Доходное место: Держать до последнего
Опрошенные «Ведомостями» эксперты уверены, что девелоперы не построят и половины. Сергей Дьячков говорит, что неясны сроки ввода Sky City («Сибакадеминвест», 64 000 кв. м), Clover City Center («РГС-Недвижимость», 54 000 кв. м), «Сибирь Плаза» («Снегири Девелопмент», 45 000 кв. м), Iron Hill (СКИМ, 45 000 кв. м), БЦ Porsche («Спорт-авто», 42 000 кв. м).
Цены продаж и арендные ставки в Новосибирске владельцы недвижимости снижают медленно и неохотно, объясняя это высокой себестоимостью строительства. А пока девелоперы держат цены, офисные и торговые комплексы покидают арендаторы.
Дорогие ошибки
Эксперты рынка недвижимости, собравшись в конце марта в Новосибирске на III Открытом градостроительном форуме, пришли к единому мнению: выжившие игроки будут учиться на ошибках своих конкурентов. Сейчас девелоперы пожинают плоды непродуманных решений. Например, собственники «Гранд Сити» и «Сибирского молла» отдали объекты в управление московским компаниям, а те производят его дистанционно, из столицы, рассказывает директор УК «Калинка» Денис Ефименко. Эти торгцентры так и не были до конца заполнены арендаторами с момента своего ввода в 2008 г. В «Сибирском молле» до сих пор не открылась развлекательная часть и несколько бутиков. Из «Гранд Сити» съехали почти все якорные арендаторы, первым из которых стал гипермаркет «Мосмарт».
Независимый эксперт Андрей Задков считает, что «Гранд Сити» и «Подсолнух» не учли конкуренцию со стороны соседних объектов. У первого клиентов оттягивает «Лента», а рядом со вторым находится целый ряд ТЦ. Вне зон покупательской активности оказались и комплексы «Речной» и «Манхэттен», продолжает Задков. А торговые центры «Калина» и «Европа», по его мнению, теряют покупателей из-за более крупного близлежащего «Ройял Парка». Денис Ефименко добавляет, что сильно пострадали также комплексы, которые девелоперы распродавали по частям многочисленным инвесторам. По его информации, сейчас пустуют ТЦ «Юпитер» (13 собственников) и «Олимпия» (более 20 собственников).
Сдадут – не сдадут
По информации DSO Consulting, за 2008 г. в Новосибирске было введено около 280 000 кв. м торговых и торгово-развлекательных объектов. Это почти в 3 раза меньше запланированных в начале года показателей. Эксперты утверждают, что потребность в новых объектах закрыта на ближайшие несколько лет. Самые значительные из построенных комплексов – ТРК «Сибирский молл» (67 000 кв. м, девелопер – банк «Глобэкс»), первая очередь «Гранд Сити» (50 000 кв. м, «Многофункциональные центры»), «Континент-3» (28 000 кв. м, «Итера»), вторая очередь «Большой Медведицы» (30 000 кв. м, «Группа А. Алексеева»), «Домоцентр» на пр-те Энергетиков (17 000 кв. м) и гипермаркет «Лента» на Кирзаводской (9000 кв. м).
Ввод остальных объектов, запланированный на 2008–2010 гг., отложен. Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков относит к ним ТРЦ на Большевистской от компании «Труд» (200 000 кв. м) и комплекс на Каменской от Accent Real Estate (180 000 кв. м). Не ведут строительство, по его словам, компании RID Group (ТЦ на пл. Маркса, 140 000 кв. м), Advantage Group («Каменка», 130 000 кв. м) и «РосЕвроДевелопмент» (ТЦ на берегу Оби, 120 000 кв. м). Компания «Успех» до конца 2008 г. возводила каркас ТК «Аура» (151 000 кв. м), но с начала 2009 г. работ на объекте не видно. Директор по развитию компании «Успех» Валерий Семибратов объяснил: «К концу года были закончены бетонные работы, зимой решили прерваться. Планируем снова начать, но точной даты и месяца не назову». Единственное действующее на данный момент строительство ведет на пл. Маркса компания «Учет» – готовит каркас комплекса Sun City.
Обратно на улицу
По информации RID Analytics, с конца 2008 г. наблюдается отток арендаторов даже из наиболее успешных торговых центров, где еще недавно была заполняемость 100%. Причины – в снижении покупательской активности, сокращении числа торговых точек и банкротствах ритейлеров. Из ТЦ «Мега» ушли «Арбат Престиж» и «Книгомир», освободилась часть помещений в «Роял Парке». В ТРЦ «Москва» стал вакантным целый этаж – якорный арендатор, сеть «Банана-мама», закрылся.
Сергей Дьячков отмечает, что, как и в кризис 1998–2000 гг., начал расцветать стрит-ритейл и небольшие торгцентры. Например, в городе открываются магазины розничной сети «Удобный» (продукты питания и сопутствующие товары). На окраинах продолжают строиться, открываться и заполняться районные ТЦ и специализированные магазины. В январе 2009 г. открылся ТК «Маяк» (4000 кв. м) в Советском районе, в марте – мебельный ТК «Калейдоскоп» (15 000 кв. м) на ул. Сибиряков-гвардейцев, а в сентябре 2009 г. ЗАО «Успех» планирует открытие ТЦ на ул. Курчатова (29 000 кв. м). «Мы специально выбрали это место – из-за отсутствия конкуренции и возможности предложить арендаторам невысокие ставки», – сообщил представитель «Успеха». Вячеслав Кузнецов из «Сибакадемстрой Недвижимости» подтвердил, что в спальных районах востребованы площади от 200 до 500 кв. м под супермаркеты и продуктовые магазины по ставке 500–700 руб. за 1 кв. м. Однако в отсутствие конкуренции ставки могут быть значительно выше, отмечает он. Так, в ТЦ «Маяк» ставка аренды составляет 2000–3000 руб. за 1 кв. м в месяц.
