На асфальте: Пострадавшие покупатели

В июне прошлого года Эдуард и Наталия решили продать 1-комнатную квартиру в хрущевке, получить ипотечный кредит и взять 2-комнатную в новостройке – чтобы у подрастающего ребенка появилась наконец собственная комната.

Не влезай – пострадаешь

Семья обратилась в местное агентство недвижимости «Ника». Риэлторы, напугав ребят кризисом и замораживанием многих строек, посоветовали выбрать дом, строительство которого обещало скоро закончиться. За услуги по подбору варианта агент взял 40 000 руб. Найденный им застройщик заявил, что квартиры идут нарасхват, и срочно потребовал залог в размере 0,7 млн руб. Общая стоимость квартиры составляла на тот момент 2 180 000 руб.

Необходимую сумму Муралевы срочно перехватили у частных кредиторов: думали, что скоро получат ипотечный кредит в Сбербанке – им нужно было всего 740 000 руб. В июле 2008 г. банк давал на покупку новостроек деньги под 12% годовых в рублях. За рассмотрение заявки пришлось заплатить около 1500 руб. Но, будучи уверенными в успехе (был покупатель на старую квартиру, который внес залог, а сами они по всем параметрам подходили под условия банка), Муралевы заключили договор со строительной компанией, заплатили ей деньги и зарезервировали понравившуюся квартиру.

Банк, однако, в кредите отказал – к осени, пока рассматривалась заявка, дом был достроен, но не сдан госкомиссии: получалось, что де-юре он не подпадал ни под категорию «строящееся жилье», ни под категорию «вторичный рынок». За это же время стоимость кредита выросла с 12% до 15%. Возмущенные Муралевы обратились с претензиями с риэлтору. Но тот лишь развел руками, а через какое-то время клиенты обнаружили, что выбранное ими агентство недвижимости прекратило свое существование. Другой банк, где оформлял кредит покупатель старой квартиры Муралевых, тоже отказал клиенту.

Новых желающих на покупку 1-комнатной хрущевки больше не появлялось – наступивший кризис смыл потенциальных покупателей с рынка недвижимости. Муралевы были вынуждены расторгнуть договор с застройщиком. В качестве штрафа тот потребовал 60 000 руб., но внесенный ими аванс возвратил не сразу, объяснив проволочку отсутствием наличных средств. В результате семья осталась без новой квартиры и без значительной суммы денег. Муралевы подали в суд на риэлторскую контору, непрофессионализм которой, по их мнению, в значительной мере способствовал понесенным ими убыткам.

Дошли до дна

Произошедшая история еще раз продемонстрировала: покупка недвижимости в России напоминает игру в рулетку. Только ставки слишком высоки. Сейчас, к сожалению риэлторов и застройщиков, привыкших зарабатывать деньги на растущем рынке, не прикладывая особенных усилий, настали тяжелые времена.

Большинство опрошенных «Ведомостями» риэлторов и застройщиков говорят, что первичный рынок Новосибирска достиг дна: цены с сентября прошлого года упали официально на 5,3%, фактически – на 30% . Для еще большего снижения запаса прочности у продавцов возможностей нет. «Удешевление стройматериалов позволяет снизить себестоимость строящихся объектов на 10–15%, зато удорожание кредитов повышает ее на те же 10–15%, а в отдельных случаях и больше», – объясняет ведущий специалист по маркетингу компании «Строитель» Андрей Задков.

Руководитель аналитического отдела «Сибакадемстрой недвижимости» Федор Голованов добавляет, что себестоимость строительства почти готовых зданий складывается из затрат на купленные когда-то по высокой цене стройматериалы, земельные участки и обслуживание кредитов. «Поэтому снижение себестоимости за счет недавнего удешевления стройматериалов незначительное», – резюмирует он. По информации DSO Consulting, в январе 2009 г. себестоимость строительства 1 кв. м жилья оценивалась в 30 000–35 000 руб. для крупнопанельных домов и в 40 000–45 000 руб. для кирпичных.

«На рынок вышло много сданных домов, в которых есть неплохой выбор квартир по низким ценам, иногда приближающимся к себестоимости строительства. Наступило хорошее время для покупки нового жилья», – уверяет директор RID Analytics Елена Ермолаева. С ней соглашается руководитель отдела агентства «Жилфонд» Сергей Ежак. «По ряду новостроек цена 1 кв. м ниже, чем на вторичном рынке в том же районе, – сообщает он. – На ул. Выборной в районе Педагогического института 1 кв. м в хрущевке стоит 45 000–50 000 руб., в кирпичных новостройках продается по 38 000–40 000 руб., а в монолитных домах (например, в комплексе «На Рябиновой» от «Сибири») выставлен по 30 000 руб.». Средняя стоимость 1 кв. м, по информации RID Analytics, в январе составляла 46 835 руб.

