Громкие имена: Инвестировать на спаде рынка

1995 Окончил Московский авиационный институт, экономический факультет по специальности «экономическая информатика». 2000 Окончил аспирантуру РЭА им. Плеханова по кафедре финансов, кандидат экономических наук. 2000 ЗАО «Управляющая компания финансово-промышленной федерации», начальник управления менеджмента. 2001 Генеральный директор компании «Информационные банковские технологии». 2001 Уральский финансовый холдинг, вице-президент, член совета директоров АКБ «Корпорация резервных фондов», члена совета директоров АКБ «Золото-платина банк». 2003 Заместитель президента Новикомбанка. 2004 Вице-президент Уральского финансового холдинга. 2005 Председатель правления КБ «Корпорация резервных фондов». 2005 Советник председателя правления Мечел-банка. 2006–2008 Директор компании Sunjust Ltd.

В собственности управляющей компании «Иткол» 850 000 кв. м коммерческой недвижимости. Председатель совета директоров компании Михаил Кудрявцев уверен, что кризис дает новые возможности, а заработать можно и на падающем рынке. Ранее, с 1993 г., он работал в банках. Начинал карьеру дилером банка «СБС-Агро» на ММВБ, был заместителем директора казначейства... Последние три года занимается управлением частным капиталом.

– Какова сейчас ситуация? Меньше клиентов?

– Зарабатывать можно как на растущем, так и на падающем рынке. Рынок сейчас поменялся, но возможностей для заработка меньше не стало. Напротив. На кризисе надо зарабатывать.

– Для вас кризис – это возможность?

– Однозначно. Думаю, что не только для нас. Ситуация не так плоха в целом для экономики, я это говорил еще в ноябре прошлого года. Кризис у нас очищающий – неэффективные собственники по разным причинам выбывают из бизнеса. Не потому, что новые владельцы лучше знают, что и как делать, просто они покупают объекты дешево. Одно дело – купить здание за $100 млн, сдать в аренду и окупить за 15 лет. И совсем другое – приобрести объект за $10 млн и окупить за четыре года. А мы как раз занимаемся управлением капиталом частных инвесторов, которые, имея деньги, хотят и могут их эффективно вложить.

– Из чего строится доход вашей компании?

– Из трех источников. Наиболее стабильный – текущее управление объектами инвестиций. Учитывая, что сейчас мы управляем объектами, принадлежащими только нам, это арендный доход. В нашей структуре существует компания, управляющая недвижимостью, – «Иткол-сервеинг». Мы ее специально выделили, потому что хотим этот опыт тиражировать, управляя чужой собственностью. Второй источник – доход от совершения сделок: мы всегда что-то продаем, что-то покупаем. Общая выручка компании – около 1 млрд руб. в год, в основном это арендные платежи. Третья составляющая – развитие направления управления капиталом. Мы рассчитываем на доход от управления фондами. Сейчас это 2% от суммы фонда в год согласно регламенту ФСФР.

– На встрече, которую организовывал «Московский бизнес-клуб», представители вашей компании говорили, что некрупные инвесторы объединяются, чтобы совместно приобретать ликвидные объекты. Появилась ли уже новая организация?

– Мы только-только вышли с этой темой на рынок. 15 марта зарегистрировали два фонда: ЗПИФ недвижимости «Коммерческая недвижимость» и ЗПИФ недвижимости «Столичные инвестиции». Да, инвесторы объединяются, например институциональные [банки]. Сидеть в ликвидности для банка можно лишь некоторое время. Деньги надо отдавать в оборот, они должны зарабатывать. И в ближайшее время, по моему мнению, начнется оживление банковских инвестиций.

–Те, кто практиковал консервативный подход к бизнесу и не был завязан на кредитах, сейчас выиграли?

