Кризис заставил пересмотреть традиционное отношение ко вторым домам

Налоги на недвижимость, расходы на содержание зданий кое-кому ударили по кошельку. Возникает вопрос: действительно ли привлекательна сейчас дисконтная недвижимость за рубежом? Не пытаются ли покупателям под шумок предложить непопулярные «цвета» и «размеры»?

Рынок вторых домов претерпевает радикальные – увы, печальные – изменения. Как и кризис, они начались с США. По данным Национальной ассоциации риэлторов США (НАР), за 2008 г. средняя цена второго дома упала на 23% в сравнении с 2007 г., а количество продаж за этот период снизилось на 31%. Риэлторское сообщество жужжит как улей, обмениваясь тревожными сообщениями по электронной почте. Набранная 48-м кеглем подпись под объектом «Не продается! Снизить стоимость!» говорит сама за себя.

В итоге дома уходят едва ли не за половину или треть первоначальной стоимости.

Этим летом кризис докатился и до рынка элитной недвижимости: стала явной нехватка денежных средств на финансирование ипотечных мегакредитов. Кроме того, стало очевидным, что федеральные меры по выводу рынка недвижимости из кризиса ориентированы главным образом на владельцев дешевого жилья.

Кризис не обошел стороной и Солнечную долину (штат Айдахо) – любимое место отдыха топ-менеджмента. Стоимость гигантского особняка площадью около 1000 кв. м на участке в 12 акров (4,8 га) с гостевым домом упала за последний месяц дважды, сейчас он продается за $7,9 млн – меньше чем за половину от первоначальной продажной цены, $17,9 млн, По данным Соутутского совета риэлторов, в сентябре этого года в районе было продано 14 домов средней стоимостью $465000, тогда как в сентябре прошлого – 20 домов средней стоимостью $830000.

Теряет в цене недвижимость и на горнолыжных курортах. Вряд ли где-нибудь в Америке цены на горнолыжные шале упали ниже, чем в Аспине (штат Колорадо): по данным Аспинского совета риэлторов, в сентябре здесь было продано всего четыре дома общей стоимостью $24,2 млн, тогда как в сентябре 2007 г. – 11 домов общей стоимостью $71,8 млн. Вилла в элитном поселке продается уже не за $15,98 млн, а всего за $9,95 млн, т.е. на 38% дешевле первоначальной цены.

Из Америки кризис традиционно переметнулся в Европу, где рынок вторых домов в последние годы развивался достаточно активно. «Национальные программы «Второй дом» развивал ряд стран, имеющих теплые курортные зоны для активизации внутреннего рынка жилья под лозунгом доступного отдыха своего населения. Эта стратегия поддерживалась широкодоступными дешевыми ипотечными кредитами, – поясняет директор департамента зарубежной недвижимости компании «Рунига» Элина Сиванкова. – В Европе данная ситуация относится в основном к Испании. Невыплаты по ипотечным кредитам привели к массовому возврату ипотечного жилья в банки. Другие категории владельцев прибрежной недвижимости, пытающихся от нее избавиться, – пенсионеры и европейцы, чье финансовое положение заметно ухудшилось во время кризиса. Кроме того, некоторые государства приняли защитные налоговые меры по стимулированию возврата инвестиций, вложенных в недвижимость других стран. Главным образом это касается Германии и Англии. В целом такая ситуация открывает хорошие возможности для россиян. На рынке появился широкий выбор предложений с существенным дисконтом и ипотечным плечом».

Мечты о высоком

Кризис на рынке вторых домов способствовал активизации российских и других зарубежных покупателей, предпочитающих сделки с наличными. Россияне в основном все еще продолжают покупать зарубежную недвижимость за наличные, что максимально выгодно продавцу. «Значительным фактором, побуждающим людей к покупке недвижимости именно сейчас, является нестабильность российского рынка. При том что цены на недвижимость в той же Анапе или Сочи не сильно отличаются от европейских, а даже превосходят их, – считает президент компании Greece.ru Property Development Владимир Ханукаев. – Как я уже говорил, сейчас самое время инвестировать в объекты за границей, так как рынок наполнен предложениями и цены в традиционно востребованных странах Европы – например, Болгарии, Испании, Греции или Черногории – значительно ниже, чем несколько лет назад. К наиболее привлекательным объектам для инвестиций относятся дома и квартиры на первой линии моря, а также недвижимость в крупных городах Европы. Во многих европейских странах – на Кипре, в Греции, Испании и Великобритании – банки идут на более выгодные, чем в докризисное время, условия кредитования покупки жилья, в том числе и вторичного. Поэтому можно найти хорошие объекты в интересующей стране на очень выгодных условиях».

