Технологии рынка: Тактики выживания

Одни сокращают людей и магазины, другие продают проекты, третьи спешат заполнить освобождающиеся ниши. Тактика девелоперов, арендаторов, ритейлеров и проч. незамысловата: сокращение издержек и максимальное получение cash flow. Сложно всем, нет ни одной девелоперской компании (за редчайшим исключением), которая была бы «в хорошей форме», считает Владимир Пинаев, управляющий директор компании Jones Lang LaSalle. По его мнению, кризис переживет не более половины девелоперов.

«На ближайшие год-два стратегии застройщиков – работать в ноль, чтобы пережить кризис, не потерять бизнес, сохранить команду, репутацию на рынке и завершить существующие проекты», – соглашается Андрей Князев, гендиректор Mozaik Development.

Сократить затраты

Способов «поджать» бюджеты у компаний множество. Один из них – сокращение сотрудников и зарплат. По словам Пинаева, в девелоперских структурах под сокращение подпадает до 50% персонала, в первую очередь – отделы, набиравшиеся под развитие проектов. Все эти люди стали не нужны: развивать нечего, говорит он.

В «Азимут Хотелс» был введен принцип labormanagement – на работу выходит не больше сотрудников, нежели требуется для обслуживания гостей в данный момент. На количестве сотрудников это не отразилось, Но поскольку оплачиваются только фактически отработанные часы, экономия может составить от 10% до 25%.

Другое очевидное решение – экономия на аренде, это стало уже массовым явлением. Knight Frank удалось сократить расходы на 50% по сравнению с январем 2008 г., проведя реструктуризацию компании и уменьшив занимаемую площадь в бизнес-центре. Praedium Oncor International за счет переезда из Lotte Plaza в офис класса В меньшей площади сэкономила в общей сложности более 50% расходов на аренду. «Азимут Хотелс», напротив, переехала из офиса на Варшавском шоссе в центр (Потаповский переулок, 8/12), сократив площадь офиса на треть.

Практически все западные компании дали своим российским подразделениям указание добиться в этом году сокращения расходов на аренду на 10–20%, сообщила Виктория Манзюкова, партнер Cushman & Wakefield / Stiles & Riabokobylko (C&W/S&R).

Компании «Кухнистрой», владеющей сетью одноименных магазинов, удалось снизить арендные ставки на 30%, поделился Алексей Лимонов, директор по рекламе компании. Ритейлер занимает жесткую позицию: если по оставшейся торговой точке (с которой еще не пересмотрен договор) соглашение об уменьшении ставок не будет достигнуто, компания закроет этот магазин.

Еще один путь экономии – пересмотреть условия договоров с подрядчиками. УК «Финансы и недвижимость» удалось в среднем на 20% по сравнению с августом 2008 г. снизить цены на прокладку дорог к земельным участкам, говорит руководитель отдела маркетинга и аналитики компании Владимир Барашников.

Knight Frank также пересмотрела договоры со всеми подрядчиками (печать брошюр, буклетов, переводы и проч.). «После проведения нескольких тендеров мы добились сокращения существовавших затрат на 15–20%», – рассказывает Мария Котова, исполнительный директор Knight Frank.

Коммунальные и эксплуатационные расходы никогда особенно не волновали арендаторов. Сейчас бизнесмены вспомнили про энергосберегающие лампы, датчики освещенности и т. п. Например, на объектах Tashir Group была введена экономия на эксплуатации объектов, рекламе и электроэнергии, говорит Ирина Каграманова, директор по внешним связям компании.

Ритейлеры активно пересматривают ассортиментный ряд. «На полках остаются лишь те товары, которые покупают охотнее других», – несколько парадоксальным образом объясняет Илья Тимченко, гендиректор компании «Белый ветер Цифровой».

Остановить проекты

Подавляющее большинство девелоперов в настоящее время страдает от долговой нагрузки, поскольку развитие проектов в России и Москве в частности шло за счет проектного финансирования. Относительно стабильно себя чувствует не так много компаний, одна из них – турецкая Enka. Она строила почти все объекты на собственные средства, отмечает Пинаев, имеет большой портфель готовых проектов, заполненных качественными арендаторами, и сейчас свободна от долгов по кредитам.