– Таких нет. Все брали кредиты, и мы брали. На растущем рынке мы имели возможность, приобретая объект, в дальнейшем продать его часть и таким образом погасить кредит. Некоторые просто набрали слишком много либо не успели рассчитаться. А мы успели, так уж получилось. Сейчас нам принадлежит около 850 000 кв. м.

– Когда, вы считаете, начнется прогнозируемое вами оживление?

– Оно уже началось. У бизнеса еще есть и жирок, который компании накопили за предыдущий период. В ближайшее время запас будет вымываться, поэтому еще несколько месяцев ситуация кардинально не изменится. Но, думаю, к концу этого года произойдет смена собственников наиболее эффективных активов. Я говорю не только о недвижимости, но и, например, о промышленной отрасли. Это тоже интересный бизнес с точки зрения покупки предприятий.

– Какие предприятия привлекательнее?

– Производящие продукт, востребованный на внутреннем рынке. Или предприятия – контрагенты госкорпораций. Эта часть экономики будет поддерживаться в любом случае.

– Как вы оцениваете ситуацию на рынке недвижимости?

– Он активизировался. Думаю, уже проходят сделки по смене собственников. Есть инвесторы, которые устали сидеть в деньгах и готовы рассматривать приобретение объектов. Но примерно 80% инвесторов – это спекулянты, которые хотят заработать в течение года. Они торгуются, пытаются демпинговать. Некоторые собственники идут к таким инвесторам, потому что им плохо. Но тот факт, что спекулянты начали покупать, означает, что за ними пойдут и более спокойные инвесторы. Те же самые банки.

– Ваша компания покупает дистресс-активы?

– Да, именно такие активы мы покупаем. Мы не работаем с жилой недвижимостью. Что касается коммерческой, то рассматриваем объекты только в черте Москвы. Стрит-ритейл интересует в меньшей степени, потому что им сложнее управлять. Например, вы приобрели помещение в 200 кв. м на Старой Басманной улице, а арендатор ушел. И вы в поиске. Если у вас таких помещений много – это одно дело. А если инвестор накопил и купил помещение с целью сдавать в аренду – совсем другое. Такая схема сейчас не работает. С полноформатными торговыми площадями мы не работаем. Я могу говорить про офисные помещения, производственные и складские. Последние сейчас – самые неинтересные с точки зрения работы с инвесторами.

– Почему? Казалось бы, компаниям, бизнес которых завязан с логистикой, самое время дешево приобретать складские комплексы.

– Зачем? У них же товарооборот уменьшился.

– Почему вы не работаете с торговой недвижимостью?

– Мы специализируемся на другом. Приобретаем недвижимость, например фабрику, реструктурируем ее: сохраняем по возможности профильное производство на оптимальных площадях, а остальные сдаем в аренду или частично продаем, оставляя себе некий задел для девелопмента. Например, незастроенную территорию или здание, чтобы потом его снести и построить новое. Для нас это понятный бизнес. Мне кажется, что специализация – это правильно. Не надо заниматься всем, иначе нигде не будешь профессионалом.

– Инвесторов интересуют недострои или они рассматривают только готовые объекты?

–Те, кого я знаю, не рассматривают тему девелопмента. Исключением будет только готовый объект, который нуждается, к примеру, во внутренней отделке или косметическом ремонте. Это максимум, на что готовы смотреть инвесторы.

– Вы берете в управление любые здания? Вас не пугают устаревшие объекты?

– Любые не берем. Мы не работаем с категорией А. Я недавно встречался с представителем крупной компании, которая занимается качественными бизнес-помещениями. И мне задавали вопрос, почему я не покупаю офисы класса А, которые сейчас можно купить по $3000–5000 за 1 кв. м.

– И почему же?

