Громкие имена: «Нам еще повезло»

Недавно мне привезли из магазина продукты, заказанные через интернет с доставкой на дом. Пытаясь отдышаться от тяжести пятилитровых бутылей с питьевой водой, курьер пожаловался, что еще недавно он был золотым и платиновым брокером одной из крупнейших московских риэлторских компаний – «Миэля», специализировался на новостройках, а теперь ему приходится сами видите, чем заниматься...

Что ж, подумал я, вот еще один повод расспросить председателя совета директоров «Миэля» Григория Куликова о том, как идет бизнес. Как сталкиваются амбициозные планы по темпам развития и сегодняшние реалии? Тем более что эта компания давно переросла просто риэлторскую деятельность, активно занимается девелопментом не только в Подмосковье, но и в регионах, развивает и зарубежные проекты.

– Главный вопрос в нынешней экономической ситуации звучит парадоксально: просто расскажите, как дела. У вас действительно произошло масштабное сокращение персонала?

– Если сравнивать с докризисным уровнем, то наша численность снизилась чуть более чем на 20%. Основное сокращение – в сфере управленцев, в сервисных, вспомогательных подразделениях, а также существенное снижение количества сотрудников в девелопменте. Если же говорить о брокеридже, а это много разных подразделений, то там уменьшение было весьма и весьма незначительным – в пределах 10%. О том, чтобы наш платиновый брокер курьером работал, впервые слышу.

– То есть брокеридж продолжает приносить прибыль, а девелопмент сворачивается?

– Нет, неправильно. Брокеридж в прошлом году в целом был прибыльным. Хотя IV квартал оказался убыточным – было бы глупо скрывать. Это касается компании «Миэль-Брокеридж», которая занимается вторичной, так называемой регулярной городской и загородной недвижимостью. «Миэль-Аренда» всегда была прибыльна, остается прибыльной и сейчас. Хуже результаты в агентстве эксклюзивной недвижимости «Усадьба» (рынок de luxe, элитный), там по итогам года мы увидели убытки. Коммерческая недвижимость по итогам прошлого года показала достаточно хорошие результаты. Сейчас «Миэль – Коммерческая недвижимость» и Praedium, которая, так же как и «Усадьба», является дочерней компанией холдинга, в некоторых ключевых для них сегментах рынка входят в число лидеров. Например, Praedium – в сегменте складов, логистики (вторая позиция в стране); а «Миэль – Коммерческая недвижимость» – это стрит-ритейл, офисы класса В- и ниже, малые форматы (вошла в пятерку).

– Ходили слухи, что Praedium вы продали?

– Это не так. Мы долго вели переговоры, и в прошлом году Praedium подписала соглашение о вхождении в международную сеть Oncor International, которая объединяет на партнерских принципах по одной компании в каждой стране. Это не франчайзинг, не дочерние структуры, это именно партнерство. В прошлом году Oncor поменяла партнера в России, и им стала Praedium, которая теперь называется Praedium – Oncor International. Это позволяет иметь доступ к клиентской базе по всей сети, это обмен клиентами, определенная система взаимодействия по сделкам, раздел комиссии по сделкам в рамках сети и т. д. Никаких акций, долей Praedium продано не было. Сравнивать Oncor с Cushman & Wakefield, JLL, Colliers International бессмысленно – это разные форматы.

– До этого российским партнером Oncor была компания Astera. Почему теперь Praedium?

– Я оставлю вопрос без комментариев. Так случается. Для нас важно, что Praedium не продается. Напротив, к нам поступали предложения от некоторых «терпящих бедствие» структур, желавших войти в нашу, но мы их не приняли. Слишком велика разница в видении стратегии развития. У нас есть «Миэль – Коммерческая недвижимость», есть Praedium, а в жилом сегменте есть «Миэль-Брокеридж», есть «Усадьба». И там и там есть кому заниматься регулярной недвижимостью, есть кому заниматься дорогой. Ни там ни там третья структура не нужна. Иначе начнется размывание торговых марок и путаница.

А вообще по рынку действительно бродят отдельные творческие коллективы, отдельные брокеры, отдельные руководители без творческих коллективов – по-разному бывает. В такие тяжелые времена всегда кто-то усиливается, а кто-то теряет позиции.

– Как обстоят дела в девелопменте?

– Девелопмент не сворачивается ни в коем случае. В холдинге есть несколько проектов и, соответственно, несколько подразделений, которые их развивают. Есть несколько жилых проектов – многоэтажные дома, – которые мы развиваем совместно с застройщиками как партнеры. Ведем строительство двух поселков, которое мы намерены завершить. Есть и несколько земельных участков, которые пока в бумажной стадии, на стройку мы не спешим.

