Активен ли запрет?

Уже два года, как в Центральном административном округе действует запрет на строительство офисной недвижимости. Кризис не амортизировал последствия запрета – просто отложил неизбежную проблему на несколько лет.

Как только арендаторы увидят признаки выздоровления рынка – а это, по нашим оценкам, произойдет уже в следующем году, – баланс начнет восстанавливаться и мы получим запоздалый эффект от введенного запрета в полной мере.

Произойдет это потому, что нынешнее офисное предложение в центре города недостаточно для спроса, который существует в нормальных экономических условиях. В 2009 г. по объему офисных площадей (11,3 млн кв. м) Москва заняла седьмое место в списке европейских городов, a по объему купленных и арендованных офисных площадей (627 910 кв. м) – второе после Парижа. Те объекты, которые выйдут на рынок к началу экономического подъема, быстро заполнятся – и через четыре-пять лет мы опять вернемся к проблеме острой нехватки площадей.

Что это будет означать для города? Городские власти едва ли отменят запрет на застройку центра офисной недвижимостью и прочие ограничения на строительство высотных зданий. Причины таких запретов связаны с объективными факторами – общей загруженностью районов внутри Садового кольца и невозможностью осуществлять точечные проекты.

Мэрия предлагала девелоперам перепрофилировать офисные проекты в жилые апартаменты и гостиницы, но пока мы этого не видим: владельцы не стремятся втягиваться в долгий и затратный процесс, для которого потребуются не только деньги, но и новая документация.

Проблема, связанная с недостатком площадей, будет решаться другими путями. Некоторые из них уже обозначены. Среди альтернативных решений для арендаторов – «Москва-сити», деловые районы, бизнес-парки и качественные офисные центры, которые строятся около Третьего транспортного кольца.

Но прежде, чем мы вновь ощутим этот недостаток, нам предстоит пережить последствия кризиса.

Сейчас в строй в центральных районах города вводится достаточно много объектов, которые получили разрешение на строительство и все необходимые лицензии еще до того, как запрет вступил в силу. Среди них деловой центр «Оружейный», офисный центр «Домников», многофункциональный комплекс «Вивальди плаза», а также несколько объектов на Добрынинской и Мясницкой улицах.

Но на рынок перечисленные центры выйдут как раз тогда, когда рынок будет меньше всего в них нуждаться.

Дело в том, что начало строительства этих объектов пришлось на тот момент, когда даже их совокупный объем не удовлетворял существующий спрос на качественные помещения в центре. Но в результате кризиса к концу 2008 г. арендаторы стали экономить деньги – и цены начали падать. Спрос оставался, но сделки не заключались просто потому, что в нынешних экономических условиях приоритеты арендаторов сместились. Компании по-прежнему хотели бы иметь качественный офис в центре города, но сложности с финансированием заставляли их искать помещения ближе к Третьему кольцу и отказываться от размещения в центрах класса А.

Но спрос на офисную недвижимость в центре никуда не денется. Цены начнут расти в среднесрочной перспективе, а это означает больше возможностей для собственников и инвесторов.

В итоге через несколько лет запрет на офисную недвижимость сделает рынок более «девелоперским» и предоставит хороший шанс для инвесторов и собственников, которым удалось вовремя приобрести дефицитные помещения внутри Третьего кольца.