Благоустройство вместо продаж

По информации DSO Consulting, в Новосибирске и его ближайших окрестностях насчитывается более 40 поселков как коттеджей, так и таунхаусов. Это примерно 3000 объектов по 150–250 кв. м, а также более 10 000 загородных участков под строительство, подсчитывает управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков. По его словам, 1 кв. м без коммуникаций и земли обходится застройщику в 15 000–20 000 руб. А вот цена продажи аналогичных объектов может различаться в разы.

Дикий рынок

Из-за того что рынок «очень дикий», даже стоящие рядом одинаковые коттеджи с участками по 5–6 соток продают и по 2 млн руб., и по 4 млн руб., утверждает руководитель отдела индивидуального жилья «Жилфонда» Александр Зверев. Цены на популярные участки по сравнению с летом 2008 г. выросли в полтора раза, сообщил эксперт. Например, земля в поселке Мочище в августе 2008 г. продавалась от 80 000 руб. за сотку, а в начале апреля 2009 г. – по 120 000–130 000 руб.

В Заельцовском районе минимальная стоимость сотки в III квартале 2008 г. была 200 000 руб., сейчас – 300 000 руб., добавляет Зверев. По данным «Жилфонда», самая дорогая земля в районе обкомовских дач, здесь сотку продают по цене от 700 000 до 1 млн руб. Это примерно в 2–2,5 раза дороже, чем участок в 6–8 соток со всеми коммуникациями на ул. Выборной.

Однако опрошенные «Ведомостями» эксперты утверждают, что заявляемые в агентствах и в рекламе цены на землю завышены как минимум на 20%. Потребители готовы покупать участки под индивидуальное строительство, но требуют значительных скидок, говорят Дьячков и директор агентства «Акрополь» Зафар Умаров.

Официальный ценник на 10 соток в поселке «Академический» – 1,3 млн руб., но клиенты предлагают 700 000–800 000 руб., подтверждает девелопер поселка Максим Дведенидов.

По его словам, договориться можно и в других поселках: например, за девять соток в Благовещенке просят 2,5 млн руб., но «по-тихому» отдадут и за 1,8 млн руб. Поэтому, утверждает Дведенидов, большинство застройщиков предпочитают придерживать участки. «Сейчас выгоднее заниматься благоустройством, коммуникациями и стройкой, чтобы потом повысить цену объектов, чем продавать по расценкам, намного ниже тех, по которым часть участков уже раскуплена», – объяснил девелопер.

Зря заявили

Однако на достраивание и благоустройство деньги есть не у всех. Дьячков утверждает, что приостановлены работы в половине из 10 заявленных на 2008–2009 гг. проектов малоэтажной застройки. Зверев заявляет, что «полных заморозок» на рынке индивидуального жилья практически нет: вложения здесь требуются небольшие и постепенно все участки разными темпами застраиваются – или девелопер меняет концепцию. Галина Рыбакова, директор агентства «Палитра» (подразделение ГК «Обь регион»), рассказала, что проект Green House в Кудряшах претерпел изменения: вместо таунхаусов в мае 2009 г. компания начнет строить поселок из 52 коттеджей. Их предполагаемая площадь – 100–250 кв. м, продавать их намерены по 25 000 руб. за 1 кв. м. Участки при доме нарезаются по 6–12 соток стоимостью по 270 000–300 000 руб. за сотку. Сдача поселка запланирована на апрель 2010 г.

Ни к селу ни к городу

По информации «Жилфонда», за I квартал 2009 г. количество выставленных на продажу объектов увеличилось на 25%. До 1 января 2009 г. в «Жилфонде» продавалось 2100 загородных домов площадью от 30 до 120 кв. м, в апреле – уже 2600. Умаров сообщил, что в районе обкомовских дач сегодня продается более 20 участков и объектов, подчеркнув, что лучшие из них построены не застройщиками, а по частным заказам. «Спрос на дома от застройщиков минимальный, их проекты из-за попыток сэкономить некрасивы и неудобны, а участки маленькие», – объяснил он. Елена Ермолаева из RID Analytics говорит, что поселков, выполненных в едином стиле и с одной управляющей компанией, осуществляющей охрану, наблюдение и обслуживание коттеджей, в Новосибирске практически нет. С ней соглашается и Дьячков. Он назвал лишь один «цивилизованный» поселок – «Ясную Поляну» на Бердском направлении, – которым управляет некоммерческое партнерство самих землевладельцев. Директор ПСК «Сибирь» Дмитрий Червов добавил еще один пример: коттеджный поселок компании «В Морском», первая очередь которого, по его словам, благоустраивается и готовится к заселению. В нее входят как таунхаусы, так и коттеджи: все продается по 34 000 руб. за 1 кв. м.

Дорогая дача

С прошлого года на земельном рынке в 10 км от городской черты появились участки, ранее бывшие в долевой собственности разорившихся колхозов, рассказывает Юлия Яковлева, учредитель дачного товарищества «Кукушкино». По ее оценке, сейчас предложение сельхозземель составляет от 2000 до 4000 га.

Еще прошлым летом частные инвесторы и девелоперы начали скупать и переоформлять их под ИЖС, организуя дачные товарищества (ДТ), делится Яковлева. Например, «Кукушкино» представляет собой 562 участка по 10 соток (рядом с дер. Гусиный Брод). Продажи Яковлева планирует начать в июле: стартовая цена сотки в чистом поле – 9000 руб. Плюс 250 000 руб. за подведение коммуникаций. По 20 000 руб. за сотку, по ее словам, будут продаваться участки в ДТ «Марусино».