Есть проекты «Сочи» и «Красная Поляна», которые развивает «Миэль-Новостройки». Пока они тоже в бумажной стадии – мы заключили договор на проектирование, процесс идет в плановом формате. По нашему графику мы и не планировали выходить на стройплощадку в этом году.

Подготовка площадок в таких городах, как Москва или Сочи, всегда долгая история. Кстати, мы приобрели там площадку еще до объявления Сочи столицей Олимпиады. Мне кажется, что предолимпийская истерия девелоперам работать только мешает. Что ж, работаем в тех условиях, которые есть. И работаем, не отставая от графика.

Другое направление – «Миэль – Инвестиции в регионы». Это сравнительно молодая компания: она создана 1,5 года назад. Ее крупнейший проект (а для нас это мегапроект – 1,1 млн кв. м, из них 700 000 кв. м – жилье) – омский жилой массив «Авангард», так мы его назвали. Там во II квартале мы планируем сдать первые два дома, первый уже готов, завершена внутренняя отделка. В нем продано уже довольно много квартир, подпадающих под понятие «доступное и комфортное жилье». Мы стараемся сейчас всячески продвигать их на рынке, в том числе продавать под государственные нужды. Что-то уже купила администрация Омска, планируются аукционы и конкурсы, в которых мы собираемся участвовать. Второй дом тоже практически готов, третий «вышел из земли», а в четвертом ведутся работы на нулевом цикле.

– По какой цене вы продавали квартиры муниципальным и государственным структурам и насколько она отличается от среднерыночной по Омску?

– Ни федеральные, ни муниципальные структуры не могут сами определять закупочные цены. Цены устанавливаются Министерством регионального развития для каждого региона, в их рамках мы и работаем. Сегодня это работа на уровне себестоимости. Спасибо, что пока не в минус.

– Жилье вообще может быть одновременно доступным и комфортным?

– Основная проблема отношений с федеральными и муниципальными структурами по ценообразованию – шкала времени. Совершенно справедливо сегодня утверждение о том, что можно и нужно строить в России жилье по средней цене 30 000 руб. за 1 кв. м. Да, действительно можно. Если сегодня из инвестфонда дадут средства на инфраструктуру, если землю для строительства предоставят на комфортных для девелопера условиях, если подвод коммуникаций будет дотирован средствами инвестфонда либо оплата будет отсрочена (а не как сейчас: сначала – деньги, а когда-нибудь потом – газ и электроэнергия), если будут ускорены согласования – десятки в регионах и сотни в Москве, если, если... Тогда при сегодняшних ценах на стройматериалы и строительно-монтажные работы можно даже получить 10–15% рентабельности. Не в Москве, конечно, но в регионах можно. Но только при условии выполнения всех этих «если». А в нынешних условиях 30 000 руб. – это скорее вопрос будущего, чем настоящего. Сформировавшаяся за последние три года себестоимость квадратного метра не укладывается в рамки 30 000 руб. То, что строится сегодня и было построено вчера, обходится намного дороже. Это самое важное – отношение федеральных и других властей к соотношению цены жилья с ценами на нефть, на стройматериалы, сроками и порядком всевозможных согласований, бюджетной поддержкой создания инфраструктуры и т. д. Понимаете, 30 000 руб. – очень правильная средняя цена по России при условии поддержки со стороны инвестфонда, местных властей и т. д. А уже построенное жилье не вписывается ни в какие 30 000 руб. за 1 кв. м. Нам еще повезло – в Самаре, Нижнем Новгороде себестоимость строительства значительно выше.

Сейчас стали циркулировать слухи, что себестоимость строительства жилья упала чуть ли не вдвое, следовательно, жилье должно подешеветь настолько же. Если речь идет о строящемся жилье, то его себестоимость в основном уже сформирована и если меняется в процессе строительства, то незначительно. Судите сами. Приобретены права на землю, разработана и согласована исходно-разрешительная документация, полностью оплачены техусловия. Эти затраты составляют до 60%. А 40–50% – стоимость монтажа, собственно стройка. Снижение же стоимости стройматериалов на 10–15% и даже 20% влияет на конечную цену продажи на 6–10%, не больше.

Для будущих же строек я предполагаю, что себестоимость упадет максимум процентов на 20.

Сейчас закупочная цена для Омска – около 29 000 руб. за 1 кв. м; в розницу мы продаем чуть дороже 30 000 руб., например, наиболее востребованные 1-комнатные квартиры. И это квартиры с полной внутренней отделкой – в Москве таких новостроек практически не бывает с советских времен.

– Какова структура финансирования ваших проектов?

– Сочинский проект мы целиком и полностью финансируем собственными средствами на данной (пока бумажной) стадии, там нет долговых инструментов. Это важный момент – все бремя рисков мы несем на себе.

