Технологии рынка: Сколько ждать обещанного

Юристы утверждают, что можно выиграть суды у недобросовестных застройщиков. Но выплатят ли компании обратно деньги – большой вопрос.

Евгения приобрела квартиру в микрорайоне «Красногорье» у «СУ-155» в 2007 г. В компании ее заверили, что корпус 6А будет сдан в 2007 г. Сейчас, в марте 2009 г., дом до сих пор не сдан. На месте домов мкр. 2 (срок сдачи – 2008 г.) котлованы. По словам покупателей жилья в этих корпусах, строительные работы на участках не ведутся уже больше года (все документы и фотографии объектов есть в редакции). Новый заявленный срок сдачи – III квартал 2009 г. О скорости работ «СУ-155» можно судить хотя бы по новостям на сайте компании. Мкр. 2, корп. 12: 7.10.2008 завершается монтаж ж/б конструкций техподполья; 25.02.2009 – завершен монтаж железобетонных конструкций техподполья.

Этот пример – лишь один из многих.

Кто поможет

В 2009–2010 гг. Москва столкнется с массовым недостроем и митингами обманутых вкладчиков. Похожие ситуации уже были: дома за «Социальной инициативой», «Мастеком», «Градом» достраивали та же «СУ-155», «М.О.Р.Е.-Плаза» и др. В настоящее время положение покупателей хуже – найти в кризис инвесторов для чужого недостроя практически невозможно. Состояние объектов «СУ-155» внушает опасения, а ведь это одна из самых известных строительных компаний, работающих в том числе и по горзаказу. И мэр Москвы Юрий Лужков обещал помощь.

Правительство Москвы занимает активную позицию в отношении обманутых дольщиков на словах и пассивную – на деле. Можно попробовать защититься самостоятельно. Адвокат Андрей Саморядов считает, что воздействовать лучше комплексно: писать претензии застройщику, письма в контролирующие инстанции, прокуратуру и т. д. Так больше шансов добиться решения вопроса.

Для борьбы с недобросовестным застройщиком понадобятся единомышленники, если планируются коллективные обращения, юрист, специализирующийся на инвестиционно-строительной деятельности, и как минимум один год для хождения по судам.

Если у вас ДДУ

Людмила купила квартиру у компании «Пересвет-Групп» в Люберцах, мкр. Октябрьские Проезды, корп. 20, в июле 2008 г. по договору долевого участия в строительстве (ДДУ). Прошло уже девять месяцев, а компания так и не зарегистрировала его (по закону договор ДДУ должен пройти госрегистрацию). И хотя срок сдачи объекта – 2010 г., у Людмилы уже есть сомнения, что застройщик сдаст дом вовремя. Наблюдая последние месяцы за стройкой, она видит лишь символическую активность на площадке. Она уже хотела бы получить обратно деньги – 4 млн руб. – и купить на эту сумму подешевевшее вторичное жилье.

«Такой вариант возможен», – считает Андрей Саморядов. Договор ДДУ регулируется ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве...», который достаточно хорошо защищает права дольщиков. Все опрошенные «Ведомостями» юристы согласились, что лучший для покупателя вариант – приобретение квартиры по договору долевого участия. «Конечно, каждый случай индивидуален, и надо анализировать конкретные документы, – продолжает Саморядов. – Но как минимум можно через суд требовать принудительной регистрации договора. Можно, не регистрируя договор, потребовать его расторжения и возвращения денег». В этом случае толковать закон юрист советует следующим образом: условие о госрегистрации существенное, и, поскольку застройщик нарушил уже даже его, возникают основания для расторжения договора в одностороннем порядке.

Согласно Гражданскому кодексу застройщик-продавец обязан будет вернуть уплаченную сумму и проценты за пользование чужими средствами – чуть более 10% ставки рефинансирования ЦБ, отметил Юрий Борисенко, руководитель департамента «Недвижимость. Земля. Строительство» компании «Вегас-Лекс».

ФЗ № 214 предусмотрено право на расторжение договора при прекращении или приостановлении строительства дома, если обстоятельства свидетельствуют о том, что в предусмотренный договором срок объект не будет передан участнику долевого строительства, отмечает юрист фирмы Lidings Наталья Гончарова. Застройщик обязан вернуть покупателю деньги в течение 20 дней с момента расторжения договора и проценты на эту сумму за пользование денежными средствами. Они уплачиваются в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств (физическим лицам сумма уплачивается в двойном размере).

В отношении договоров ДДУ может быть применен закон «О защите прав потребителей». Согласно статье 28, отмечает Гончарова, потребитель в случае нарушения исполнителем сроков выполнения работ вправе потребовать возмещения причиненных убытков, а также уплаты неустойки за каждый день просрочки исполнения обязательства, которая определяется в размере 3% цены выполнения работы. В случае отсутствия указания цены неустойка рассчитывается от общей цены заказа, в результате чего ее максимальный размер может соответствовать стоимости квартиры по договору, подытоживает эксперт.