Не сходятся в цене
Несмотря на правило, что товар продается по той цене, за которую его готовы купить, многие игроки рынка коммерческой недвижимости не идут на уступки по арендным ставкам, объясняя это необходимостью погашения кредитов и высокой себестоимостью строительства. Из-за высокой цены аренды (5000 руб. в месяц) опустели помещения супермаркета «Зебра» и магазина «Аркада» на пл. Ленина, рассказали в «Сибакадемстрой Недвижимости». А одному потенциальному арендатору под салон красоты предложили помещение в центре (на Вокзальной магистрали) площадью 50 кв. м по 3000 руб. в месяц за 1 кв. м. «Но в нем не было ни санузла, ни вентиляции – ничего, кроме пары розеток. Чтобы окупить сейчас такое помещение, в нем, видимо, нужно наркотиками торговать», – грустно пошутил собеседник «Ведомостей».
На центральных проспектах Новосибирска пустует целый ряд помещений. Коммерческий директор УК «Калинка» Сергей Кутафин рассказал, что «непрофильные» владельцы отдельных помещений раньше сдавали их в аренду через агентства недвижимости, которые сегодня предпочитают работать только с крупными объектами, более ликвидными. «Непрофильные» собственники не скидывают цены и ждут оттепели с полупустыми помещениями, сообщил он. По словам Кутафина, помещение площадью 3500 кв. м на ул. Ватутина, 31 (пл. Маркса), откуда съехали «Нью-Йорк Пицца» и магазин «Айсберг», по-прежнему сдается по 1500–2000 руб. за 1 кв. м, тогда как в крупных торговых объектах можно найти ставку вдвое ниже. Владелец объекта на ул. Ватутина Сергей Башмаков сообщил «Ведомостям», что у него заполнено 70% площадей благодаря работе агентств недвижимости, а условия аренды он готов обсуждать. Однако уровень ставок в своих помещениях назвать отказался.
Впрочем, встречные попытки некоторых арендодателей найти компромиссное решение, а именно – перейти от фиксированной ставки на тариф в процентах от выручки арендатора – тоже оказались безуспешны. «Когда магазин формата DIY пожаловался на высокую ставку и мы предложили платить 5% от выручки, они категорически отказались раскрывать ее, – сообщил управляющий партнер маркетингового агентства «Марков и партнеры» Максим Марков. – Мы рассматриваем это как несоответствие реальной ситуации заявляемому бедственному положению».
Некуда падать
Из крупных торговых объектов, по информации RID Analytics, на продажу выставлен недостроенный ТРЦ «Омега Плаза» на пл. Маркса, «Домоцентр» на пр-те Энергетиков (17 500 кв. м за 1,05 млрд руб.) и ТРЦ «Калина-центр» (10 300 кв. м по 780 млн руб. без НДС). По этажам пытаются распродать перепрофилированный в бизнес-центр бывший торговый объект «Зеленые купола», рассказали в ЗАО «Труд». Торг, по информации экспертов, может принести скидку до 20–30% от начальной цены. Однако даже такой дисконт не дает результатов. «Мы намеренно не снижаем цену ТРЦ «Калина-центр», – заявляет директор ООО «Калина» Дмитрий Липский. – Цена могла бы падать в процессе обсуждений с покупателем, но таковых нет».
«Даже если вам удалось приобрести площади по 2000 руб. за 1 кв. м, говорить о выигрыше можно, лишь когда вы нашли покупателя. Но покупателей нет в принципе и что толку считать свой виртуальный доход? – сетует Александр Бойко, глава «Транссервиса». – Давайте честно признаемся, что победителей в этой игре быть не может – пострадали все. Так не спешите быть самым богатым человеком на кладбище».
Не построят и половины
На офисном рынке ситуация не лучше. Арендные ставки в ряде бизнес-центров, по информации DSO Consulting, упали за I квартал 2009 г. на 20–30%. Например, минимальная ставка аренды (включая НДС, эксплуатационные и коммунальные платежи) за 1 кв. м в месяц в БЦ «Кронос» (класс А) снизилась с 1200 до 990 руб., в «Форуме» (класс В) – с 1200 до 1000 руб. А в «Кларусе» (класс С) 1 кв. м подешевел с 975 до 750 руб. в месяц (без НДС, но включая те же услуги). Эксперты из RID Analytics также отмечают пересмотр ставок по действующим договорам – скидки составляют 15–20%.
Средняя заполняемость в БЦ класса А (примерно 115 000 кв. м), по данным DSO Consulting, – около 60%, в классе В (220 000 кв. м) – около 90%, в классе С (0,6 млн кв. м) – 90–95%. Наибольший отток арендаторов, по словам Натальи Бескровной, руководителя аналитического отдела RID Analytics, происходит из зданий заводоуправлений в промзонах, а также из новых БЦ, не снижающих ставки аренды.
Кабинеты сейчас снимают в бывших советских административных зданиях. По словам Бескровной, платить за офис класса А предприниматели не готовы. В этом сегменте уже явное перепроизводство. А на ближайшие два года заявлено еще около 20 проектов высококлассных бизнес-центров суммарной офисной площадью около 400 000 кв. м. С учетом класса В – около 30 проектов на 600 000 кв. м.