продолжает он. Остальные имеют множество владельцев, которым трудно выработать общую арендную политику. Поэтому компании все активнее переезжают на окраины Самары – там есть возможности снять небольшие помещения по приемлемым ценам. Например, в офисном центре «Жигули» (18 030 кв. м), переоборудованном из здания бывшей заводской администрации, квадратный метр предлагается по 125–150 руб. в месяц. По словам гендиректора бизнес-центра Евгения Ниркина, с лета 2009 г. в «Жигули» заехало 35% новых арендаторов.
На 100% сейчас заполнены лишь небольшие офисы в бывших заводоуправлениях или цехах на окраине города, а в бизнес-комплексах в центре пустует до трети площадей, утверждает Рязанов.
Например, в готовящейся к открытию «Скале» (находится неподалеку от административного центра, рядом с чередой магазинов и ресторанов), по оценке NAI Becar, заполнено 70% площадей. Из «Информатики» в более отдаленное от центра и более дешевое место в конце 2009 г. съехала самарская телекомпания «Терра», занимавшая два из восьми этажей более 10 лет. Ежемесячная аренда в этом бизнес-центре обходится клиентам в среднем по 500 руб. за 1 кв. м.
Переток арендаторов на окраины может сохраняться еще в течение трех лет, считает Рязанов. Ниркин из «Жигулей» возражает, что, как только финансовая ситуация станет нормальной и экономика стабилизируется, арендаторы начнут возвращаться в центр города, в качественные деловые комплексы – это престижно и удобно.
На перспективу
Очевидно рассчитывая на изменение экономической ситуации, в течение этого года несколько самарских компаний намерены ввести в строй три офисных комплекса в центре города.
«Индэст-девелопмент» через пару месяцев планирует запустить «Банковско-офисный центр» (БОЦ, 6500 кв. м) на ул. Аврора. БОЦ был открыт весной 2009 г., сейчас заполнен на 80%, остальные помещения отделываются под конкретных арендаторов, рассказал гендиректор компании Михаил Ненашев.
Также «Индэст-девелопмент» готов приступить к окончательной отделке «Волга-плазы» (11 269 кв. м). Изначально объект планировалось сдать в III квартале 2008 г., но помешал кризис, отмечает он. Сейчас, по словам Ненашева, для «Волга-плазы» компания нашла крупного иногороднего якоря. Уровень арендной ставки в «Волга-плазе» – от 600 руб. за 1 кв. м.
В апреле надеется получить разрешение на ввод в эксплуатацию торгово-офисного центра «Вертикаль» (общая площадь – 41 683 кв. м, офисная – 10 740 кв. м) его девелопер «Эл-траст». По словам директора по маркетингу «Эл-траста» Вячеслава Рандаева, большая часть площадей уже занята, среднемесячная арендная ставка составляет 550 руб. за 1 кв. м. Объект находится в строящемся деловом центре города. Здесь уже построен ряд бизнес- и торговых центров, а в 2012 г. напротив «Вертикали» развернется строительство «Самара-центра» (с офисными центрами, бизнес-отелем и проч.).
Недалеко от «Вертикали» готовится к открытию и офисный центр «Скала-холл» (11 680 кв. м). Единственная информация, которую удалось получить от представителя управляющей компании «Скала», – это то, что официального открытия еще не было, но с декабря первые арендаторы уже заселяются. Объем открытого предложения аренды офисных площадей, по данным Поволжского центра развития, с января 2009 г. по январь 2010 г. уменьшился почти вдвое – до 109 645 кв. м. Но аналитики утверждают, что за этот год было арендовано не более 20% площадей, собственники остальных просто перестали их публично рекламировать.