То есть для рисковых покупателей с деньгами наступило самое благоприятное время для покупки жилья, подытоживают риэлторы и аналитики. Правда, семье Муралевых от этого радости мало – когда завершится их дело, неясно.

Судя по резкому падению спроса, который также подтверждают все опрошенные эксперты, покупателей сейчас немного. По информации агентства «Жилфонд», только за октябрь – ноябрь 2008 г. на вторичном рынке жилья спрос снизился на 20–30%. Елена Ермолаева утверждает, что с января по декабрь 2008 г. спрос на первичную недвижимость упал в несколько раз, поскольку покупатель, опасаясь замораживания строительства, предпочитал вкладывать деньги в готовые объекты.

Президент Ассоциации риэлторов Новосибирска Игорь Зеленский отмечает, что потребитель не испытывает доверия к застройщикам и предпочитает покупать готовое жилье, поэтому «строящиеся» метры быстро дешевеют. Чтобы привлечь покупателей, некоторые стройкомпании, например «Роснефтегазстрой-академинвест», предлагают клиентам заключить договор купли-продажи на старое жилье и тут же вложить эту сумму в новостройку компании, подписав инвестдоговор, рассказал коммерческий директор Павел Воронкин. «Заработать на таких продажах мы не пытаемся. Чтобы гарантированно продать приобретенную на вторичном рынке квартиру, мы вынуждены выставить ее по минимальной цене», – объясняет схему Воронкин.

Но несмотря на все ухищрения продавцов и удешевление недвижимости, опрошенные эксперты прогнозируют еще большее падение спроса. «Предложение сейчас превышает его в несколько раз, – утверждает советник управляющего партнера DSO Consulting Сергей Сидоренко. – Застройщики изменили маркетинговую политику – отказались от популярных осенью официальных скидок и спецпредложений». «Инвестиционные покупатели сейчас предпочитают покупать валюту, а не недвижимость, а те, кто нуждается в квартирах, лишены возможности их приобрести из-за драконовских условий ипотеки», – говорит Игорь Зеленский.

Недоступная ипотека

«Объемы выдачи ипотечных кредитов сейчас крайне малы, да и спрос на них из-за повышения ставок значительно сократился», – добавляет Голованов. «Ипотека остается недоступной для большинства граждан, – подтверждает Задков. – Покупателям, которым не хватает для приобретения квартиры 300 000–500 000 руб., проще взять потребительский кредит, чем оформить ипотечный».

«Хотя в качестве антикризисных мер правительство РФ выдало российским банкам 5,7 трлн руб., они так и не дошли до живых проектов и не повлияли ни на смягчение условий, ни на снижение ставок», – говорит второй вице-президент инвестиционной группы «Мамонов» Екатерина Мамонова. По ее мнению, все эти деньги ушли на формирование резервов, создание подушек безопасности.

«Ипотека фактически сворачивается, что еще сильнее снижает и без того невысокий спрос на рынке жилья, – уверен Сидоренко. – Банки потеряли экономический интерес к этому виду кредитования и не собираются рисковать в условиях снижения доходов населения».

Бартер и демпинг

По словам большинства опрошенных экспертов, стройкомпании, лишенные заемных средств, сейчас расплачиваются с подрядчиками и т. п. организациями квартирами – чтобы получить возможность завершить строительство объектов. Объекты отдают по себестоимости. В каталогах недвижимости тут же появились новые рекламодатели-продавцы – кирпичные, бетонные заводы и подрядные организации. Цены на выставленное жилье ниже, чем у застройщиков, – по подсчету агентства «Жилфонд», от 10% до 20%.

Сами стройкомпании так откровенно демпинговать не могут – иначе к ним с просьбой о скидке могут обратиться клиенты, которые ранее заключали инвестдоговоры по более высоким ценам. Получается, что застройщики стали заложниками собственной непродуманной ценовой политики, говорит Сергей Ежак.

По мнению Ермолаевой, на значительное снижение цен будут идти компании, находящиеся на грани банкротства, но покупателям нужно быть особо осторожными с подобными предложениями – из-за риска недостроя или заморозки проектов.