Ждут первые очереди
Новосибирск оказался переполнен складскими помещениями высоких классов. Ставки аренды постепенно снижаются, но спрос не растет
В Новосибирске пустует около 30% складских площадей, годом ранее этот показатель составлял 3%, подсчитал Новосибирскстат. По расчетам статистиков, потребность города в терминалах снизилась в 4 раза – в прошлом году она составляла 1 млн кв. м. По информации DSO Consulting, общая площадь складов в июне составляла около 870 000 кв. м, из которых почти 260 000 кв. м – класса А и примерно 150 000 кв. м – класса В.
Ставки вниз
Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков сообщил, что осенью 2008 г. средняя ставка аренды складов класса А составляла около $140 за 1 кв. м в год (с НДС и операционными расходами), а в начале 2009 г. снизилась до $110. Эксперт утверждает, что к концу года ставки уменьшатся на 30–40% относительно осени 2008 г. – до $90–100 за 1 кв. м в год.
По словам Игоря Дидуха, гендиректора «Евросиб-терминал – Новосибирск», в феврале средняя ставка по Новосибирску за хранение одного паллето-места в сутки составляла 12,5 руб., сейчас это 11 руб., а на отдельных складах – меньше 8,5 руб.
На треть подешевели и склады классов В и С, признают опрошенные «Ведомостями» эксперты, объясняя это превышением предложения над спросом. Помещения иногда выставляют по ставке на 20% ниже уровня ноября 2008 г., а сдают и на 40% дешевле, сообщает риэлтор «Акрополя» Дарья Остапенко. По ее информации, ежемесячная ставка аренды холодного склада составляет от 80 до 120 руб. за 1 кв. м, теплого – от 150 до 220 руб. за 1 кв. м.
Зависят от арендаторов
До сих пор девелоперы при определении арендной ставки исходят из окупаемости своих вложений, а не из реальных возможностей арендатора, говорит независимый аналитик Андрей Задков. Пока они не пересмотрят арендную политику, заполняемость не вырастет, уверен он.
По данным DSO Consulting, класс А сейчас заполнен на 60%, класс В – на 80%.
Еще в 2008 г. заполняемость всех складов была 100%, но дефицит быстро исчез начиная с осени, когда арендаторы стали сокращать занимаемые площади, признают опрошенные эксперты.
В феврале 2009 г. открылся терминал Megalogix (121 000 кв. м). По информации директора проекта Megalogix Давида Гуссе, сейчас на складе на ул. Петухова заполнено 30 000 кв. м, есть один арендатор, «но через месяц их будет больше», так как компания ведет активные переговоры. Коммерческий директор «Евразии логистик» Сергей Верещагин отметил, что клиенты опасаются заключать долгосрочные договоры по аренде складов класса А. Он сообщил, что его компания сократила срок действия договоров с пяти лет до одного года. В классе А ставка не только высока, но еще и выставляется в долларах или евро – это пугает арендаторов, признает Верещагин.
PNK-Grouр объявила об открытии в сентябре первого здания (50 000 кв. м) комплекса класса А «ПНК-Толмачево». Исполнительный директор PNK-Grouр Олег Мамаев говорит, что запуск объекта зависит не только от арендаторов (PNK-Group подписала договоры на треть площадей первой очереди), но и от наличия инфраструктуры, которая «уже готова». Сдача всего комплекса на 300 000 кв. м намечена на 2012 г., по словам Мамаева, в зависимости от заполняемости компания может сдать даже 400 000 кв. м – имеющийся участок это позволяет.
Стройка притормозила
Директор RID Analytics Елена Ермолаева говорит, что в Новосибирске было заявлено к строительству 2,5 млн кв. м складов, «но сейчас ясно, что это явно избыточно».
По словам Дьячкова, ввод второй очереди (10 000 кв. м) логокомплекса класса А от ItellaNLC в г. Оби планировался еще в марте 2009 г. По сообщению пресс-службы ItellaNLC, ее откроют примерно в середине июля. Первая очередь (10 000 кв. м) заполнена на 80–90%, в аренду компания ее не сдает, оказывает услуги ответственного хранения, сообщил Игорь Сусанов, директор по региональным операциям. Предварительные переговоры с клиентами по заполнению второй очереди ведутся, заявил он.
Отложены работы по проекту MLP – 100 000 кв. м класса А и второй очереди «Megalogix-Новосибирск» на 100 000 кв. м, говорит Дьячков. По его информации, и «Евразия логистик» пересмотрела график работ в «Толмачево», где до 2012 г. заявлено 0,8 млн кв. м складов класса А. Пресс-служба «Евразии логистик» сообщила, что сдача в эксплуатацию первой фазы (95 000 кв. м) первой очереди (286 000 кв. м) произойдет уже в сентябре 2009 г. 16 июня Внешэкономбанк открыл кредитную линию на 4,1 млрд руб. на семь лет ЗАО «Логопарк «Толмачево» для финансирования строительства.
Дьячков сомневается, что данный объект будет сдан в срок, поскольку в условиях пустующих складских помещений Новосибирска сомнительна его доходность (необходимое условие для возвращения кредита).