Ориентиры: Интерес есть – сделок нет

Но покупателей немного, а те, что есть, хотят большого дисконта – до 50%. На рынке сейчас есть крайне интересные предложения с ценами ниже докризисных на 50–70%, отмечает Денис Колокольников, генеральный директор консалтинговой компании RRG. По его словам, компания в настоящее время ведет переговоры по продаже гипермаркета с западным арендатором со ставкой капитализации в 20% и нескольких помещений стрит-ритейла на основных торговых улицах Москвы с доходностью для покупателя на уровне 15–17%.

По данным Евгения Семенова, директора по инвестициям компании Knight Frank, на продажу выставлено большое количество ТРЦ в Москве. Например, «Щука», «Пятая авеню», «Гименей», ТЦ в жилых объектах компании «Дон-Строй» в Сокольниках и на Мосфильмовской улице. Также много проектов предлагается потенциальным покупателям в регионах.

Но покупателей на эти объекты немного. По словам Колокольникова, небольшими помещениями формата стрит-ритейл интересуются частные отечественные инвесторы: «Они рассматривают подобные сделки в основном с целью размещения и сохранения своих средств». Среди ритейлеров интерес к покупке объектов проявляют наименее пострадавшие от кризиса отрасли – продуктовые и аптечные сети.

Вячеслав Каминский, президент DVI, подчеркнул, что в этом году компания не планирует покупать новые проекты. В частной беседе он признался, что было желание купить замороженные проекты, но денег на покупку не нашлось. По словам Натальи Давиденко, руководителя департамента брокерских услуг компании Astera, на рынке появились покупатели из регионов со свободными деньгами. Они просто приезжают и предлагают собственникам свою цену, отмечает она.

Что такое адекватная цена, на рынке никто не знает. «Невозможно определить стоимость проектов, будущий арендный доход», – рассуждает Анна Балакина, инвестиционный консультант компании «Магазин магазинов» в ассоциации с СB Richard Ellis. По ее мнению, только через несколько месяцев продавцы и покупатели смогут прийти к приемлемым коммерческим условиям.

По словам заместителя директора отдела финансовых рынков и инвестиций компании Jones Lang LaSalle Питера Хенсби, ожидания инвесторов по ставке капитализации торговой недвижимости выросли на 300–350 процентных пунктов по сравнению с первой половиной 2008 г. Таким образом, справедливая оценка торговых активов премиального качества в Москве соответствует ставке капитализации в 11%, считает он.

По данным RRG, в январе 2009 г. общая стоимость предложения объектов торговой недвижимости внутри Садового кольца снизилась на 31%, а за его пределами – на 39%.

Потенциальных инвесторов интересуют в первую очередь готовые торговые комплексы в Москве или объекты сегмента hight street-retail «по адекватной цене», отмечает Семенов. Но те ТРЦ, которые были успешными и до кризиса, продавать никто не собирается, а ставки аренды не падают, добавляет Давиденко.

В результате, несмотря на присутствие инвестиционного интереса, заметных сделок в сегменте торговой недвижимости, по данным Семенова, начиная с IV квартала 2008 г. и по настоящее время на рынке не было. Изредка проходит информация о продаже объектов, но это в основном «междусобойчики» – продажа собственным аффилированным компаниям, говорит Балакина. Такие сделки нельзя считать рыночными, уверена она.

Напомним, что в последнем квартале 2008 г. была закрыта большая сделка: канадская компания Midland Development приобрела ТЦ «Миллион мелочей» площадью 26 000 кв. м, расположенный в Бибиреве. Однако договоренность о покупке была достигнута еще в мае 2008 г., говорит Хенсби. Компания приобрела этот актив, планируя его редевелопмент и расширение торговых площадей примерно до 80 000 кв. м.

Из сделок по продаже акций компаний можно вспомнить «Эльдорадо», которое передало 50% плюс 1 акция финансовой группе PPF в счет погашения ранее предоставленного долга. Также в СМИ проходила информация о продаже доли компании «Седьмой континент».