Можно было бы предположить, что неплохо себя ощущают компании, собственники которых также являются акционерами больших российских холдингов, как ОПИН (структура «Интерроса» Владимира Потанина), компании Шалвы Чигиринского (STT Group, Russian Land и др.), акционера Sibir Energy, и ряд других. Но это далеко не всегда так. Например, Sibir Energy отказалась выкупать девелоперские активы Чигиринского, оцененные в $340 млн. Зато у компании «Мегалоджикс», по мнению Егора Дорофеева из C&W/S&R, ситуация стабильна благодаря одному из акционеров – британской Raven Russia Ltd.

В условиях острого дефицита денег девелоперы замораживают все, что можно. AFI Development, Horus Capital, KR Properties, Mirax Group и многие другие объявили о «временной приостановке» или «предпроектной подготовке». На офисном рынке в этом году из заявленных 3,5 млн кв. м выйдет не больше трети – 1–1,3 млн кв. м, полагают консультанты «большой четверки». Та же ситуация в складском сегменте. «Кто не вышел на площадку, уже не выйдет как минимум в этом году», – уверен Дорофеев. Он ожидает, например, что в 2009 г. будет сдано около 500 000 кв. м складов вместо объявленных ранее 1,2–1,3 млн кв. м.

Арендаторы пересматривают портфель объектов. «Каждую неделю мы встречаемся с представителями банков, ритейлеров, которые хотят оптимизировать свой портфель недвижимости», – замечает Манзюкова.

Владельцы недвижимости активно выходят на рынок продаж. Источник в компании, занимающейся продажей цифровой техники, на правах анонимности рассказал, что планируется закрыть все нерентабельные магазины. Большинство собственников либо выставили свои объекты на продажу открыто, либо распространяют информацию среди «своих», рассказывает Денис Колокольников, гендиректор консалтинговой компании RRG. Если на открытом рынке с начала года выставлено объектов на общую сумму более $20 млрд, то реально их в продаже на $60–70 млрд. Сейчас продается любой проект любого качества, соглашается Максим Гасиев, исполнительный директор Colliers International. Другое дело, что почти ничего не покупается.

Получить и удержать

Самая надежная помощь в нынешних условиях для девелопера – это плечо государства. В Москве кроме «Интеко» к избранным компаниям относятся «СУ-155». «Главмосстрой», ДСК-1, которым обещана финансовая поддержка властей, ранее сообщал «Интерфакс». «Правительство Москвы оказывает помощь компаниям, работающим по горзаказу», – предположил на пресс-конференции в феврале Мартин Шаккум. По его мнению, меры господдержки стройкомплекса на федеральном уровне должны быть только системными (стимулирование спроса и горзаказ), но на муниципальных уровнях власти вправе сами решать, кому и как помогать. Холдинг «Миэль» нашел поддержку в Омске, где застраивает микрорайон «Авангард». На конец февраля 2009 г. администрацией Омска было куплено более 100 квартир из 355 дома № 1 для расселения ветхого и аварийного жилья.

Банковское финансирование в настоящей ситуации – явление редкое, за деньги девелоперы вынуждены вести конкурентные войны. Не всем везет, как «Дон-Строю», который заключил с ВТБ ряд долгосрочных кредитных соглашений на $500 млн.

Корпорация «Инком» начала работу по оптимизации своего кредитного портфеля еще с весны 2008 г. «К осени мы подошли с портфелем, в котором краткосрочные кредиты составляли менее 25%», – говорит Лидия Гречина, директор по маркетингу корпорации. По ее словам, банки активно пролонгируют договоры. Сейчас в основном идет реструктуризация долгов, т. е. замена старых кредитов на новые, говорит Максим Гасиев. Банки охотно идут на реструктуризацию кредитного соглашения и помогают девелоперам достроить их объекты даже в случае, когда компания не может обслуживать долг. Пожалуй, одним из последних «громких кредитов» стало предоставление ВТБ компании AFI Development двух займов на общую сумму $414 млн, рассказал он: «С ноября 2008 г. рынок о подобных крупных займах не слышал».

Многие владельцы недвижимости сейчас заняты тем, что пытаются удержать арендаторов. Собственники становятся весьма гибкими и внимательными. На складском рынке в практику входит индивидуальный подход к графику арендных платежей, структуре и размеру депозитов и гарантий по договору, увеличиваются арендные каникулы, рассказывает Дорофеев. Способы гарантийных обязательств становятся индивидуальными: в каких-то случаях гарантами выступают учредители, в каких-то – материнские западные компании и проч.

