24 февраля 2009, 00:00

Точка зрения: Как арендаторам выжить на дружественном рынке

Ни для кого уже не секрет, что бурный девелоперский рынок офисных площадей, который охватил Москву за последние несколько лет, в условиях финансового кризиса прямо на наших глазах резко трансформируется в рынок арендаторов. Ставки падают, доля вакантных площадей растет. В начале следующего года на рынок выйдет огромный объем – около 1,8 млн кв. м – офисных площадей классов А и В, которые было нецелесообразно замораживать. На фоне снижающегося спроса преимущества арендаторов очевидны: впервые за многие годы (возможно, впервые на российском рынке) им не только есть из чего выбирать, но и девелоперы становятся более гибкими, снижая ставки, чтобы заполнить пустующие площади.

Проиграть в такой ситуации на первый взгляд трудно. Но не стоит забегать вперед. С точки зрения арендаторов рынок действительно стал гораздо более привлекательным. Но он стал и более сложным, чем раньше. В новых финансовых условиях, непривычных для российского рынка, появились новые риски. Как для девелоперов, так и для арендаторов необходимость тщательнейшим образом изучать условия рынка стала, как никогда, острой.

Трансформация рынка

Чтобы оценить свои возможности на новом поле, необходимо для начала понять, что действительно изменилось на рынке. За последние 2–3 года мы наблюдали стремительный строительный рост, обусловленный тем, что рынок недвижимости России был катастрофически ненасыщен. Рост бизнеса и рост спроса на новые помещения намного опережали способность девелоперов выводить новые площади на рынок. Ставки стабильно росли, становясь чуть ли не самыми высокими в мире (этим летом например, в центре Москвы заключались сделки со ставкой аренды выше $2000 за 1 кв. м в год).

Сокращение ликвидности на мировых финансовых рынках докатилось до России в тот момент, когда рынок недвижимости был на пике. Компании стали сокращать затраты и персонал и пересматривать свои планы относительно объема площадей на 2009 г. Между тем объем запланированных на следующий год площадей ориентировался на потребности рынка исходя из показателей начала 2008 г. и, естественно, не учитывал резкое падение спроса, которое мы наблюдаем сегодня. Однако многим девелоперам, которые уже приступили к строительству, было выгоднее завершить проекты, чем замораживать стройплощадку. В добавление к этому многие компании стали возвращать запас невостребованных площадей на рынок.

Развитие событий

В краткосрочном периоде мы увидим следующую картину. В первом полугодии 2009 г. уровень вакантных площадей может достигнуть 20% и выше. Речь идет о 10 млн кв. м офисных площадей, из которых примерно 2 млн кв. м, возможно, будут пустовать. Среди них – высококачественные площади, которые, не исключено, будут предлагаться на очень привлекательных условиях.

Динамика среднесрочного периода между тем представляется несколько иной. Во-первых, пока рынок падает очень быстро и это падение продолжится. По нашим предположениям, рынок достигнет дна примерно в середине 2009 г. Низкие ставки сохранятся, так как на рынок выйдет большой объем качественных площадей, а спрос будет оставаться низким на протяжении года. Наконец, рынок начнет восстанавливаться примерно через шесть месяцев после начала экономического роста. Если предположить, что экономический рост начнется в 2010 г., то рост спроса на офисные площади может совпадать с незначительным предложением новых площадей. Такой сценарий предполагает немедленный рост стоимости недвижимости и арендных ставок.

Получается, что арендатором выгоднее действовать как раз в краткосрочном периоде и не откладывать решение на конец кризиса.

Смена тактики

Ощутив себя в более комфортном рынке, арендаторы стали применять все возможные меры, чтобы получить выгоду от падения ставок, начавшегося осенью.

Арендаторы, которые остаются активными на рынке, делятся на три группы: те, кто собирается заключать сделки; те, кто заключил предварительные договоры; и те, кто хочет пересмотреть существующие договоры аренды.

Первая группа не торопилась заключать сделки в условиях кризиса. Многие арендаторы, которые были на рынке в поисках новых помещений, стали откладывать сделки до 2009 г., чтобы дождаться более привлекательных предложений от собственников. В начале года компании надеются получить более выгодные условия аренды или покупки. Это понятная стратегия – ведь в 2009 г., особенно ко II кварталу, предложения, которые собственники будут вынуждены делать, будут значительно отличаться от того, что мы видели на рынке в 2008 г.

Вторая группа арендаторов включает в себя тех, кто не так давно заключил предварительные договоры. Здания, которые они выбрали, достраиваются, и арендаторы, заключив сделки в начале 2008 г. или в конце 2007 г., должны получить площади в ближайшее время. Возникает вопрос, насколько ставки, на которые они подписались на пике рынка, соответствуют сегодняшним ценам. Поэтому часть арендаторов возвращается к собственникам и начинает заново обсуждать коммерческие условия. Другая часть арендаторов сокращает площади, по которым они заключили предварительные договоры. Наконец, те, кому не удалось вернуть избыток площадей собственнику, планируют сдавать такие площади в субаренду.

Третья группа арендаторов, у которых действуют договоры аренды, пытаются пересмотреть их условия. Вспоминая 1998 г., можно сказать, что, когда происходит значительное падение рынка, собственники склонны пересматривать ставки по действующим договорам, хотя напрямую эти договоры не позволяют изменить условия или разорвать их. Однако собственникам придется соглашаться. Не может такого быть, чтобы квадратный метр, который в среднем на рынке стоит, например, $700 в год, в конкретном здании такого же качества стоил $1500. Это настолько ярко выраженный дисбаланс, что арендаторы найдут пути, чтобы выйти из таких договоров, предъявляя претензии к тому, как здание обслуживается или как оно функционирует.