В Омске ситуация иная. Мы входили в проект на стадии «замерзшего котлована» 1,5 года назад. Полгода вели переговоры, затем приобрели контрольный пакет акций реализующей его компании, потом увеличили свою долю до 88%. Также там есть доля омского франчайзи «Миэля», который должен там, на месте, быть нашим внимательным глазом и участвовать в бизнес-процессе. Таким образом они тоже стали немного девелоперами. Реконцепцию проекта нам сделало московское архитектурное бюро «Остоженка», в конце января мы прошли градсовет в Омске. Понятно, что местное архитектурное сообщество очень пристально изучало «проект от москвичей», но тем не менее мы нашли общий язык и градсовет утвердил наш проект.

В омском проекте присутствует долговое финансирование, но оно не превышает 30% общего объема инвестиций, которое в итоге должно составить $700–800 млн. У нас финансовый рычаг немного наоборот: не 70 на 30, а 30 на 70.

– Как вообще работается в Омске?

– В целом ситуация благоприятная. Сейчас создается федеральный инвестиционный фонд по поддержке строительства в рамках программы «Доступное и комфортное жилье»; мы при моральной поддержке омской администрации готовим нормативную базу для организации конкурсов. Мы видим заинтересованность городской администрации в сотрудничестве: Омску скоро исполняется 300 лет. Вы же знаете культуру юбилеев в нашей стране. Под юбилей перспективы сотрудничества с властью всегда расширяются...

– Другие региональные проекты есть?

– Еще один проект – под Рязанью (он состоит из смешанного жилья загородного типа – коттеджи, таунхаусы, малоэтажка). Мы приобрели 100% компании, владеющей земельным участком почти в 200 га, подробности раскрывать пока не буду, но речь идет о нескольких сотнях тысяч квадратных метров. Плотной застройки, конечно, там не будет. Но мы будем формировать цену реализации, максимально приближенную к государственной закупочной цене: цена вхождения в проект и подключения коммуникаций для нас достаточно комфортная, рублевая; объем заемных средств, т. е. кредитная нагрузка, на нынешнем этапе не превышает 10%. Готовим документацию для участия в конкурсе на получение федеральных средств на развитие инфраструктуры, коммуникаций, дорог.

Такие проекты – омский, рязанский – долгосрочные, рассчитаны более чем на пять лет, поэтому предполагаем, что и банковское финансирование со временем наладится, и вся ситуация изменится к лучшему. Что зависит от нас – строить хорошее жилье по доступным ценам – [мы сделаем], а все остальное зависит от государства. Но для нас главное – что мы формируем всю структуру себестоимости с самого начала, поэтому у нас есть все шансы строить и продавать недорого с приемлемой маржей.

– Именно формирование себестоимости с самого начала и дает возможность в конце выходить на прибыль?

– Конечно. Нам еще повезло: проекты, в которые мы вступали в предкризисный период, находились на момент нашего вхождения в них на самом начальном этапе. В такой ситуации можно что-то поменять, откликнуться на изменившиеся экономические условия, понять нужды потребителей. Недаром услуга реконцепции проектов сейчас самая модная у консалтинговых компаний.

Если в момент кризиса проект готов на 80–90%, думать нечего, нужно достраивать. А вот если начнешь строить, поднимешь 5–6 этажей и тут грянет кризис, который полностью изменит приоритеты потенциальных покупателей, вот тогда девелоперу придется плохо.

– У вас есть еще проект в Латвии, хотя это уже не региональный, а зарубежный проект...

– Да. Это наш первый опыт, мы строим приморский малоэтажный жилой комплекс, около 130 квартир, на берегу Рижского залива, в местечке Саулкрасты, менее чем в часе езды от центра Риги. Первую очередь (две трети общего объема) мы сдадим в конце лета – начале осени; сейчас приступаем к отделке фасадов. Вторую очередь планируем закончить к концу года.

– А как вы видите для себя целевую аудиторию покупателей?

– В первую очередь она состоит из рижан, которые понимают ценность этих мест. То, что строим мы в Саулкрасты, – это альтернатива всем известной Юрмале. Саулкрасты является столицей главного в Латвии джазового фестиваля, который ежегодно проходит в начале августа. Наш комплекс расположен прямо рядом с площадкой фестиваля. Три дня в году – это большой минус для тех, кто не любит джаз, там шумно. Все остальное время – это альтернатива Юрмале в том, что это не молодежно-попсово-тусовочный курорт с дискотеками, а более спокойное место. Это хорошее второе жилье для рижан, которым не нравится Юрмала, в том числе и ценой. При равном качестве (первая линия взморья, существенно более комфортное жилье) наши квартиры будут стоить вдвое дешевле, чем в Юрмале.

