Давление на собственников

Новый офис ищут те арендаторы, кто не смог договориться о снижении ставок на старом месте, говорят опрошенные «Ведомостями» эксперты.

О цене договорятся

Держат цены те собственники бизнес-центров, кто их уже окупил, а также старосоветские учреждения, которые и так сдавались недорого. По информации Вячеслава Кузнецова из «Сибакадемстрой недвижимости», в феврале 1 кв. м можно быть снять за 300 руб. в спальных районах и за 600 руб. в центре города, офисы, позиционирующиеся как класс А, предлагались по 1000 руб. за 1 кв. м.

В среднем кабинеты подешевели на 20–30% – если сравнивать с IV кварталом 2008 г., говорит Сергей Сидоренко из DSO Consulting. С рынка ушло понятие «средней ставки», признают аналитики, – о цене аренды стороны теперь договариваются индивидуально. Те, кто ищет офисы, сейчас интересуются у брокеров в основном месторасположением и техническими характеристиками, говорит Кузнецов: «Люди уверены, что о цене договорятся, и в 90% случаев оказываются правы».

Больше, чем надо

По словам коммерческого директора бизнес-центра «Росевроплаза» Виктора Зырянова, сейчас спрос на офисные объекты меньше предложения на 35–40%. Каждый бизнес-центр, по его словам, разработал систему скидок в зависимости от занимаемой площади, вида деятельности арендатора и его «бренда», ряд дорогих объектов заявили о временном, на три-четыре месяца, дисконтировании ставок. «Арендаторы резко снижают затраты, – говорит Зырянов. – Для многих из них уже не важно, в каком классе они будут сидеть». «Сейчас мало кого интересует классность объекта, – соглашается Сидоренко. – Ключевой параметр – это цена аренды».

По информации руководителя аналитического центра «Сибакадемстрой недвижимости» Федора Голованова, большинство компаний не переезжают, а сокращают занимаемые площади. Управляющий нового бизнес-центра на ул. Депутатской компании «РАТМ-девелопмент» Никита Никипелов отметил, что по действующим договорам снижение ставок происходит очень неохотно, но на пустующие площади арендодатели снижают ставку сильно и сразу – как только появляется новый клиент. «Арендаторам проще расторгнуть договор и уйти в новое помещение», – рассказывает Никипелов.

Ведущий аналитик ЗАО «Строитель» Андрей Задков в последние четыре месяца наблюдает отток арендаторов из бизнес-центров, где отказываются снижать ставки. Они бегут туда, где арендодатель может позволить себе демпинговать.

Дорогое дешевеет

По словам Задкова, в недавно сданных бизнес-центрах, как правило, обремененных долговыми обязательствами, дирекция всячески идет навстречу арендаторам, иногда снижая ставку до 30%. В ряде объектов, например в «Кроносе», клиенты два месяца оплачивают только коммунальные расходы, рассказал эксперт. Задков также говорит о возрождении бартерных сделок с частичным погашением арендной ставки. Такие договоры заключаются со СМИ, рекламными, телекоммуникационными и стройкомпаниями. Например, недавно помещение в «Кроносе» на таких условиях снял журнал «Деловой квартал», рассказал Задков.

Директор RID Analytics Елена Ермолаева возражает, что именно из-за высокой долговой нагрузки бизнес-центры класса А не идут на большие уступки по ставкам. Ее слова подтвердил президент компании «Трансервис» (владеет БЦ «Гринвич») Александр Бойко. «О каком снижении ставок «в разы» может идти речь, когда за 1 кв. м офисных помещений девелопер только банку как проценты за кредит платит более 1000 руб. в месяц?» – спрашивает он. Однако добавляет, что к скидкам готов – но только временным.