– Потому что сдать такое помещение сейчас возможно в среднем по $600 за 1 кв. м. Посчитаем: когда это окупится? Лет через семь. А если я куплю по $1000 за 1 кв. м помещение категорией пониже и сдам по $350 за 1 кв. м в год или даже чуть дешевле, то окуплю проект за четыре года. Понятно, что если рынок пойдет вверх, то площади подрастут в цене, но сейчас такие вложения – большой риск. Все смотрят на текущую доходность и хотят минимум 15% годовых. Конечно, если мы найдем дистрессовый актив с видом на Кремль, то купим. Но пока я таких не вижу. Проще работать с категорией пониже.

Перед приобретением объекта мы, как и все, проводим due diligence. Сейчас у нас с шестью объектами подписаны договоры на проведение обследования на предмет покупки.

– Объекты назовете?

– Нет. Просто одним покажется, что мы покупаем очень дешево, другим – что очень дорого. Зачем лишние вопросы? Купим – тогда все расскажем. Могу сказать, что это офисные центры с минимальной наполняемостью в 40% от сдаваемых площадей. Все расположены в Москве, часть объектов – на пр-те Мира, Соколе, Волоколамском шоссе. Мы смотрим и щупаем рынок. Думаю, что объективная цена продажи офисных объектов, подобных нашему (классы В и С общей площадью от 10 000 кв. м), – $1200–1500 за 1 кв. м.

– Какие работы вы проводите на объекте перед сдачей в аренду? Насколько после повышается цена?

– Мы делаем ремонт, тратим на 1 кв. м где-то от $150 до $180. Конечно, ставки повышаются. Допустим, до улучшений мы сдавали арендаторам площади по ставке $240 за 1 кв. м в год, а после работ ориентируемся на $320 за 1 кв. м в год.

– У вас на сайте написано, что компания берет любые объекты и гарантирует повышение их доходности. За счет чего вы можете улучшить объект в нынешней ситуации?

– Сейчас мы обсуждаем тему создания ПИФов. В Москве много неэффективно управляющихся объектов, собственники которых столкнулись с тем, что текущий доход от объекта перестал окупать платежи по кредиту. Я наблюдаю это на рынке за последние три месяца сплошь и рядом. Мы предлагаем таким собственникам создать непосредственно под их объект ПИФ, отдать здание под наше управление. Цель – заполнить его арендаторами, а потом начать продавать паи этого фонда внешним инвесторам на открытом рынке. Таким образом, собственники начинают получать постоянный инвестиционный доход и, продав часть паев, получают деньги. Потому что этот объект мы интегрировали в нашу структуру, передав в управление «Иткол-сервеинг». Может, это не панацея, но все наши объекты – от офисов классов В и С до производственно-складских помещений – сданы, все работает.

– Обращаются ли к вам с предложением купить неликвидные активы?

– Тема инвестбанка в условиях кризиса – золотое дно, моя мечта. Аккумулирование денежных средств, на которые в условиях кризиса можно приобрести хорошие объекты, – очень нужная деятельность. Такие возможности бывают раз в несколько лет. Мы общаемся с инвесторами. Есть предложения от частных западных инвесторов, имеющих свободные средства в размере $10–20 млн. Как правило, это семейные деньги или реэкспортные. А институциональные западные инвесторы не готовы вкладываться. По нашей просьбе компания Ernst & Young провела переговоры с 30, если не ошибаюсь, западными фондами, которые до кризиса работали в России. Ни один не готов сейчас вкладывать деньги.

– Как вы полагаете, то самое пресловутое дно уже пройдено или это агония?

– Нет агонии, есть эффект маятника. Мы еще не на дне, маятник не достиг равновесного положения внизу. В ближайшие пару месяцев накопленный запас окончательно растает у тех, чьи дела идут не очень хорошо. А те, у кого ситуация нормальная, будут инициаторами подъема. Думаю, что этот год мы закончим позитивно.

– Что будет в следующем году?

– У кого [сейчас] плохо – у того [будет] плохо. Но постепенно заработает банковская система. Есть банки, есть частные инвесторы с деньгами. Средства надо вкладывать, деньги – это товар.

Биография

Михаил Кудрявцев, председатель совета директоров УК «Иткол»