Вторая категория потенциальных покупателей – эстонцы, питерцы, москвичи. Для россиян это интересно еще и потому, что существует возможность получения вида на жительство в шенгенском пространстве. У нас там есть и маленькие квартиры-студии, около 50 кв. м, – т. е. приемлемый уровень цен (ориентировочно 2000 евро за 1 кв. м). Но особенности организации таких проектов, в частности, в Латвии в том, что до завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию можно только резервировать квартиры, а продавать их и получать 100% денег на стадии строительства запрещено. В марте этот проект полностью перешел под наш контроль. Раньше у нас там было 60%, но потребовалось дополнительное финансирование, и наши латвийские партнеры уступили нам свою долю. Общий объем инвестиций составил примерно 18 млн евро.

– Вы хотите сказать, что, несмотря на кризис, ваши проекты остаются прибыльными?

– В целом можно оценить ситуацию так: девелопмент не сворачивается, но сегодня его нужно рассматривать как инвестиции, как вложения, а не как быструю прибыль.

Что касается чисто инвестиционной деятельности, то практически все, что мы должны были профинансировать, мы профинансировали. Теперь одни должны кое-что достроить, а другие – допродать. У нас в портфеле осталось немного (немного для нас, конечно) готового жилья – например, в третьей очереди «Гранд-Парка» – около 3000 кв. м. Так что кое-кто из покупателей там еще может успеть купить, больше там ничего не будет. Первую очередь мы вывели на рынок в 2003 г.; общая же площадь «Гранд-Парка» – порядка 500 000 кв. м. Комплекс очень хороший – нужно отдать должное и спроектировавшим его архитекторам, и тем, кто это построил: «Мосфундаментстрою-6» и «Интеко».

Аналогичная история с районом «Волжский». Только там не бизнес-класс, как в «Гранд-Парке», а крупнопанельное жилье. Там у нас осталось примерно 3700 кв. м, а в общей сложности – комплекс около 400 000 кв. м жилых площадей. Мы проинвестировали строительство большей части второй очереди – примерно 280 000 кв. м.

– Что для вас наиболее важно в 2009 г.?

– «Миэль» образца 2009 г. базируется на двух началах. Наш сегодняшний день – это инвестиционно-девелоперская деятельность в Московском регионе и риэлторский бизнес на городском и загородном первичном рынке.

Мы ни в коем случае не намерены в будущем сворачивать эту нашу деятельность. Наша ставка в кризис – это, безусловно, брокеридж в самом широком смысле этого слова (купля-продажа регулярного городского и загородного жилья), т. е. работа в сфере услуг, которая изначально формировала, развивала, укрепляла и поддерживала наш бренд и знания клиентов о нас.

Еще один тренд ближайшего будущего – это интеллектуальные услуги, наши годами наработанные компетенции ведущего консультанта в сфере комплексного освоения жилой недвижимости. Сейчас очень большой спрос на экспертизу проектов. На рынке происходит много слияний и поглощений, покупок долей компаний и т. д. Инвесторам необходимо понимать, насколько адекватен проект, что он может ему дать, какие будущие денежные потоки и вообще стоит ли его реализовывать.

История

1990 Основано МП «Миэль» – «Московская информационная электронная лаборатория». 1991 Совместно с американскими партнерами компания разрабатывает проект «Международная телефонная связь» – организация автоматической международной телефонной связи. В августе 1991 г. пресс-центр Белого дома осуществлял связь с внешним миром через систему, разработанную «Миэлем». 1993 «Миэль» преобразован в агентство. Начинаются сделки по аренде. 1994 Первые сделки купли-продажи. 1996 Начало работы на рынке новостроек Москвы. 1997 Выход на рынок загородного жилья. На условиях франчайзинга открывается отделение в Омске. 1998 Под бренд «Миэль» приходит ряд агентств. 1999 «Миэль» открывает продажи по ипотеке. 2000 Создана девелоперская группа. Появляется агентство элитной недвижимости «Усадьба». 2002 Вводятся «гарантийное обязательство» и финансовая ответственность за каждую сделку. 2003 «Миэль» становится соинвестором и генеральным риэлтором «Гранд-Парка». 2005 «Миэль» выводит на рынок дочернюю компанию Praedium. 2008 Начало инвестиций в региональное строительство и управление зарубежной недвижимостью.

Кредо:

«Мое кредо как предпринимателя – видеть в первую очередь индивидуальность: человека, ситуации, момента. Не пытаться повторить вчерашний успех – в бизнесе старые схемы не работают. Включать творчество и интуицию. Мой способ – «принятие через переживание», так это называется на нашем языке». – Григорий Куликов