Сложность представляет определение сроков исполнения обязательств. Можно, как советует Саморядов, обыграть понятие «разумного срока», поднять разрешительную документацию застройщика, где фигурируют запланированные сроки сдачи объекта в эксплуатацию.

Непрямые обязательства

Сложнее ситуация, когда в заключенном договоре отсутствуют прямые обязательства передать покупателю квартиру, как в предварительных договорах, договорах купли-продажи векселя и т. п. Предварительный договор можно в суде признать незаключенным и, соответственно, недействительным, а все платежи по нему – незаконными, рассказывает Борисенко. В таких договорах также отсутствуют положения о сроках, продолжает Саморядов. Сроком договора может являться или конкретная дата, или событие, которое неизбежно наступит, но сдача дома ГК или госрегистрация права собственности застройщика таковым событием не являются.

Вексельные схемы также оспоримы в суде. Такую цепочку сделок можно признать притворными, которые прикрывали сделку по приобретению квартиры. Если суд признает, что вексельная схема прикрывала договор долевого участия в строительстве, тогда заявитель может уже на основании ФЗ № 214 требовать расторжения договора, возвращения уплаченной суммы вместе со штрафными санкциями.

Крайней мерой для воздействия на безответственного застройщика является обращение в правоохранительные органы с заявлением на мошенничество/самоуправство должностных лиц компании. Объяснение юристы предлагают примерно такое: «Вопреки установленному законом порядку привлечения средств физических лиц на строительство жилого дома на основании ФЗ № 214, такая-то компания действовала иным способом. Мне предложили иную схему сделки, и я был вынужден оформить данный договор, поскольку в этом доме (районе) других возможностей приобрести новое жилье не было. Прошу возбудить уголовное дело в отношении руководства компании по факту мошенничества/самоуправства».

Если застройщик не имел намерения соблюдать требования ФЗ № 214, значит, либо он изначально планировал уйти от ответственности перед дольщиками, либо не имел документов для начала строительства и т. д. И совершал если не уголовное, то административное правонарушение, категоричен Саморядов.

Вернут ли деньги

«Те, с кем покупатели подписывают бумаги (я даже не называю это договором), в обмен на живые деньги дают покупателям векселя и обещание потом обменять этот вексель на квартиру. Тонкость в том, что в любом случае вексель – это всего лишь безусловное денежное обязательство (обещание заплатить), которое никак не связано с квартирой», – печально констатирует Виталий Можаровский, партнер юридической компании Goltsblat BLP. В результате, когда квартира готова, «покупатель» полностью зависит от доброй воли застройщика – захочет он обменять вексель на квартиру или нет. Заставить застройщика сделать это с юридической точки зрения практически невозможно, отмечает он.

Если у застройщика-продавца есть деньги на счете, получить по решению суда причитающуюся сумму достаточно просто, говорит Саморядов. Приставы просто накладывают арест на счет. Если есть какое-то имущество, оно реализуется на торгах, и вырученные деньги идут на выплаты. Если у компании ничего нет, что обычно и бывает, можно попытаться инициировать уголовное преследование, советует юрист. Так, неисполнение решений суда для должностных лиц – уголовное преступление. И если продавец не в состоянии вернуть полученные деньги, пристав должен возбудить дело. «Возможно, эта мера окажется эффективнее в отношении недобросовестного застройщика», – полагает Саморядов.

Если жилье приобретено в соответствии с ФЗ № 214, в случае отсутствия у застройщика средств может быть обращено взыскание на земельный участок или право аренды участка, на котором велось строительство, так как это имущество согласно статье 12.1 находится в залоге у участника долевого строительства, отмечает Елена Трусова, адвокат компании Goltsblat BLP.

Для того чтобы осложнить компании-должнику жизнь, стоит в налоговый орган по месту регистрации компании и месту ее деятельности представить копии решения суда и исполнительного листа. Тогда, если застройщик захочет ликвидировать компанию с долгами, эти документы затруднят реорганизацию активов.

«Совет, который можно дать покупателям, – не тянуть с решительными действиями», – говорит Трусова. Чем больше времени пройдет, тем больше вероятность, что получить деньги назад будет затруднительно, так как имущество застройщика к моменту вынесения нужного судебного решения может значительно уменьшиться.

«Проблема у всех одна, но сражается каждый в одиночку. И если кто-то окажется той самой занозой, мешающей застройщику, компания найдет способ удовлетворить требования такого покупателя», – добавляет Андрей Саморядов.