Собственники в борьбе арендаторов

Ставки аренды офисов осенью 2008 г. в среднем уменьшились на 10–20%, рассказал советник управляющего партнера DSO Consulting Сергей Сидоренко.

Все зависит от качества

Играют на понижение те, кто строил на заемные средства. «Чтобы не оказаться банкротами, они готовы снижать ставки вплоть до нулевого уровня доходности», – говорит Сидоренко. В целом ценообразование зависит от конкурентоспособности объекта, утверждает эксперт.

УК «Гринвич», управляющая одноименным бизнес-центром класса А, не собирается снижать цену аренды, заявила гендиректор компании Маргарита Риттер. «Мы объясняем арендаторам, что снижение даже на 10% критично, – говорит она. – При существующих ставках в 1100–1400 руб. за 1 кв. м компания и так находится на пороге окупаемости, но не собирается ориентироваться на клиентов, которые берут по 30 кв. м, – это не наша целевая аудитория».

По данным «Сибакадемстрой недвижимости», в III квартале 2008 г. средняя арендная ставка даже выросла на 3,7%, однако в середине ноября процесс обратился вспять. «Мы готовы договариваться», – заявил директор бизнес-центра «Кронос» Эдуард Ляхов. Он сообщил, что 35% площади его бизнес-центра (9000 кв. м) по ставке 1100 руб. в месяц никто не снял и ряд арендаторов высказали пожелание расторгнуть договор. По словам Ляхова, с декабря по март некоторые клиенты будут оплачивать только коммунальные услуги (200 руб. в месяц).

Кабинеты свободны

Долю вакантных площадей в ноябре 2008 г. специалисты DSO Consulting оценили в 10%, отметив, что в отдельных объектах она доходила до 20–25%. По данным RID Analytics, еще в сентябре этот показатель был равен 0,6%. «Сибакадемстрой недвижимость» сообщает, что в ноябре в бизнес-центрах было свободно 43 000 кв. м. В процессе строительства сейчас находится еще около 200 000 кв. м, но называть сроки сдачи объектов не берется никто, включая самих застройщиков.

По информации DSO Consulting, расторжение договоров аренды происходит в «Росевроплазе» и офисном центре на Серебряниковской, 19/1. Гендиректор «Росевродевелопмента» Иван Ситников сообщил, что к декабрю в «Росевроплазе» освободилось 3% площадей. Получить информацию о вакантных площадях в БЦ на Серебряниковской не удалось – помещения центра распроданы разным собственникам.

В агентстве недвижимости «Жилфонд» сообщили, что бизнес-центры на ул. Фрунзе, 80 и 86, с начала ноября покидают арендаторы. Почти треть помещений, по информации риэлторов, предлагается по более низким ставкам. «Кабинеты, которые раньше сдавались более чем за 1000 руб. за 1 кв. м в месяц, мы ставим по 900 руб., но понимаем, что уйти они могут и по 700 руб.», – говорит руководитель отдела коммерческой недвижимости «Жилфонда» Алексей Малов.

Офис за полцены

По информации RID Analytics, в III квартале 2008 г. к продаже предлагались площади в 26 действующих бизнес-центрах по ценам от 60 000 до 160 000 руб. за 1 кв. м. По данным «Сибакадемстрой недвижимости», в ноябре продавались помещения в 12 строящихся бизнес-центрах классов B и C суммарной площадью около 70 000 кв. м, на вторичном рынке было выставлено около 35 000 кв. м. По словам руководителя аналитического центра «Сибакадемстрой недвижимости» Федора Голованова, продажи происходят лишь в единичных случаях, когда владельцы помещений находятся в тяжелой финансовой ситуации. По данным «Жилфонда», количество таких срочных сделок в агентстве за ноябрь возросло в три раза, а скидки на подобную недвижимость иногда доходят до 50%. По информации Малова, от своих помещений в срочном порядке избавляется, в частности, ряд банков. Однако, замечает он, такие площади выставляются на продажу через посредников.

Что заморозить

DSO Consulting рекомендует девелоперам заморозить объекты, находящиеся на начальной стадии, и сконцентрировать ресурсы для окончания объектов в высокой степени готовности.

«По ряду крупных проектов – Sky City, Sibir Plaza на ул. Кондратюка, Iron Hill, бизнес-центр Porsche – работы ведутся медленно либо приостановлены», – говорит директор RID Analytics Елена Ермолаева. По ее данным, так и не начат проект делового центра стоимостью $300 млн за Оперным театром швейцарской компании Marc Rich Real Estate, а также компании «Крокус» на левом берегу. «Спрос на офисную недвижимость сильно упал, что неизбежно сдвинет сроки строительства», – объясняет она. Ситников подтвердил, что офисный сегмент в Новосибирске насыщен. По оценке RID Analytics, объем офисных площадей в Новосибирске составляет не менее 2,2 млн кв. м.

Сидоренко считает, что число вакантных площадей в бизнес-центрах в ближайшие два года будет расти, а ставки упадут: еще на 30–40% от актуальных.