Не упустить шанс

2009-й станет годом очень больших возможностей для арендаторов и покупателей, так как конкуренция между собственниками возрастет. Но это не значит, что рынок будет простым. Выбор будет очень большой, собственники будут наперегонки делать предложения арендаторам. Для выбора наилучшего объекта потребуются правильно структурированная стратегия и проработка дальнейшей реализации этой стратегии. При выборе объекта нужно смотреть на новые области риска, о которых раньше мало кто думал.

Какие тактики поведения необходимо использовать, чтобы не просто остаться на плаву, но и наилучшим образом воспользоваться существующими возможностями?

Самое важное – понимать, что будет необходимо компании в будущем и как сократить затраты.

Оптимизация расходов на недвижимость – вторая по величине статья затрат для большинства корпораций – становится актуальнейшей управленческой задачей. Для сокращения затрат и повышения общей – финансовой, организационной, управленческой – эффективности недвижимости в условиях высокой волатильности рынка мы можем рекомендовать ряд стратегий.

Оперативная переоценка требований к недвижимости. Важно использовать современный инструментарий, позволяющий в максимально сжатые сроки учесть не только различные возможные сценарии изменения численности персонала по всей компании и по типам рабочих мест, но и существующие варианты гибкого использования пространства в конкретных зданиях и помещениях.

Комплексная реструктуризация текущих арендных соглашений. Она состоит не только в снижении ставки, но и в улучшении всего пакета условий для арендаторов, включении дополнительных услуг в договоры аренды, минимизации потерь от раннего выхода из аренды, тестировании предлагаемых компании условий по продлению договоров (определение эффективной рыночной ставки и тенденций по каждому зданию).

Децентрализация и консолидация. При грамотном финансовом планировании и поиске пригодных вариантов компании-арендаторы могут выиграть в результате децентрализации или частичной консолидации (например, вспомогательных офисов). Планируя децентрализацию и перемещение структурных подразделений, важно учитывать все возможные финансовые, а также нефинансовые (связанные с персоналом или условиями труда/обслуживания здания) риски в возможных новых помещениях.

Высвобождение связанного капитала. Эта стратегия во всем мире доказала свою успешность во времена кризисных периодов (1997–1998, 2000–2001 гг.) и продемонстрировала преимущества возможностей, которые могут извлекать корпорации из своих портфелей (продажи с одновременной арендой, с изменением целевого использования объекта, продажи со сложной структурой платежей и т. п.).

Рационализация использования пространства. Характерными для российского рынка являются разброс площадей, приходящихся на одного сотрудника, потери, обусловленные планировкой офисных помещений, непроработанность корпоративных стандартов и требований к недвижимости. У многих компаний существует значительный потенциал сокращения операционных затрат, снижения потери площадей, высвобождения их избытка.

Выбрав продуманную стратегию по оптимизации расходов, можно выходить на рынок и начинать переговоры с собственниками. Те арендаторы, которые планируют заключать сделки в 2009 г., окажутся в выигрышном положении – им необходимо обращать внимание на качество проекта и финансовое состояние девелопера, чтобы исключить риски банкротства проекта. Для таких арендаторов преимущество рынка будет заключаться в наличии большого количества готовых проектов. В 2009 г. здания уже будут существовать и на них уже будут получены документы. Это снизит риск сделок, связанных с предварительными договорами, и сделает рынок более прозрачным.

Тем арендаторам, которым предстоит пересмотреть заключенные договоры, потребуется широкий арсенал экспертизы и опыта для переговоров с собственником. Пересмотр арендной ставки – дело сложное и на первый взгляд противоречит практике. Однако обе стороны заинтересованы в компромиссе: собственники хотят сохранить арендаторов, а арендаторы – сократить затраты.

Нам сейчас часто приходится работать именно с подобными случаями, когда арендатор возвращается к собственнику и просит пересмотреть условия аренды. Для успешного пересмотра мы рекомендуем обратить внимание на три аспекта переговорного процесса.

Арендатор должен четко понимать, какой объем площадей ему в итоге будет необходим, как изменились другие требования к помещениям.

Прежде чем начать работать с собственником, с которым существует договор, нужно посмотреть, какие еще есть предложения на рынке, какие ставки и какие условия. Нужно понять, сколько будут стоить помещения, сопоставимые с выбранным зданием.

Мы всегда начинаем процесс переговоров с того, что детально изучаем договор совместно с юристами, чтобы понять, какие есть возможности выхода из договора и какие за это начисляются штрафы. Рынок может оказаться настолько благосклонным к арендаторам, что можно рассмотреть возможность выхода со штрафами и все равно получить серьезную экономию.

Многие арендаторы рассматривают субаренду как один из способов выхода из положения. По нашим оценкам, на это можно рассчитывать только в крайнем случае, так как рынок будет перенасыщен: ко второму полугодию 2009 г. в субаренду будет предлагаться более 0,5 млн кв. м.

Как видно, даже если вы заключили сделки на вершине рынка, не стоит отчаиваться. В условиях экономического спада рынок предлагает колоссальные возможности для арендаторов в краткосрочном периоде. Главное – грамотно этими возможностями воспользоваться. Вовремя заняв выгодные и качественные помещения, арендаторы выйдут на новый уровень конкурентоспособности, когда рынок выйдет на новый виток своего развития.