В ТЦ собственники переходят на небольшую фиксированную ставку плюс проценты с оборота ритейлера, рассказывает президент «DVI Холдинга» Вячеслав Каминский. Но такая схема применима только для якорных операторов. Владельцы складов даже идут на то, что забирают обратно ставшие лишними в кризис площади своих арендаторов и снова выставляют на рынок. Кто именно так делает, Дорофеев сообщать не стал. Есть случаи, когда собственники помогают своим арендаторам найти субарендаторов, добавляет Владислав Рябов из Colliers International.

Компания «Санна-литер терминал» предлагает тем клиентам, которым требуется дополнительное дооснащение склада, профинансировать работы в счет будущих взаиморасчетов, рассказывает Анатолий Мальцев, гендиректор компании.

Во всех сегментах собственники готовы предоставлять разные площади для арендаторов. В офисах появились предложения по 30 кв. м, в логопарках – 2000–3000 кв. м (до кризиса средняя площадь блока была 5000–7500 кв. м). В субаренду предлагаются блоки и по 800 кв. м.

Еще одно относительно новое направление для девелоперов – строительство build-to-suit, только под конкретного заказчика. Такой формат был характерен для индустриальных парков, сейчас он распространяется и на офисный рынок, говорит Пинаев.

Екатерина Румянцева, гендиректор риэлторской компании «Калинка-Риэлти», отметила новое явление на рынке дорогого жилья – консолидацию двух или нескольких девелоперов в рамках реализации одного проекта. «Еще недавно такого нельзя было и представить, а сегодня это в некоторых случаях последняя возможность реализовать проект и для каждого – сохранить бизнес», – говорит Румянцева. Какие проекты таким образом в настоящее время строятся, она не сообщила.

Дешевое в фаворитах

Наиболее востребованным продуктом в кризисных условиях станут дешевые объекты. На рынке земли пользуются спросом участки без подряда в поселках и небольшие наделы. Компания «Финансы и недвижимость» раньше продавала по 10–15 соток, сейчас – участки от 6 соток. Компания «Красивая земля» (владеет около 20 000 га земли разного назначения) ранее продавала участки в среднем по 3–6 га. В связи с кризисом в конце года компания перевела в категорию «под дачное строительство» около 460 га, размежевав примерно 150 га из них по 1 га и еще примерно 60 га по 10–15 соток. Этот товар пользуется спросом, январь – февраль 2009 г. по количеству сделок превысил аналогичные показатели предыдущего года, заявила на конференции «Развитие земельного рынка в новых условиях» в феврале Ольга Пушкарева, заместитель гендиректора компании.

Советы экспертов

Анастасия Хоменчук, руководитель отдела офисных помещений DTZ: «Сравнить параметры существующего здания и 1–2 альтернативных вариантов, обращая внимание на то, насколько эффективно используются площади; можно ли уменьшить операционные расходы. Нелишне выяснить, обязан ли арендатор подписывать договоры на обслуживание с подрядчиками арендодателя; как УК экономит на коммунальных платежах в общих зонах и т. д.; можно ли использовать и оплачивать общие площади здания на почасовой основе (конференц-залы, туалет, кухня и проч.). Оптимизировать конфигурации арендуемой площади, минимизировать затраты на отделку, договориться о праве на расширение и о том, кто оплатит ремонт при расширении. Использовать момент и, если ставки упали, продлить срок договора. В таком ключе провести переговоры с арендодателем или искать качественные альтернативы по сниженным ставкам». Владислав Рябов, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости Colliers International: «Арендаторам складов следует обратить внимание на высоту помещения и просчитать возможную схему наиболее оптимального использования всей высоты. Однако к оптимизации необходимо подходить комплексно и считать все возможные дополнительные затраты (стоимость стеллажей, оборудования, WMS, дополнительного персонала)». Алексей Чертков, руководитель коммерческого отдела МБИ (технопарк Nagatino i-Land): «Пункт № 1 в комплексе антикризисных мер – предложение офисов с полной отделкой, и благодаря этому отпадает необходимость в «арендных каникулах». В частности, так делается в технопарке Nagatino I-Land (офисы с отделкой по цене $500–600 за 1 кв. м под ключ). В среде самих арендаторов популярной стала субаренда. Собственники же идут на уступки и разрешают, к примеру, организацию дополнительных дверных проемов».