Кризис делает доступными для более широкого круга покупателей даже элитные объекты. «Скидки сейчас баснословные, а цены на аренду снизились несущественно, – отмечает Юлия Кайнова, руководитель департамента зарубежной недвижимости Century 21 BeverlyWood Realty. – Например, в районе Disney World в Орландо можно купить очень приличные квартиры с одной спальней в доме с бассейном, красивым внутренним двориком с фонтаном всего за $40000. Сдать такую квартиру в аренду можно с доходом минимум 8% годовых. Есть и более дешевые, но менее качественные варианты стоимостью и вовсе от $12000. А вот стартовая цена квартиры в престижном районе Майами начинается уже от $100000. Но надо очень аккуратно относиться к рекламе, ознакомившись с которой можно подумать, что в Майами на первой линии океана можно купить достойную квартиру в кондоминиуме за $100000. Это неправда, в реальности скорее всего это будет либо очень старый дом, либо квартира, требующая изрядного ремонта, либо не самый лучший район. Вот свежий пример из моей практики: семейная пара приехала в Майами, чтобы купить квартиру в кондоминиуме на берегу стоимостью $150000, они знали точный адрес и дом, где хотели смотреть объекты, потому что там купил квартиру их друг. Клиентов не устроили качество дома и район, но город Майами понравился. В результате они выбрали квартиру за $600000».

Инвестиции или балласт?

Кризис на рынке недвижимости заставил пересмотреть традиционное отношение ко вторым домам. «Даже не думайте называть второй дом инвестицией, – предостерегает американский специалист по финансовому планированию Шон Сиболд. – Вы просто платите за роскошь уединения». Сиболд считает, что клиенты часто недооценивают размах затрат, необходимых для покупки, обустройства и последующего содержания второго дома. «Лучше уж разместить сбережения в индексный фонд вроде S&P Index Fund и пожить в отеле Four Seasons», – советует финансист.

«Для американцев курортная недвижимость стала балластом из-за множества ипотек на одной семье. Как правило, дом, в котором они постоянно живут, – под ипотекой. Кроме того, многие купили курортную квартиру также с использованием кредита, – говорит Юлия Кайнова. – Сейчас многие потеряли работу, другие стараются экономить и сокращают расходы, поэтому выплачивать ипотеку каждый месяц стало невыгодно. Дешевле посещать любимое курортное место реже и снимать жилье. Поэтому пострадавшие от кризиса граждане США выбирают аренду».

Продают ли свои вторые, зарубежные дома российские граждане? «Такая тенденция уже характерна и для части российских владельцев зарубежной недвижимости, – отмечает генеральный директор «Миэль DPM» Наталья Завалишина. – Причин две: во-первых, в условиях рецессии стало сложно содержать дополнительную зарубежную недвижимость. Во-вторых, многие пытаются продать ранее приобретенные в инвестиционных целях объекты, опасаясь, что цены могут еще сильнее опуститься. Но массовых продаж нет. Все-таки не так много россиян (в сравнении с американцами или англичанами) владеет иностранной недвижимостью. Для России тенденция покупать зарубежную недвижимость сформировалась только за последние 3–5 лет, поэтому сравнивать объемы купленного россиянами и европейцами или американцами нецелесообразно».

Что же делать тем, кто хочет увеличить доходы от пустующего большую часть года дома? Возможно, последовать примеру Джека Рассела из Лексингтона (штат Кентукки), который сам занялся сдачей в аренду второго дома с пятью спальнями в Южной Каролине. Всего $249 Рассел заплатил за рекламу дома на сайте Vacation Rentals By Owner (VRBO.com), еще $200 – за объявление в Google, которое пользовалось очень большой популярностью. Кроме того, он бесплатно организовал группу в системе Facebook, что также явилось эффективным средством продвижения объекта. Результат: Рассел будет сдавать дом в аренду на 26 недель в год, причем в летние месяцы – за $7600 в неделю.

Впрочем, есть и более экзотические способы использования пустующих вторых домов. Некоторые владельцы сдают дома в аренду организаторам благотворительных аукционов. В этом случае владельцы дома могут вычесть рыночную цену аренды дома из налогооблагаемого дохода. Найти подходящий вариант можно, например, на сайте VacationHomesForCharity.org.

Есть и совсем радикальный вариант: пожилые владельцы дома передают его в дар благотворительному фонду с правом пожизненного проживания. По мнению вице-президента по управлению инвестициями банка Boston Private Bank & Trust Co. Роусона Хабеля, результатом такой сделки может стать значительное облегчение налогового бремени для пожилых, что позволит им меньше экономить, будучи на пенсии. Хабель посоветовал 65-летней паре, владеющей домом стоимостью $2 млн в Нью-Хэмпшире на берегу озера, передать его благотворительному фонду. В результате налоговая база семьи сократилась на $900000 и в течение пяти лет супруги смогут получить $315000 дополнительного дохода.